Izračunati odbitak poreza na kamate

Odbitak poreza na hipoteku bio je jedan od najcjenjenijih američkih poreznih olakšica. Realtors, kućevlasnici, potencijalni vlasnici kuća, pa čak i porezni računovođe, govore o njegovoj vrijednosti. U istini, mit je često bolji od stvarnosti.

Izračunavanje odbitka poreza na kamate

Većina vlasnika kuća sada ništa ne dobiva

Zakon o porezima i smanjenju poslova (TCJA), donesen u prosincu 2017., promijenio je sve. Prije njegova prolaska, 54% poreznih obveznika koji su plaćali kamate na svoje hipoteke dobivali su poreznu olakšicu. Čak i tada, silnih 46% vlasnika kuća koji plaćaju kamate uopće nisu dobivali korist. Prolaskom TCJA-a, studija koju je naručila Bijela kuća iz 2017. godine predviđala je da će se devet od 10 ljudi odlučiti za standardni odbitak, potpuno odustajući od odbitka poreza na hipoteku. To znači da 90% vlasnika kuća koji plaćaju kamate uopće ne bi koristili. Nadalje, čak i oni koji dobiju naknadu dobili bi puno manje nego što očekuju.

Odbitak poreza na hipoteku možda je najviše pogrešno shvaćen aspekt vlasništva. Poprimio je gotovo mitski status, do točke kada se mnogi potencijalni vlasnici kuća prodaju nad blagodatima prije nego što uopće ispitaju matematiku kako bi utvrdili podobnost. U osnovi su mit dvije glavne zablude: Prva je pogrešna ideja da svaki vlasnik kuće dobije poreznu olakšicu. Drugo je da svaki dolar plaćen hipotekom rezultira smanjenjem obveze poreza na dohodak prema dolaru.

Procjena očekivanih učinaka promjena na odbitku od hipoteke

Zabluda 1: dobit ćete poreznu olakšicu

Unatoč prekrivanju, velika većina vlasnika kuća uopće ne prima poreznu olakšicu od odbitka poreza na hipoteku. Imajte na umu da, kako bi se uopće kvalificirali za odbitak, vlasnici kuća moraju navesti svoje odbitke prilikom određivanja svoje obveze poreza na dohodak. Određivanje stavki pruža mogućnost obračuna specifičnih troškova, uključujući hipoteku, porez na imovinu i medicinske troškove. Kako su kamate na hipoteku često najveći trošak s kojim se porezni obveznik suočava, odbijanje se često navodi kao financijski poticaj za kupnju kuće.

Još jednom, iako je u teoriji atraktivna ideja, stvarnost je da prolazak TCJA znači da određivanje odbitka više nema smisla za većinu ljudi. Koristeći podatke iz 2018. godine kao primjer, za porezne obveznike koji su samohrani ili su u braku, ali podnose posebnu prijavu, standardni odbitak iznosi 12.000 USD. Za glave kućanstva to je 18.000 dolara, a za bračne parove koji podnose zajedničke prinose standardni odbitak iznosi 24.000 dolara.

Porezni obveznici koji nemaju odbitke koji iznose više od standardnih odbitnih iznosa ne mogu se detaljno obračunavati. Porezni obveznici koji nemaju dovoljno odbitka da bi se kvalificirali za podjelu predmeta nemaju koristi od plaćanja kamata na svoje hipoteke. Ne zaboravite da vlada procjenjuje da 90% vlasnika kuća sa hipotekama spadaju u ovu kategoriju.

Zabluda 2: Bit će to veliko odbitak

Čak i za vlasnike domova koji raspodjeljuju poreze i ispunjavaju uvjete za odbitak poreza na hipoteku, iznos odbitka je samo djelić iznosa plaćenog kamata. Još jednom, potrebno je mali broj drobljenja da bi se u potpunosti shvatila situacija, jer odbitak nije porezni kredit. Ne možete dobiti porez na 1 USD za svaki potrošeni dolar; dobivate peni na dolaru. Za razliku od kredita, koji omogućava smanjenje dolara za dolar na stvarne dugove, odbitak hipoteke smanjuje iznos dohotka koji podliježe porezu na temelju poreznog okvira obveznika.

Na primjer, poreznim obveznicima koji troše 12.000 dolara na hipoteku i plaćaju porez po pojedinačnoj stopi poreza na dohodak od 24% bilo bi dopušteno isključiti 12.000 dolara iz obveze poreza na dohodak, što rezultira uštedom od 2800 dolara. Zapravo, vlasnik kuće je platio 12.000 dolara banci s kamatama kako bi dobio manje od četvrtine tog iznosa isključenog iz oporezivanja.

Potrošiti 12.000 dolara za smanjenje iznosa novca na koji ćete platiti porez za 2800 dolara jednostavno nema smisla. Što je još gore, poštena procjena stvarnih najnižih ušteda trebala bi utvrditi vrijednost standardnog odbitka. Tablica u nastavku daje usporedbu.

Koristeći naš primjer hipotekarne kamate od 12 000 američkih dolara, bračni par u 24-postotnom poreznom razredu dobio bi standardni odbitak od 24 000 dolara, što u smanjenom poreznom iznosu vrijedi 5, 760 dolara. Ako je par nabrojio odbitke na Rasporedu A, odbitak hipoteke iznosio bi 2.880 dolara. Par bi dobio standardni iznos odbitka čak i ako nema hipoteku. Razlika između to dvoje - porezni raspust stečen plaćanjem banke 12.000 stvarnih dolara hipotekom - bio bi gubitak od 2.880 dolara. Uzimanje standardnog odbitka bio bi daleko mudriji način djelovanja.

Čak i porezni obveznici u višim poreznim razredima ne bi imali koristi. Porezni obveznik koji troši 12.000 dolara na hipotekarne kamate i plaća porez na pojedinačnu stopu poreza na dohodak od 35%, dobio bi samo porez na odbitak od 4.200 dolara. To je isti iznos koji bi porezni obveznik dobio od standardnog odbitka. „Korist“ odbitka kamate prikazana je u donjoj tablici.

Stavljajući ove brojeve u širi kontekst, u izvještaju Centra za poreznu politiku karakterizira odbitak poreza na hipoteku kao "nevažan za sve, osim malog dijela vlasnika kuća", i napominje da bi "podrazumijevana stopa porezne subvencije za one koji mogu zatražiti odbitak hipoteke ... biti nula za 90+ posto kućanstava koja to ne bi trebalo nabrojati. "

Jednostavno rečeno, podaci pokazuju da porezni odbitak, koji se vjerojatno može uspostaviti za poticanje kupovine kuća, najviše koriste porezni obveznici koji su detaljno raspodijeljeni i skloni kućanstvima s višim dohotkom.

Bolji put

Umjesto da trošite velike količine novca na kamate za malo zauzvrat, bit ćete daleko bolji od plaćanja gotovine za svoju novu kuću. Kupnja u gotovini uštedjet će vam desetke tisuća dolara jer nećete plaćati kamate.

Naravno, uvijek postoji argument da biste mogli zaraditi više novca plaćanjem kamata i ulaganjem ostatka novca u burzu. Čini se kao sjajna strategija kada tržište raste, ali prognostičari koji daju savjete nigdje se ne vide kada berza padne za 40%, vrijednosti doma padnu za 40%, a njihovi investicijski savjeti ostave vlasnicima domova da više duguju svoje hipoteke nego dom vrijedi.

Kako nema ulaganja koja bi garantirala bolji povrat od iznosa koji biste uštedjeli izbjegavajući plaćanja kamata, jasan je izbor konzervativaca. Izbjegavajte plaćanja kamata ako možete. Isplatite kuću brzo ako ne možete.