Izbjegavajte porez na kapitalnu dobit na prodaju kuće

Sa cijenjenim dionicama možete prodati svoje dionice nekoliko godina kako biste raspodijelili kapitalni dobitak. Nažalost, investicijskim nekretninama ne odobrava se isti luksuz; cjelokupni iznos dobiti mora se zatražiti na vašim porezima u godini u kojoj se nekretnina prodaje. Međutim, ako je vlasnik kuće upotrijebio razmjenu IRS Odjeljka 1031, iznos može odgoditi u sličan način ulaganja.

Upravljanje početnom prodajom

To porezno opterećenje možete ublažiti kontrolom godine u kojoj prolaze pravo vlasništva i posjedovanja, a samim tim i godine u kojoj prijavljujete dobit ili gubitak od transakcije. Drugim riječima, prijenos vlasništva možete postaviti na godinu u kojoj očekujete da će imati niže porezno opterećenje. Međutim, ako vaš prihod neprestano plaća i porez na dobit izgleda neizbježno, možda biste trebali razmotriti korištenje razmjene IRC odjeljka 1031.

Odjeljak 1031 razmjena

Razmjena odjeljka 1031. omogućuje investitoru da trguje nekretninama koja se drže radi ulaganja u druge investicione nekretnine i da nema nikakvih neposrednih poreznih obveza. Prema Odjeljku 1031, ako poslovnu ili investicijsku imovinu zamijenite isključivo za poslovnu ili investicijsku imovinu slične vrste, dobit ili gubitak ne priznaju se dok se novostečena imovina ne proda. Imajte na umu da se Odjeljak 1031 ne primjenjuje na razmjene zaliha, dionica, obveznica, novčanica, dokaza o zaduženju i određene druge imovine.

Počevši od 2018., novo porezno zakonodavstvo ograničavalo je te razmjene na nekretnine: razmjene druge imovine, poput umjetničkih djela, u odjeljku 1031 više nisu dopuštene. Za bolju jasnoću pogledajte IRS.

Pravila i propisi

Razmjena odjeljka 1031. neće dopustiti izbjegavanje poreza na kapitalnu dobit u svim slučajevima. Na primjer, razmjena američkih nekretnina s nekretninama u drugoj zemlji ne ispunjava uvjete za status bescarinske razmjene. Nadalje, obrti koji uključuju imovinu koja se koristi u osobne svrhe - poput zamjene osobnog prebivališta za nekretninu za najam - neće dobiti porezni tretman koji je pružen prema odjeljku 1031. Konačno, ako bilo koja od strana nakon toga raspoloživu imovinu raspoloži u roku od dvije godine. U razdoblju nakon izmjene, imovina koja je predmet razmjene postat će predmet poreza.

Za potrebe poreznog izvještavanja, osnovica stare imovine prenosi se na novu nekretninu. To je važno shvatiti u razmjeni poreza bez poreza jer se dugovi ne opraštaju, oni se jednostavno odgađaju do prodaje nove imovine. Za evidentiranje razmjene odjeljka 1031 u Službi za unutarnje prihode važno je podnijeti obrazac 8824 s poreznom prijavom za godinu razmjene slične vrste. Ne preporučuje se razmjena bez poreza ako će transakcija rezultirati gubitkom jer se gubici ne mogu odbiti u razmjeni bez poreza. U tim je slučajevima možda bolje rasprodati imovinu i iskoristiti prihod za kupovinu nove nekretnine.

Potpuno bescarinska razmjena

Da bi se dogodila transakcija razmjene bez poreza u odjeljku 1031, moraju se ispuniti određeni uvjeti:

Svojstvo mora biti "poput vrste": Svojstva su poput vrste ako su iste prirode ili karaktera, čak i ako se razlikuju u ocjeni ili kvaliteti.

Imovina mora biti povezana s poslovanjem ili investicijom: Izmijenjena imovina mora se držati radi produktivne poslovne ili investicijske uporabe i njome se trguje za istu upotrebu.

Novo vlasništvo mora se identificirati u roku od 45 dana: Novo vlasništvo koje će se dobiti u zamjenu za postojeću imovinu mora se pismeno identificirati u roku od 45 dana od prvog prijenosa.

Prijenos se mora izvršiti u roku od 180 dana: Imovina slične vrste mora se primiti do jednog od ova dva datuma (što prije nastupi): u roku od 180 dana nakon prijenosa imovine, ili do roka dospijeća poreza (uključujući proširenja) za godinu u kojoj se nekretnina prenosi.

Djelomično razmjena poreza

Da biste bili potpuno neoporezivi, razmjena mora biti isključivo razmjena imovine slične vrste. U savršenom svijetu pronalazak nekretnine s istom trgovačkom vrijednošću idealan je za razmjenu odjeljka 1031. Međutim, teško je pronaći ravnopravnu razmjenu i u mnogim slučajevima jedna strana završi nogom u dodatnom novcu kako bi dogovor bio fer. Ova dodatna imovina ili primljeni novac poznat je pod nazivom "boot", a ovaj dobitak oporezuje se do iznosa primljenog čizme.

Ako na obje nekretnine postoje hipoteke, hipoteke su umrežene. Strana koja odustaje od veće hipoteke i prima manju hipoteku višak tretira kao čizma.

Je li istina da možete prodati svoj dom, a ne plaćati porez na kapitalnu dobit?

Donja linija

Povećani broj prodaje nekretnina od 2010. godine omogućio je mnogim ljudima povoljne porezne postupke od savezne vlade. Kao rezultat toga, izgubljen je ogroman iznos od poreznih prihoda. Za sada ostaje odjeljak 1031 razmjene nekretnina. (Kao što je gore spomenuto, od početka 2018. godine ukinuti su za druge vrste imovine, poput kolekcionarstva, zrakoplova, prava franšize i teške opreme.)