Koji su rizici investicijskih fondova za ulaganja u nekretnine (REITs)?

Trustovi za ulaganje u nekretnine (REITs) privlačni su iz više razloga. Jedan, najmanje 90% oporezivog dohotka mora se vratiti dioničarima u obliku dividendi. Dvije, koje su povezane s prvom točkom, prinosi na dividende obično su veći nego na širem tržištu. Tri, a možda i najvažnije, ne morate ulagati novac i vrijeme u kupnju nekretnine izravno, što je vrlo vjerojatno da će dovesti do iznenadnih troškova i beskrajnih glavobolja.

Ako ulažete u REIT s dobrim menadžerskim timom, dokazanim iskustvom i izlaganjem dobrim svojstvima, možete se odmarati i gledati kako vaše investicije rastu. Ne bi li bilo lijepo da je zaista tako jednostavno? Ponekad jest, ali samo ako napravite domaću zadaću i budete malo sretni. Nažalost, postoje neke zamke koje ćete morati izbjegavati. (Za više informacija pogledajte: REITs za stambene, zdravstvene i uredske urede .)

Nergovani REIT-ovi

Snažno razmislite o tome da ne ostanete bez trgovačkog REIT-a. Njima se ne trguje javno, što znači da nećete moći napraviti istraživanje svog ulaganja. To će vam zauzvrat onemogućiti da odredite vrijednost REIT-a. Neki REIT-ovi koji se ne trguju otkrivat će svu imovinu i vrijednost nakon 18 mjeseci ponude, ali to još uvijek nije utjeha.

Netrgovani REIT-ovi su također nelikvidni. U mnogim slučajevima ne možete prodati najmanje sedam godina. Neki vam omogućuju preuzimanje dijela ulaganja nakon godinu dana, ali gotovo uvijek će postojati naknada. Zaključajte svoj novac jer im je potrebno objediniti novac investitora kako bi mogli kupiti i upravljati nekretninama. Ali također može postojati i tamnija strana ovog skupljenog novca. Ta tamnija strana odnosi se na ponekad isplate dividendi iz novca drugih ulagača - za razliku od prihoda koji je ostvarila imovina. Ovo ograničava novčani tijek za REIT i umanjuje vrijednost dionica. (Za više pogledajte: Koje su moguće zamke posjedovanja REIT-a ?)

Sljedeći problem za neistraženi REIT su unaprijed plaćene naknade. Većina naplaćuje prvu naknadu između 9% i 10% (ponekad čak 15%). Postoje slučajevi u kojima ne-trgovani REIT-ovi imaju dobro upravljanje i izvrsna svojstva, što može dovesti do zvjezdanih prinosa, ali to je slučaj i s REIT-ovima kojima se javno trguje.

Konačni rizik za netrgovani REIT su naknade za vanjske menadžere. Ako REZIT koji se trguje na burzi plati vanjskom menadžeru, to se pretvara u dobit. Ako odlučite uložiti u netrgovani REIT, menadžmentu morate postaviti sva potrebna pitanja vezana uz gore navedene rizike. Što je veća transparentnost, to je bolje. (Za više pogledajte: Analiza REIT-a i REIT-ove izvedbe .)

REIT-ovi koji se javno trguju

Ovo je mnogo sigurnije igralište. Međutim, još uvijek postoje rizici. Najveće su povećavanje kamata, što će smanjiti potražnju za REIT-om. Može se argumentirati da rastuće kamatne stope ukazuju na snažnu ekonomiju, što će značiti i veće najamnine i popunjenost. Ali povijesno gledano, REIT-i nisu uspješni kada kamate porastu.

Drugi je osnovni rizik odabir pogrešnog REIT-a. To možda zvuči pojednostavljeno, ali radi se o logici. Na primjer, u vrijeme ovog pisanja prigradski centri su u opadanju. Ne biste htjeli ulagati u REIT s izlaganjem prigradskom centru. S obzirom da Millennials preferira urbani život radi praktičnosti i uštede troškova, urbani trgovački centri vjerojatno će biti bolja ponuda. Trendovi se mijenjaju, zato svakako istražite što je trenutno. (Za više pogledajte: Novčane navike milenijala .)

Posljednja točka nije rizik, već točka koja bi trebali biti svjesni: REIT dividende oporezuju se kao obični dohodak.

Donja linija

Ulaganje u REIT-ove može biti pasivna, profitna alternativa direktnoj kupovini nekretnine. Nemojte se zabranjivati ​​od ogromnih dividendi. Umjesto toga, odaberite prave upravljačke timove i kvalitetna svojstva na temelju trenutnih trendova. Snažno razmotrite REIT-ove kojima se trguje na javnom tržištu u odnosu na netrgovane REIT-ove. Obavezno obratite pozornost i na kamatne stope. (Za više pogledajte: Kakva je razlika između REIT-a i Fonda za nekretnine ?)