Glavni » brokeri » Kako zaključiti privatno hipotekarno osiguranje

Kako zaključiti privatno hipotekarno osiguranje

brokeri : Kako zaključiti privatno hipotekarno osiguranje

Nitko ne želi platiti hipoteku privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). Nije jeftino i povećava mjesečni trošak zajma. Otkrivanje da li možete izbjeći PMI započinje s razumijevanjem razloga zašto biste se možda zaglavili u tome.

Jedna od mjera rizika koju zajmodavci koriste u preispitivanju hipoteke je omjer zajam-vrijednost (LTV) hipoteke. Ovo je jednostavan izračun napravljen dijeljenjem iznosa kredita na vrijednost kuće. Što je viši omjer LTV, to je veći profil rizika hipoteke. Većina hipoteka čiji je omjer LTV veći od 80% zahtijeva da privatno hipotekarno osiguranje (PMI) plaća dužnik. To je zato što se zajmoprimac koji posjeduje manje od 20% vrijednosti imovine smatra vjerojatnijim da će zajam ne ispustiti.

Ključni odvodi

  • Privatno hipotekarno osiguranje (PMI) može biti skup zahtjev za dobivanje zajma kuće.
  • Vjerojatno će biti potrebno privatno hipotekarno osiguranje na hipotekama s omjerom LTV-a većim od 80%.
  • Izbjegavanje PMI-a može smanjiti mjesečne uplate i vaš dom učiniti pristupačnijim.
  • Očekivana procjena vrijednosti kuće glavni je faktor prilikom odabira puta prema izbjegavanju PMI-ja.

PMI u dubini

Pretpostavimo, na primjer, da cijena kuće koju kupujete iznosi 300 000 američkih dolara, a iznos zajma je 270 000 dolara (što znači da ste platili 30 000 američkih dolara), stvarajući LTV omjer od 90%. Mjesečna PMI isplata iznosila bi između 117 i 150 USD, ovisno o vrsti hipoteke koju dobijete. (Hipoteke podesive stope ili ARM-ovi zahtijevaju veće plaćanje PMI-a od hipoteka s fiksnom stopom.)

Međutim, PMI nije nužno trajni zahtjev. Zajmodavci moraju odbiti PMI kada omjer LTV hipoteke dosegne 78% kombinacijom glavnog smanjenja hipoteke i aprecijacije cijena kuća. Ako je dio sniženja LTV-a uslijed povećanja cijene kod kuće, imajte na umu da ćete morati platiti novu procjenu kako biste potvrdili iznos aprecijacije.

Alternativa plaćanju PMI-ja je korištenje druge hipoteke ili ono što je poznato kao piggyback zajam. Evo kako to funkcionira: Prvu hipoteku dobivate u iznosu od 80% vrijednosti kuće, čime izbjegavate PMI, a zatim uzimate drugu hipoteku u iznosu jednakom prodajnoj cijeni kuće umanjenom za iznos predujam i iznos prve hipoteke.

Pomoću brojeva iz gornjeg primjera uzeli biste prvu hipoteku u iznosu od 240 000 USD, uplatili 30 000 USD i dobili drugu hipoteku za 30 000 USD. Time se eliminira potreba za plaćanjem PMI jer je omjer LTV u prvoj hipoteci 80%; No, sada imate i drugu hipoteku koja će gotovo sigurno nositi višu kamatnu stopu od vaše prve hipoteke. Iako su na raspolaganju mnoge vrste drugih hipoteka, viša kamatna stopa je jednaka tečaju. Ipak, kombinirano plaćanje prve i druge hipoteke obično je manje od plaćanja prve hipoteke plus PMI.

Izmjene

Ukratko, ako je riječ o PMI-u, ako imate manje od 20% prodajne cijene ili vrijednosti kuće koju koristite kao predujam, imate dvije osnovne mogućnosti:

  1. Koristite "samostalnu" prvu hipoteku i platite PMI dok LTV hipoteke ne dosegne 78%, i tada se PMI može eliminirati.
  2. Koristite drugu hipoteku. To će najvjerojatnije rezultirati manjim početnim troškovima hipoteke od plaćanja PMI-ja. Međutim, druga hipoteka obično ima višu kamatnu stopu od prve hipoteke i može se eliminirati samo otplatom ili refinanciranjem prve i druge hipoteke u novu samostalnu hipoteku, vjerojatno kada LTV dosegne 80% ili manje (tako da PMI neće biti potreban).

Nekoliko drugih varijabli mogu se uključiti u ovu odluku. Na primjer:

  • Usporedite moguće porezne uštede povezane s plaćanjem PMI-a u odnosu na porezne uštede povezane s plaćanjem kamata na drugu hipoteku. Porezni zakon za 2017. izmijenio je ograničenja odbitka za hipotekarne kamate, pa provjerite kod svog knjigovođe u vezi s vašom financijskom situacijom.
  • Usporedite troškove nove procjene kako bi se eliminirao PMI u odnosu na troškove refinanciranja prve i druge hipoteke u jednu samostalnu hipoteku. Imajte na umu rizik da bi kamatne stope mogle porasti između vremena prvobitne odluke o hipoteci i vremena kad će se prva i druga hipoteka refinancirati.
  • Provjerite različite stope glavnog smanjenja dviju opcija.
  • Imajte na umu vremensku vrijednost novca (ideja da novac koji trošite sada vrijedi više od istog iznosa u budućnosti).

Međutim, najvažnija varijabla u odluci je očekivana stopa aprecijacije cijena kuća. Ako odaberete samostalnu prvu hipoteku koja zahtijeva da platite PMI - umjesto da dobijete drugu hipoteku bez PMI - koliko brzo vaš dom može cijeniti vrijednost do točke kad je LTV 78%, a PMI možete eliminirati ? To je najvažniji odlučujući faktor, a samim tim i onaj koji ćemo se sada usredotočiti.

Uvažavanje: Ključ za donošenje odluka

Evo najvažnijeg faktora odluke: Jednom kada PMI bude eliminiran iz samostalne prve hipoteke, mjesečna uplata koju dugujete bit će manja od kombiniranog plaćanja na prvoj i drugoj hipoteci. To postavlja dva pitanja. Prvo, koliko će dugo prije eliminacije PMI? I drugo, koje su uštede povezane s svakom opcijom?

Ispod su dva primjera koja se temelje na različitim procjenama stope aprecijacije cijena kuća.

Primjer 1: Mala stopa uvažavanja cijena kućanstava

Donje tablice uspoređuju mjesečne isplate samostalne, 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom i PMI u odnosu na 30-godišnju prvu hipoteku s fiksnom stopom u kombinaciji s drugom hipotekom s rokom dospijeća od 30 godina.

Hipoteke imaju sljedeće karakteristike:

Slika 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

Na slici 2. procjenjuju se godišnje stope aprecijacije cijena kuća.

Slika 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Primjetite da je plaćanje u iznosu od 120 USD po osnovi PMI-a ispušteno iz ukupne mjesečne isplate samostalne prve hipoteke u 60. mjesecu (vidi sliku 3. ) kada LTV dosegne 78% kombinacijom smanjenja glavnice i aprecijacije cijena kuća.

Slika 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tablica na slici 4 prikazuje kombinirane mjesečne isplate prve i druge hipoteke. Primjetite da je mjesečna uplata stalna. Kamatna stopa je ponderirani prosjek. LTV je samo onaj prve hipoteke.

Slika 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Korištenjem prve i druge hipoteke može se uštedjeti 85 dolara mjesečno prvih 60 mjeseci. To je ukupna ušteda od 5.100 dolara. Počevši od 61. mjeseca, samostalna prva hipoteka ostvaruje prednost od 35 USD mjesečno za preostale uvjete hipoteke. Ako podijelimo 5.100 USD na 35 USD, dobit ćemo 145. Drugim riječima, u ovom scenariju sporog aprecijacije cijena kuća, počevši od 61. mjeseca, trebalo bi proći još 145 mjeseci prije nego što bi prednost plaćanja samostalne prve hipoteke bez PMI-ja mogla steći povratiti početnu prednost kombinirane prve i druge hipoteke. (Ovo bi se vremensko razdoblje produžilo ako se uzme u obzir vrijednost novca.)

Primjer 2: Brza procjena cijene kućnih cijena

Primjer u nastavku temelji se na istim hipotekama kao što je prikazano gore. Međutim, koriste se sljedeće procjene aprecijacije cijena kuća.

Slika 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

U ovom primjeru prikazujemo samo jednu tablicu mjesečnih plaćanja za dvije mogućnosti (vidi sliku 6 ). Primijetite da PMI u ovom slučaju pada u 13. mjesecu zbog brzog aprecijacije kućnih cijena koja brzo snižava LTV na 78%.

Slika 6

Brzom aprecijacijom cijena kuće, PMI se može eliminirati relativno brzo.

Kombinirane hipoteke imaju samo prednost plaćanja u iznosu od 85 USD za 12 mjeseci. To je jednaka ukupna ušteda od 1.020 dolara. Počevši od 13. mjeseca, samostalna hipoteka ima prednost plaćanja. Ako podijelimo 1.020 USD na 35, možemo utvrditi da bi bilo potrebno 29 mjeseci da nadoknadimo početnu uštedu od kombinirane prve i druge hipoteke. Drugim riječima, počevši od 41. mjeseca, zajmoprimac bi bio financijski bolji izborom samostalne prve hipoteke s PMI-jem. (Ovo bi se vremensko razdoblje produžilo ako se uzme u obzir vrijednost novca.)

Donja linija

Ako ste zajmoprimac koji ima manje od 20% predujma, odluka da li ćete koristiti prvu samostalnu hipoteku i PMI ili se odlučiti za kombinaciju prve i druge hipoteke u velikoj je mjeri ovisi o tome koliko brzo očekujete povećava vrijednost vašeg doma.

  • Odlučite li platiti PMI, ona se može eliminirati procjenom nakon što LTV dosegne 78%.
  • Ako odaberete kombinaciju prve i druge hipoteke, vjerovatno je da ćete imati početnu štednju. Međutim, jedini način da se druga hipoteka eliminira, koja će vjerojatno imati višu kamatnu stopu od prve hipoteke, je otplata ili refinanciranje vašeg prvog i drugog zajma u novu samostalnu hipoteku.

Ako ne možete pronaći višu uplatu ili jeftiniji dom, izračunajte svoje mogućnosti na temelju vašeg vremenskog horizonta i načina na koji očekujete da će se tržište nekretnina razvijati. Ništa nije, naravno, potpuno predvidljivo, ali to će vam pružiti najbolju priliku za donošenje najpovoljnije odluke.

Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.
Preporučeno
Ostavite Komentar