Iznajmljivanje svojstava: prednosti i nedostaci

Posjedovanje nekretnine za najam može biti financijski korisno. Ako istražujete ovu nekretninu kao investiciju, budite svjesni rizika i odgovornosti.

Iznajmljivanje svojstava: pregled

Ideja kupnje kuće ili stana kako bi se iznajmila radi zarade može zvučati primamljivo. Ali kupnja nekretnine za iznajmljivanje zarad prihoda i dugoročne aprecijacije kapitala može imati uspone i padove. Na primjer, tržište stanovanja može varirati ovisno o lokaciji, ponudi i potražnji i ekonomiji.

Financijski gledano, kako bi imovina za najam bila zaista profitabilna, povrat koji želite iskoristiti trebao bi biti veći od onog što biste mogli zaraditi u konzervativnim ulaganjima, kao što su obveznice i dionice plavog čipa koji plaćaju dividendu, zbog stvarnih rizika. S ljudske strane, nemaju svi mogućnost upravljanja imovinom i stanari.

Ključni odvodi

• Iznajmljivanje nekretnina može biti financijski korisno i imati brojne porezne olakšice.
• Nedostaci uključuju nedostatak likvidnosti, troškove održavanja i potencijal za teške stanare i apel četvrti da padnu.
• Za investitore u bilo koju vrstu nekretnina ključno je da ostanu iznad kamatnih stopa i posavjetuju se s poreznim stručnjakom.

Pros za iznajmljivanje nekretnina

Nekoliko je prednosti posjedovanja nekretnine za iznajmljivanje. Oni uključuju:

Porezne olakšice

Usluga internih prihoda omogućuje vam oduzimanje mnogih troškova povezanih s iznajmljivanjem imovine u kategorijama:

• Obični i potrebni troškovi
• poboljšanja
• deprecijacija

To znači da možete odbiti osiguranje, kamate na hipoteku, troškove održavanja i fizičku obradu imovine.

Amortizacija može proizvesti nominalni gubitak koji zauzvrat možete odbiti od ostalih prihoda. Drugim riječima, možete ostvariti neto pozitivan novčani tok od prihoda od najma umanjen za troškove i još uvijek imate neto gubitak za porezne svrhe. Ali imajte na umu da amortizacija smanjuje i osnovnu vrijednost imovine za izračunavanje kapitalne dobiti prilikom prodaje vaše imovine.

Osim toga, Zakon o porezima i smanjenju radnih mjesta za 2017. godinu, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2018., nudi niz novih poreznih olakšica za iznajmljivače. Ako ste vlasnik protočnog subjekta (poznatog i kao prolazna djelatnost) i njime upravljate kao samostalno vlasništvo, društvo s ograničenom odgovornošću, partnerstvo ili S korporacija, sada možete odbiti iznos jednak 20% neto najamnine. prihod - sve dok je vaš ukupni oporezivi godišnji prihod iz svih izvora nakon odbitka manji od 157 500 USD za samce ili 315 000 USD za bračne parove koji zajedno podnose zahtjev.

Dobro je konzultirati poreznog stručnjaka ako razmišljate o posjedovanju nekretnine za najam, posebno s obzirom na nedavne izmjene poreznog zakona.

Sezonski najam

Ako svoju nekretninu iznajmljujete sezonski, možete je koristiti sami 14 dana godišnje - ili 10% od broja dana koje iznajmljujete drugima po fer tržišnoj cijeni - i dalje moći odbiti svoje troškove.

1031 Razmjena

U razmjeni 1031 možete prodati nekretninu za najam i investirati u drugu sličnu vrstu bez plaćanja poreza na kapitalni dobitak.

Iznajmljivanje dodatnog prostora

Sobu ili područje vašeg doma - kao što je garaža, podrum ili pomoćna stambena jedinica - također možete tretirati kao najam, otpisujući postotak kamate na hipoteku i druge troškove u odnosu na njen prihod, iako biste trebali biti svjesni potencijalne zamke najma dodatnog prostora, uključujući lokalna pravila zoniranja.

Prednosti i nedostaci posjedovanja nekretnine za iznajmljivanje

Protiv svojstava iznajmljivanja

Postoje i nedostaci u posjedovanju nekretnine za iznajmljivanje. Oni uključuju:

Nedostatak likvidnosti

Nekretnine nisu likvidna imovina. Čak i na najtoplijem tržištu, može proći nekoliko mjeseci do završetka prodaje. A ako vaše vremensko kretanje pokreće hitni slučaj ili neki drugi neočekivani događaj, vaša potreba za brzom prodajom možda neće ostvariti najbolju cijenu.

Povećanje poreza i premije osiguranja

Kamata i glavnica vaše hipoteke mogu biti fiksni, ali nema garancije da se porezi neće povećavati brže nego što možete povećati najam. Premije u osiguranju mogu također porasti kao što su to bile prirodne katastrofe.

Teški stanari

Unatoč vašoj pažnji u provjeri potencijalnih iznajmljivača, mogli biste se dogovoriti sa stanarima koji nisu idealni. Na primjer, mogu biti potrebiti ili zahtjevni, kasniti s plaćanjem, zaboraviti isključiti vodu i tako dalje. Ili mogu biti destruktivni, u tom slučaju bi amortizacija u poreznom zakonu mogla biti krajnje neprimjerena. Međutim, uvijek možete dodati vozača u standardni obrazac zakupa koji propisuje pravila o smještaju, kućnim ljubimcima, pušenju, osiguranju stanara i slično. Ovdje može biti korisna i sigurnosna kaucija.

Pad susjedstva

U idealnom scenariju, vaša će investicijska imovina procvjetati usred ostalih dobro održavanih stanova i poboljšati lokalne pogodnosti. Kao rezultat toga, vaš će se novčani tok stalno povećavati, a vaši troškovi stabilni. Međutim, četvrti se mogu promijeniti i vaše ulaganje s vremenom bi se moglo amortizirati. Treba obratiti pažnju na lokalnu politiku u koju ulažete, baš kao i na mjesto gdje živite. Dužnom pažnjom možete smanjiti ovu izloženost.

Nepovoljne promjene u poreznom zakonu

Porezni kôd nije imun na promjene. To bi se moglo promijeniti na načine koji bi ili smanjili ili ukinuli neke ili sve porezne olakšice za vlasništvo nad kućama i protok poduzeća.

Uloga posjednika

Biti gazdarica nije za sve. Možete se osjećati sramežljivo zbog povećanja najma ili biti zaštitnički od načina na koji drugi postupaju s vašom imovinom, što može dovesti do sukoba. Možda se čak sprijateljite sa svojim stanarima ili su već članovi obitelji ili prijatelji. Ako ne možete biti sigurni u vezi s povećanjem stanarine ili brigom o imovini, na primjer, možete završiti prikupljanje stanarina koja je znatno ispod tržišne cijene ili s podcijenjenom imovinom.

Održavanje

U održavanju imanja nastaju manji i glavni popravci. Neki vlasnici nekretnina mogu uštedjeti novac radeći sami posao. Međutim, većini im nedostaje vremena, alata ili vještina za popravak kuće. Očekujte da će se naručiti periodične naknade za izvođače.

Posebna razmatranja

Bilo da kupujete primarnu kuću ili nekretninu za najam, važno je razmotriti što se događa s hipotekarnim kamatama. Hipotekarni dug s fiksnom stopom općenito je dobra zaštita od inflacije. Ako ste posjednik, povremena povećanja stanarina jedan su od načina nadoknađivanja inflatornih porasta troškova održavanja imovine.

Očekuje se da će kamate u 2019. biti prosječno između 4, 8% i 5, 3% za hipoteku s fiksnom stopom od 30 godina. To je porast od prosječno 4, 19% u 2018. i 3, 99% u 2017., ali još uvijek je relativno nizak. Iako ove stope predstavljaju priliku, također je važno imati na umu da su stope hipoteke obično veće za ulaganja u nekretnine nego za tradicionalne kuće.