Ulaganje u luksuzne nekretnine

Cijene luksuznih nekretnina vruće su i neprestano raste. Najpopularnija prodaja luksuznih nekretnina u New Yorku bila je za vrtoglavih 91.541.000 milijuna, navodi se u najnovijem izvješću Christie's International Real Estate.

"Mnogi ljudi vrijedne neto vrijednosti kupuju kuće kao teško sredstvo", kaže Jay Belson, direktor tvrtke Jay Belson Luxury Real Estate, tvrtke za ulaganje u luksuzne nekretnine u punom servisu sa sjedištem u Beverly Hillsu, Kalifornija. od najbogatijih ljudi na svijetu koji raste, potencijalno je tržište luksuznih nekretnina veće nego ikad. Ako se želite uključiti u akciju i možete si priuštiti strmu oznaku cijena, evo nekoliko opcija za to.

Definiranje luksuzne nekretnine

Važno je razumjeti koje značajke karakteriziraju luksuznu nekretninu prije nego što uložite jer sama visoka cijena neće staviti nekretninu u ovu kategoriju. „To mora biti jedinstveno i ekskluzivno, na dobar način na poželjan način. Ljudi koji su bogati platit će premiju za nešto što se smatra vrhunskim “, kaže Randy Char, stariji potpredsjednik operacija u One Queensridge Placeu, luksuznom visokogradnji smještenom nekoliko minuta od pruge u Las Vegasu.

Kupci višeg razreda žele pristup luksuznim aktivnostima poput vrhunskog kupovine, blagovaonice i umjetnosti, kao i blizine drugih luksuznih domova. Trofejna adresa, poput Park Avenue u New Yorku, dodaje vrijednost. I povijesna povijest ne škodi. Mnogi kupci luksuza traže prirodne ljepote mjesta uz obalu ili barem poglede na rijeku, ocean ili jezero. Drugi žele pogled na selo ili brdo.

Kupci visokog cenovnog razreda žele mnoge iste značajke kao i svi kupci, ali na širokoj razini. Oni žele privatnost i sigurnost, ponekad do točke samoće. Oni žele ljepotu iznutra i izvana i mogu si priuštiti prilagođenu arhitekturu, prilagođeni dizajn, prekomjernu pažnju detaljima i bogat izgled. Oni također žele sadržaje uz vrhunske sadržaje: kuhinja kuhara, luksuzni bazen, prostrani glavni apartman i vanjski stambeni prostor, a da ne spominjemo kućnu automatizaciju, detektore kretanja, dizala automobila i vinske podrume pod kontrolom temperature. Oni također žele prostora. Na primjer, u Malibuu u Kaliforniji prosječna luksuzna kuća ima više od 4.000 četvornih metara (i cijenu plus šest milijuna dolara).

Kad odaberete luksuzni dom, izuzetno je važno razmisliti o aspektima nekretnine koja se ne može promijeniti, kaže Mark Fitzpatrick, izvršni direktor RUHM Destination Marketing, marketinške usluge odredišnog marketinga luksuznih nekretnina širom svijeta. "Ne možete promijeniti sunčevu stazu, mjesto oceana ili činjenicu da vam iznad glave postoji velika staza leta. Ružne tapete u kupaonici daleko su važnije od vremenskih prilika ", kaže on.

Koliko trebaš?

Na tržištima na kojima su cijene uglavnom niže, moglo bi vam trebati samo pola milijuna da posjedujete komad luksuzne nekretnine. Ali trebat će vam najmanje milijun dolara za kupnju luksuznog imanja u većini velikih gradova, a ulazna cijena povećava se tamo gdje su troškovi života visoki. To je 3 milijuna u San Franciscu, 5 milijuna u Los Angelesu i New Yorku i 7 milijuna u Londonu, prema Christie's .

Luksuzni kupci često plaćaju gotovinom, ali jumbo hipoteka je druga opcija. Ako financirate kupnju, trebat će vam velika predujam, odličan kredit, dokaz o prihodima i imovini i velike novčane rezerve.

Kako to učiniti: Vaše mogućnosti ulaganja u luksuzne nekretnine

Ako želite uložiti u luksuzne nekretnine, možete proći nekoliko staza.

Okreni ljetnikovac

Pregradnja postojećih luksuznih nekretnina i njihova prodaja radi izvrsne su investicije, kaže Belson iz Jay Belson Luxury Real Estate. "Brže je od izgradnje od temelja, ali je ograničeno na svojstva koja imaju samo pravu kombinaciju arhitekture, stanja i izgleda", kaže on i dodaje da su popravci bolji. Loša strana je da „budući da se u većini ovih domova može živjeti kupovinom, natjecati ćete se s lokalnim kupcima koji mogu nadmašiti vas“, kaže on. Međutim, konkurencija među investitorima i štićenicima je na tržištu luksuza mnogo manja, jer ima manje ljudi koji si mogu priuštiti financiranje vrhunskih projekata i koji razumiju kako ih izvršiti na visokoj razini, kaže Belson.

Investirajte na međunarodnoj razini

Ulaganje u luksuzne nekretnine u inozemstvu može imati koristi koje nećete naći u zemlji. Na otocima Turks i Caicos, malom britanskom prekomorskom teritoriju smještenom istočno od Kube i sjeverno od Haitija i Dominikanske Republike, ne postoje godišnji porezi na imovinu niti porez na kapitalnu dobit na prenesenu imovinu. Vlasništvo nad imovinom zaštićeno je zemljišnim knjigama, a američki dolar je službena valuta, tako da tečajevi nisu faktor pri dovršetku kupnje ili u budućoj vrijednosti vaše imovine.

Ovi su otoci dobro mjesto za ulaganje jer su cijene zemljišta u stalnom porastu tijekom posljednjih deset godina i očekuje se da će to nastaviti zahvaljujući brzo rastućem turizmu i razvoju, kaže Blair MacPherson, suvlasnik i broker RE / MAX Real-a Grupe imanja Turci i Caicosi. A dodatni prihod od svog ulaganja možete zaraditi ako ga iznajmite dok nemate i pustite kompaniju za upravljanje da obrađuje detalje, kaže on.

Ulaganje u inozemstvo može imati i jedinstvene gnjavaže. "Moramo se sjetiti da ostatak svijeta ne djeluje kao u Sjedinjenim Državama", kaže Fitzpatrick iz RUHM-a. "Ne želite kupiti nekretninu u nekoj drugoj zemlji samo da biste saznali da ih vlada može vratiti s puta". Upotrijebite međunarodnog odvjetnika za nekretnine i druge stručnjake koji će vam pomoći s dužnom revnošću.

Kupite luksuzni stan

Bilo da kupujete luksuzni stan za sebe ili unajmljujete, „trošenje novca na kuću koja se nalazi u velikoj luksuznoj zgradi s pogodnostima i mogućnostima prijevoza u blizini je put“, kaže Lydia Sussek iz Corcorana, kompletna usluga firma za nekretnine na Manhattanu. "Kupnja luksuzne zgrade s lošim mogućnostima prijevoza je loša investicija", kaže ona.

Usluge i značajke koje nudi građevina također mogu donijeti ili prekinuti vaše ulaganje. "Nemate redovnog vratara? Dobro, ali što još nudi vaš dom? Izgledi, visoki stropovi, terase, sve ove značajke pomažu razlikovati vaš dom od ostalih stanova za rezanje kolačića i mogu dovesti do većeg prodajnog postotka kada dođe vrijeme za iseljavanje “, kaže Sussek.

Imajte na umu da kupujete luksuznu nekretninu, kupujete stil života. Privatne krovne palube, bazeni, zajednički prostori s teretanama i usluge sobarica ili usluge u hotelu razlikuju luksuzne nekretnine, kaže ona. "Čak i ako postoje drugi novi stanovi izgrađeni oko kuće koju kupite, ove vrste nekretnina imaju vrijednost", kaže Sussek.

Jumbo hipoteke za luksuznu nekretninu

Dok se većina kupaca luksuznih nekretnina odlučuje za kupovinu nekretnina gotovinom, neki koriste jumbo zajmove za nadzor luksuzne nekretnine. Jumbo zajmovi (koji se nazivaju i jumbo hipoteke) zajmovi su za iznose veće od limita koji određuje Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA). Taj iznos obično iznosi preko 424.100 USD; međutim, u nekim županijama - često oni koji žive u skupljim nekretninama, taj je iznos veći. Trenutno je kamatna stopa za 30-godišnju fiksnu jumbo kamatnu stopu 4, 25%, a travanj je 4, 27% prema usbank.com. To je slično prosječnoj stopi standardne hipoteke na 30 godina. Od siječnja 2017. kamatna stopa za prosječnu 30-godišnju fiksnu hipoteku iznosi 4, 25% uz travanj od 4, 32%.

Odaberite nekretninu za iznajmljivanje visokog cenovnika

"Najam luksuznog odmora može pružiti mnoštvo koristi, uključujući procjenu imovine, odbitak poreza, poslovne umrežavanje mogućnosti, i što je najvažnije, osobni užitak", kaže RUHM-ov Fitzpatrick. Ključni je odabir lokacije s obično jakim tržištem, poput grada skijališta, Havaja ili tropskog otoka. „Izvrsni su za sezonski dohodak i dobro se snalaze tijekom dobrih financijskih tržišta. Međutim, oni mogu pretrpjeti više tijekom recesije nego domovi u blizini većih gradova ", kaže on.

Zapravo, tržište luksuznih stanova doživjelo je najsnažniji oporavak od nesreće u većini gradova, ali odmarališta počinju slijediti to, navodi se u nedavnom izvješću agencije Christie's International Real Estate.

Osim što će odabrati pravi grad, ulagači bi trebali razmotriti kupnju nekretnine koja će biti atraktivna za obitelji za odmor, kaže Fitzpatrick. "To će povećati vašu popunjenost i ROI", kaže on.

Bruce Tobias, dvadesetostruki vrhunski agent za prodaju nekretnina s RE / MAX Sedonom u Arizoni, dodaje kako su visoke turističke destinacije odmarališta, a ulagači bi trebali tražiti nekretnine s potencijalnim dugoročnim dobicima.

Dovršite prilagođenu gradnju

Izgradnja novog doma iz temelja nudi najviše profitne marže, ali ima i duži vremenski okvir, kaže Belson, ali dom u kojem je sve novo i ima današnje najpoželjnije stilove i pogodnosti presudno je za dobivanje najvišeg dolara. Kaže da njegova tvrtka trenutno gradi kuću od 25.000 četvornih metara u Bel Airu, Kalifornija. "Kupili smo nekretninu za 8, 7 milijuna dolara. Proračun za izgradnju je 18 milijuna dolara. Predviđena prodajna cijena je 50 milijuna dolara. Teško je to nadjačati kao investiciju “, kaže on.

Ako sami ne gradite dom, budite oprezni kako ga prilagoditi. Morat ćete odabrati izgled, pogodnosti i završne obrade koji će se svidjeti širokom segmentu luksuznog tržišta kako bi povećali svoje šanse za brzu prodaju i za dolar. Provjerite je li dom funkcionalan i ljubazan te ima značajke zaštite i privatnosti kakve žele kupci visokog ranga. Ali postoji dobra granica između stvaranja te široke privlačnosti i stvaranja jedinstvenosti za kojom luksuzni kupci žude.

"Kad nešto nije komodizirano, a poželjno je, a postoji potražnja, tada vidite kako cijene stvarno poskupljuju", kaže Char of One Queensridge Place. "Ako pogledate bocu Lafitte Rothschild iz '82. Godine, poskupljenje raste eksponencijalno u odnosu na berbu koja je manje superiorna zbog ponude i potražnje. Ista je stvar s luksuznim nekretninama. Što ih je ekskluzivnije i teže pronaći, dom postaje vrijedniji ulaganja. "

Donja linija

Ulaganje u luksuzne nekretnine može biti uzbudljivije od ulaganja u vrijednosne papire zahvaljujući svom opipljivom aspektu, a to je mnogo načina, od izgradnje kuće po mjeri do prelaska dvorca do kupnje nekretnine za odmor. Možete uživati ​​u svom luksuznom domu kao stanovnik, kao putnik ili kao posjednik ili graditi luksuzne kuće kako bi drugi mogli uživati. Prije kupnje obavezno razumite značajke koje stvaraju trajnu vrijednost u ovoj kategoriji imovine kako biste dobili najbolji povrat ulaganja.