Odbitak kamata na drugoj hipoteci

Federalna vlada shvaća da su hipoteke na domu najveće financijsko opterećenje koje će mnogi Amerikanci ikada pretpostaviti tijekom svog života. Kako bi osigurali odmor (i vjerojatno potaknuti ljude da sudjeluju na tržištu nekretnina), Služba za unutarnje prihode (IRS) omogućava poreznim obveznicima odbitke od kamata koje su plaćene na njihovim hipotekama.

Ali što ako dobijete hipoteku za drugi dom? Je li važno za što ga koristite? Možete li samo odbiti kamate u nedogled?

Detaljno ćemo pogledati porezne posljedice preuzimanja druge hipoteke, pokazujući vam kako trebate izračunati odbitak poreza, kao i istaknuti različita ograničenja i zamke.

Osnove

Prvo, trebate razumjeti što predstavlja "kvalificirani dom" (onaj na koji se primjenjuje odbitak od hipotekarnih kamata) i kako IRS definira "hipoteku" i "hipotekarni dug".

Za početak, "kvalificirani dom" odnosi se na vaš glavni dom u kojem inače živite, ili na drugi dom. Mobilne kućice, kućne prikolice, apartmani i čamci ispunjavaju uvjete, pod uvjetom da imaju "spavaće, kuhinjske i toaletne potrepštine", kako IRS Publication 936 kaže.

Ako imate tri ili više nekretnina, možete ih zatražiti samo kao svoje primarne i druge kuće za određenu godinu. Ako vam se tijekom te godine proda neki od domova za koji ste zatražili pravo, za preostali iznos te godine možete potražiti još jedno imanje kao vaš primarni ili drugi dom.

Ako tražite odštete u kući koja se udvostručuje kao nešto drugo, kao što je nekretnina za iznajmljivanje ili ured, igraju se određena nijansirana pravila i proračuni koji se odnose na to koliko vremena zauzimate prostorije. Ovdje se možete pozvati na pojedinosti, ali općenito govoreći, ako unajmite drugi dom, tamo trebate živjeti najmanje 14 dana ili više od 10% iznosa vremena koje je unajmljeno više od godine dana (ovisno što je duže) da biste mogli odbiti hipoteku na nju. (Ako uopće ne živite tamo, onda ste posjednik, i dolazi u obzir čitav drugačiji skup pravila: pogledajte Porezne odbitke za vlasnike nekretnina za iznajmljivanje ).

Hipotekarna kamata odnosi se samo na kamate plaćene na kredite koji kao dom osiguravaju vašu kuću. Ovo uključuje:

• Prva hipoteka i druga hipoteka
• Kreditne linije
• Zajmovi s vlasničkim kapitalom

IRS prikazuje tri kategorije hipotekarnog duga. Oni se razlikuju ovisno o tome kada ste preuzeli dug i za što ste iskoristili prihod:

• Podmireni dug odnosi se na hipoteke koje su osigurane u vašem domu prije ili 13. listopada 1987. (nakon čega su stupila na snagu trenutna porezna pravila).
• Dug za kupnju kuće odnosi se na hipoteke uzete nakon 13. listopada 1987. koje su korištene za kupnju, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma (tj. Obnove, popravke itd.).
• Dug ili zajam domaćeg kapitala odnosi se na hipoteke uzete nakon 13. listopada 1987. koje su korištene za druge svrhe koje nisu povezane sa prebivalištem, kao što su financiranje školovanja na fakultetima, novog automobila, odmora ili gotovo svega ostalog što nije povezano s kupnja, izgradnja ili poboljšanje kuće.

Odbitci

To ovisi o tome kakav dug već imate - i koliko još želite preuzeti. Ako ste u braku i podnosite zajednički zahtjev, kamate možete odbiti samo na milion USD ili manje duga za kupnju kuće i ukupno 100.000 USD ili manje ukupnog duga. Ako ste sami ili u braku i podnosite zahtjeve odvojeno, tada vaši limiti postaju 500.000 USD za dug za kupnju kuće i 50.000 USD kućni kapital.

Drugim riječima, ako se vaša hipoteka ili hipoteka koristi za kupnju, izgradnju ili poboljšanje vašeg primarnog i / ili drugog doma (čineći to dug za kupnju kuće) i ukupno milion dolara, možete odbiti sve što ste platili s kamatama. Na primjer, ako imate 4% kamatnu stopu na svaku od dvije hipoteke, što zajedno iznosi 1 milion USD, možete odbiti sve godišnje plaćanja kamata u iznosu od 40 000 USD.

Međutim, ako vaš dug za kupnju kuće iznosi, recimo, dva milijuna dolara, tada biste mogli odbiti samo polovicu ukupnih kamata koje ste uplatili na hipoteke u vrijednosti dva milijuna dolara u toj godini. Ako se primijene iste iste 4% kamate, samo biste mogli odbiti 40.000 USD umjesto 80.000 USD koje ste navodno platili kamatama te godine. (Ovo je nešto što bi trebali uzeti u obzir za one koji pokušavaju financirati imovinu sa sedam znamenki. Pogledajte Jumbo Vs. Conventional Hipote: Kako se razlikuju .)

Iako se ovo ograničenje ne odnosi na nenaplaćeni dug, nećete moći uzeti dodatne odbitke za nove hipoteke ako vaš velikodušni dug već premašuje milijun dolara. Što ako imate samo 900.000 USD nenaplaćenog duga? Tada ste samo mogli odbiti kamate za dodatnih 100.000 USD duga za kupnju kuće.

Barem je ovo opće pravilo. IRS pruža radni list za utvrđivanje stvarnih odbitnih kamata na hipoteku na kući.

Papirologija

Sve dok ste platili kamate na hipoteku u iznosu od najmanje 600 USD, primit ćete obavijest od svog nositelja hipoteke ili zajmodavca (obično je to obrazac 1098) nekoliko mjeseci prije roka za prijavu poreza. Uz iznos dolara u godišnjim uplatama, ova Izjava o hipotekarnoj kamati prikazat će i vaše uplaćene premije hipotekarnog osiguranja i odbitne bodove (ako ste kupili kuću te godine). Nakon što ovaj dokument budete imali u ruci, upotrijebit ćete ga za popunjavanje porezne prijave na obrascu 1040, Obrascu A (stavke odbitak).

Ako se duga za kupnju kuće i dug domaćeg kapitala zajedno kombiniraju, tehnički možete posuditi 1, 1 milijun dolara protiv svoje kuće. Međutim, ako se dogodi da imate dodatni dug koji prelazi ovaj prag, možda ćete moći odbiti kamate ako su ti prihodi korišteni za kvalificirani trošak, kao što je investicija (također izviještena u Dodatku A) ili posao (Pregled C ili C-EZ).

Refinanciranje, bodovi i premije

Ako refinancirate bilo koju hipoteku, uključujući i drugu, možete zatražiti novi zajam kao dug za kupnju kuće do glavnice prethodnog zajma. Sve iznad toga tretirat će se kao dug vlastitog kapitala.

Osim toga, ako na novu hipoteku platite bodove, možete ih odbiti tijekom trajanja kredita. Pod pretpostavkom da refinancirate novu 30-godišnju hipoteku, svake godine možete odbiti 1/30 onoga što ste platili u bodovima. Ako sve točke niste oduzeli do trenutka kad kuću ponovo prodate ili refinancirate, tada možete odbiti sve preostale sve odjednom u toj godini. Odbitak ćete uložiti u raspored A, obrazac 1040, redak 12.

Sve dok vaš prilagođeni bruto dohodak ne pređe 109 000 USD (ili 54, 500 USD ako se vjenčate i podnesete odvojeno), možete odbiti i neke ili sve premije osiguranja hipoteke. To bi spadalo u vašu kategoriju "duga za kupnju kuće".

Donja linija

Porezna pravila su komplicirana, to ne možete poreći, ali ako postupite pravilno, odredbe bi vam mogle uštedjeti tisuće dolara godišnje. Obavezno se savjetujte s kvalificiranim poreznim stručnjakom prije nego što odlučite skinuti drugu hipoteku.