Kako zaraditi novac s mogućnostima nekretnina

Za mnoge Amerikance nekretnina, u obliku obiteljske kuće ili imovine za iznajmljivanje, najveća je njihova investicija. Ti investitori često percipiraju nekretnine kao jednu od najsigurnijih i najpouzdanijih ulaganja u određenom vremenskom razdoblju. Međutim, ulaganja u nekretnine uključuju visoke troškove unosa (obično se financiraju kreditom s kamatama), dugo razdoblje ulaganja i veliku neizvjesnost. Umjesto da kupuju stvarnu nekretninu, ulagači mogu kupiti opcije nekretnina za ulaganje u nekretnine po nižim troškovima i s manje troškova.

Realni pogled na izračunavanje profita od nekretnina

Novi investitor u nekretnine može pogledati dvosobni stan i vidjeti da se u pet godina povećao s 100.000 na 300.000 dolara i zaključio utrostručenu vrijednost ulaganja. Međutim, ovom jednostavnom analizom nedostaju rutinski povezani troškovi, uključujući troškove financiranja kupovine imovine, mjesečne kamate, porez na imovinu, provizije agencijama tijekom kupnje ili prodaje, mjesečne članarine, održavanje i popravke, osiguranje i druge primjenjive poreze (npr. Kapitalni dobici porez na eventualnu prodaju imovine ili procjena vrijednosti iznad određene razine koja vlasnika kvalificira za porez na bogatstvo).

Uzimajući u obzir sve ove čimbenike, realna procjena povrata imovine umanjeno je. Događaji tijekom razdoblja ulaganja mogu također dovesti do poteškoća u prodaji imovine kasnije. Na primjer, bučna nova autocesta ili pad kriminala mogu devalvirati imovinu. (Za čitanje povezano, pogledajte: Najvažniji čimbenici za ulaganje u nekretnine. )

Pristupačniji način ulaganja i profita od nekretnina je kroz opcije nekretnina.

Što je opcija za nekretnine?

Opcija nekretnina je posebno dizajnirani ugovor između kupca i prodavatelja. Prodavač nudi kupcu mogućnost da kupi nekretninu u određenom vremenskom periodu po fiksnoj cijeni. Kupac kupuje opciju da kupi ili ne kupi nekretninu za to vrijeme. Kupac pravo na ovu opciju plaća prodavatelju opcijsku premiju. Ako se kupac odluči kupiti nekretninu (drugim riječima, iskoristiti mogućnost nekretnine), prodavatelj mora prodati nekretninu kupcu u skladu s uvjetima prethodnog ugovora.

Možda ste naišli na koncept opcija prilikom kupnje zaliha. Mogućnosti pružaju kupcima brojne mogućnosti. Moguće ih je iskoristiti rano, zadržati do isteka opcije ili prodati drugom kupcu prije isteka roka. Opcije nekretnina najčešće koriste programeri nekretnina i investitori u komercijalnu ili višu imovinu stanova. Opcije nekretnina nude veću fleksibilnost i jeftinu mogućnost trgovanja i ulaganja za kupce, uz ograničene prednosti prodavača. (Za čitanje u vezi, pogledajte: Kako djeluju opcije nekretnina.)

Primjer trgovine opcijama nekretnina

Ovdje je sveobuhvatna analiza rizika i nagrade scenarija opcija nekretnina. Pretpostavimo da graditelj ima 500.000 dolara i želi kupiti zemljište na popisu za dva milijuna dolara. Graditelj nije siguran u nekoliko stvari:

1. Može li graditelj prikupiti 1, 5 milijuna dolara putem bankovnih zajmova ili drugih izvora?
2. Može li graditelj dobiti potrebne dozvole za stambeni ili poslovni razvoj ili daljnju podjelu imovine?
3. Može li graditelj prikupiti novac i dobiti dozvole prije nego što drugi graditelj kupi zemlju?

U ovoj situaciji prikladna je opcija nekretnine. Za definirani nepovratni trošak (koji se naziva premija opcije nekretnina) od, recimo, 25.000 USD, graditelj može s prodavateljem sklopiti ugovor o opciji s nekretninama. Opcija nekretnina omogućava graditelju da zaključi prodajnu cijenu nekretnine u iznosu od dva milijuna dolara u razdoblju od šest mjeseci.

Ugovor o opciji nekretnina uključuje sljedeće uvjete:

• Pojedinosti o nekretnini (lokacija, veličina i ostale specifičnosti)
• Trajanje ugovora (šest mjeseci od datuma trgovine)
• Opcijska premija ili iznos naknade (25 000 američkih dolara nepovratno plaćeno kupcu prodavaču na datum trgovine)
• Dogovorena otkupna cijena ako se opcija koristi tijekom ugovora (2 milijuna USD)

Za šestomjesečno trajanje ugovora četiri su moguća scenarija.

Scenarij 1: Graditelju je odobren kredit od 1, 5 milijuna američkih dolara. Također potvrđuje da može dobiti potrebne dozvole za razvoj. On iskorištava svoju mogućnost kupovine nekretnine po unaprijed određenoj cijeni od 2 milijuna dolara. Prodavač prima dva milijuna dolara plus zadržava dodatnih 25.000 dolara premije opcija.

Scenarij 2: Nakon dva mjeseca, graditelj otkriva da neće moći dobiti dozvolu za razvoj. U sljedeća četiri mjeseca graditelj uspijeva pronaći drugu stranku spremnu kupiti nekretninu za dva milijuna dolara. Graditelj prodaje opciju nekretnina novoj stranci za novu cijenu od 30.000 dolara. Nova stranka zamjenjuje graditelja u izvornom opcijskom ugovoru. Nova stranka iskorištava tu mogućnost i kupuje nekretninu za dva milijuna dolara. Prodavač od nove stranke prima dva milijuna dolara, plus zadržava opciju premije od 25.000 dolara od graditelja. Graditelj je opciju prodao za 30.000 dolara, pa zaradi 5000 dolara i nije opsjednut imovinom koju ne može koristiti.

Scenarij 3: Graditelj je jednostavno kupac opcija koji ima koristi od uvažavanja cijene nekretnine. Ako se tražena cijena od dva milijuna dolara poveća na 2, 2 milijuna dolara u pet mjeseci, graditelj će imati koristi tako što će iskoristiti mogućnost kupnje nekretnine i prodaju imovine s dobiti. Na kraju transakcije, vlasnik nekretnine dobiva dva milijuna dolara plus premiju od opcije 25.000 dolara, graditelj zarađuje dobit od 175.000 dolara, a novi kupac opcije kupuje željenu nekretninu po trenutnim tržišnim cijenama.

Scenarij 4 : Graditelj nije u mogućnosti osigurati zajam ili dozvole. Takođe ne može pronaći novog kupca za svoju mogućnost. Graditelj ostavlja mogućnost istjecanju opcije i gubi premiju opcije. Međutim, kupac je uspio izbjeći potencijalno loše ulaganje od dva milijuna dolara plaćanjem premije od 25.000 USD (1, 25% stvarne vrijednosti posla). Prodavač ima koristi od 25.000 dolara i nastavlja tražiti kupca.

U svim slučajevima, jednom kada se sklopi ugovor o nekretninama, prodavač nema više izbora hoće li prodati nekretninu ili po kojoj cijeni. Prodavač mora čekati šest mjeseci na odluku kupca. Zbog toga prodavač prima i zadržava premiju za opciju bez obzira na to što kupac u konačnici odluči.

Donja linija

Opcije nekretnina nude jeftiniju metodu trgovine, ulaganja i profita od ulaganja u nekretnine. Međutim, oni su stvarno OTC ugovori između dviju pojedinačnih strana bez nadzora izvana. Uključene strane moraju osigurati da je ugovor o opcijama fer. Zadržavanje prodavača opcija jedan je od glavnih izazova u ugovorima o nekretninama. U takvim je slučajevima jedini zahtjev kupca tužba. Nedostatak javno dostupnih podataka i prošlih evidencija o sudionicima opcije nekretnina je još jedan izazov. Investitori s opcijom nekretnina također bi trebali razmotriti dodatne troškove poput naknada za pravne usluge poput sastavljanja i registracije ugovora.

(Za daljnje čitanje pogledajte: Uložite u nekretnine s 1.000 dolara ili manje .)