Stopa kapitalizacije terminala
Terminalna stopa kapitalizacije je stopa koja se koristi za procjenu vrijednosti preprodaje nekretnine na kraju razdoblja posjedovanja. Očekivani neto operativni prihod (NOI) godišnje dijeli se s stopom ograničenja terminala (izraženo u postocima) radi dobivanja terminalne vrijednosti. Stope kapitalizacije terminala procjenjuju se na temelju usporedivih podataka o transakcijama ili onoga što se vjeruje da je prikladno za lokaciju i atribute određenog entiteta.
Razumijevanje stope kapitalizacije terminala
Stopa terminalne kapitalizacije poznata je i kao izlazna stopa. Početni iznos za nekretninu projicira se u prvoj godini NOI podijeljen s otkupnom cijenom nekretnine. Stopa terminalne kapitalizacije je projicirani NOI za prošlu godinu (ili izlaznu godinu) podijeljen s prodajnom cijenom. Ako je ta stopa niža od početne stope, to obično znači da je ulaganje u nekretnine bilo isplativo.
Većina stručnjaka za ulaganje u nekretnine slaže se da je važno uskladiti stopu kapitalizacije terminala s trenutnom stopom tržišta, imajući na umu da je ovo možda sigurniji test za razvoj da malo povećate stopu kape terminala. Dinamička proračunska tablica može biti korisna za testiranje otpornosti na razvojni projekt kako bi se utvrdila najveća stopa kapitalizacije terminala koja bi i dalje pružala dovoljno naprijed investitorima.
Štedljivi ulagači u nekretnine traže tržišta i vrste nekretnina za koje se očekuje pad stope tržišne kapitalizacije, jer će niža stopa terminalne kapitalizacije, u usporedbi s početnom stopom kapitalizacije, rezultirati kapitalnom dobiti, uz pretpostavku da neto operativni prihod neće smanjenje tijekom razdoblja držanja. Neki podaci koji se moraju uzeti u obzir uključuju mjerenje potražnje i potražnje za svaku kategoriju prostora, kao i za usluge i troškove za koje se pretpostavlja da su povezani sa svakim područjem poslovanja.
Iako je budućnost uvijek neizvjesna, dvije su stvari definitivno sigurne na kraju bilo kojeg razdoblja držanja: zgrade će stareći i tržišta se mijenjati. Stoga je presudno da svi investitori u nekretnine prikupe i analiziraju što više podataka kako bi se precizno utvrdila stopa kapitalizacije za terminal za projekt.
Primjer stope kapitalizacije terminala
Investitor kupuje potpuno okupiranu nekretninu za 100 milijuna dolara. NOI za prvu godinu procjenjuje se na 5, 0 milijuna dolara. Ulazna stopa je, dakle, 5, 0%. Sedam godina kasnije, investitor vjeruje da je stopa kapitalizacije terminala otprilike 4, 0%. Prošlogodišnji NOI, koji je uzeo u obzir eskalaciju najamnina, predviđa se 5, 5 milijuna dolara (opet, pod pretpostavkom pune popunjenosti). Vrijednost preprodaje procjenjuje se na 137, 5 milijuna USD (5, 5 milijuna USD u NOI, podijeljeno s 4, 0% terminalne kapitalizacije ili stope izlaza).
Ključni odvodi
- Terminalna stopa kapitalizacije je stopa koja se koristi za procjenu vrijednosti preprodaje nekretnine na kraju razdoblja posjedovanja.
- Početni iznos za nekretninu projicira se u prvoj godini NOI podijeljen s otkupnom cijenom nekretnine.
- Ako je stopa terminalne kapitalizacije niža od početne stope, to obično znači da je ulaganje u nekretnine bilo isplativo.