Zajam za domaći kapital protiv HELOC-a

Trebate li način plaćanja velikog troška poput slanja djeteta na fakultet ili obnove kuhinje? Ili želite eliminirati, jednom za svagda, ta nepodmirena dugovanja na kreditnoj kartici? Odgovor bi mogao biti, doslovno, u vašem dvorištu. Ako u svom domu imate dovoljno kapitala, možete ga posuditi po prilično niskoj kamatnoj stopi i - ovisno o načinu na koji koristite sredstva - plaćanja kamata mogu biti odbitna za porez.

Postoje dva osnovna načina korištenja vašeg prebivališta kao osiguranja: zajam domaćeg kapitala i kreditne linije kuće (HELOC). Ovdje su točke koje biste trebali uzeti u obzir pri odabiru između njih.

Za što je novac?

Prvo pitanje: Koja je svrha zajma? Zajam za dom u vlasništvu, koji se ponekad naziva i zajam za ratu kod kuće, dobar je izbor ako točno znate koliko se trebate posuditi i za šta ćete novac upotrijebiti. Zajamčen vam je određeni iznos koji u cijelosti dobivate pri zatvaranju.

"Domaći kapitalni zajmovi uglavnom se preferiraju za veće, skuplje ciljeve poput preuređenja, plaćanja visokog obrazovanja ili čak konsolidacije duga s obzirom da se sredstva primaju u jednom paušalnom iznosu", kaže Richard Airey, stariji pokretač hipoteke u Prvoj financijskoj hipoteci u Portlandu, Maine. Naravno, prilikom podnošenja zahtjeva može se naći neko iskušenje za posudbom više nego što vam je potrebno, jer isplatu dobijate samo jednom, a ne znate hoćete li ubuduće imati neki drugi zajam.

Suprotno tome, HELOC je dobar izbor ako niste sigurni koliko ćete morati posuditi ili kada. Općenito vam omogućava stalni pristup gotovini u zadanom razdoblju (ponekad i do 10 godina). Možete se posuditi protiv svoje linije, vratiti ga u cijelosti ili djelomično, a kasnije kasnije ponovo posuditi novac, sve dok ste još u uvodnom razdoblju HELOC-a.

Međutim, kreditna linija je opoziva. Ako se vaša financijska situacija pogorša ili tržišna vrijednost vašeg doma opadne, vaš zajmodavac može odlučiti smanjiti kreditnu liniju ili je u potpunosti zatvoriti. Iako je ideja HELOC-a da novac možete privući koliko vam je potreban, vaša mogućnost pristupa tom novcu nije sigurna stvar. "HELOC-ovi se najbolje koriste za kratkoročne ciljeve, recimo od 12 do 20 mjeseci, jer [kamatna stopa] može varirati i uglavnom je vezana za primarnu stopu", kaže Airey.

Imajte i na umu da su kamate koje plaćate i za HELOC i za zajmove na glavnici vlasništva samo porezno priznati ako sredstva koristite za "kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje" svog doma, a novac koji potrošite na takva poboljšanja morate potrošiti na nekretnini koja se koristi kao kapital za zajam. Više od ovih kredita nije moguće odbiti kamate ako novac koristite za plaćanje školovanja djeteta ili za uklanjanje duga. Postoje dodatna pravila, pa se prije korištenja ovog odbitka obavezno provjerite s poreznim stručnjakom. (Pogledajte Je li kamata na povratnu kapitalnu liniju (HELOC) odbitka poreza? )

Čimbenici interesa

Godinama je glavna stopa u pitanju da li dobiti zajam za vlasnički kapital ili HELOC bila kamatna stopa. Stope na HELOC-ove obično su barem puni postotni bod niže od kamatne stope na domaće vlasničke zajmove, pa je bilo primamljivo odabrati HELOC, iako je stopa promjenjiva, dok je stopa zajma za vlasnički kapital fiksna (više o tome ispod).

Danas su HELOC-i nešto veći od zajmova za vlasničke vlasnike, iako je razlika zanemarljiva. Prema tjednom istraživanju glavnih zajmodavaca Bankratea za 25. travnja 2018., zajam za domaće vlasničke udjele imao je prosječnu kamatnu stopu od 5, 57%, dok je HELOC imao prosječnu kamatnu stopu od 5, 90%, što je razlika manja od pola posto.

Međutim, trebate uzeti u obzir ne samo trenutnu razliku u kamatnim stopama, već i kamo idu kamate. Ako ostanu isti ili smanje, niža stopa HELOC-a mogla bi imati smisla. Ali ako se stope usmjere prema gore, možda će to biti zajam za vlasnički kapital. U stvari, analitičari očekuju porast kamatnih stopa, tako da bi zaključavanje današnjih niskih stopa zajma za vlasnički kapital moglo imati puno smisla.

Vrijeme je za osvetu

Također je važno uzeti u obzir kako je svaki zajam strukturiran. Zajam za vlasnički kapital djeluje poput konvencionalne hipoteke s fiksnom stopom. Posudite zadani iznos uz postavljenu kamatnu stopu i vršite jednake isplate za cijeli rok zajma, koji može trajati od 5 do 30 godina. Bez obzira na razdoblje, imat ćete stabilna, predvidljiva mjesečna plaćanja za vrijeme trajanja kredita.

Suprotno tome, rok zajma HELOC-a ima dva dijela: razdoblje povlačenja i rok otplate. Period izvlačenja tijekom kojeg možete povući sredstva može trajati 10 godina, a rok otplate može trajati još 20 godina, što HELOC-u daje zajam od 30 godina. Nakon završetka razdoblja izvlačenja, ne možete posuditi više novca.

Tijekom razdoblja povlačenja HELOC-a, morate izvršiti plaćanja, ali obično su mala, često iznose otplatu kamata. Primjerice, klijenti HELOC-a u američkoj banci plaćaju samo kamate ili 1% ili 2% zaostalog duga tijekom razdoblja izvlačenja. Tijekom razdoblja otplate, plaćanja postaju znatno veća, jer sada otplaćujete glavnicu. Tijekom 20-godišnjeg razdoblja otplate morate vratiti sav novac koji ste posudili plus kamate s promjenjivom stopom.

Taj skok plaćanja na početku novog razdoblja rezultirao je šokom plaćanja za mnoge nespremne dužnike HELOC-a. Ako su zbrojevi dovoljno veliki, to čak može prouzrokovati nepodmirenost onih u financijskim problemima. A ako ne izvrše plaćanje, mogli bi izgubiti svoje domove; zapamtite, to je garancija za zajam.

Dugi pogled

Ako ste tip osobe koja sa svojim financijskim odlukama donosi široku sliku, zajam za vlasnički kapital mogao bi imati više smisla. Budući da posuđujete fiksnu svotu po fiksnoj kamatnoj stopi, uzimanje zajma za vlasnički kapital znači znati koliko ćete dugoročno plaćati zajam u trenutku kada ga uzmete (iako taj iznos možete smanjiti ako otplaćujete zajam prijevremeno ili refinancirate po nižoj stopi). Posudite 30.000 USD na 5, 5% za 20 godina i lako možete izračunati da će ukupni trošak posudbe, uključujući kamate, biti 49.528 USD.

S HELOC-om znate da je maksimum koji potencijalno možete posuditi iznos vašeg kreditnog limita, ali ne znate koliko ćete zapravo posuditi. Ne znate ni koju ćete kamatnu stopu platiti. To znači da je teško izračunati HELOC-ov dugoročni trošak.

Naravno, također bi moglo biti lako uklopiti HELOC u svoju veliku sliku ako samo želite imati kreditnu liniju, a ne namjeravate je puno koristiti. Ali ako planirate uvelike iskoristiti HELOC i želite znati kako bi vaša neto vrijednost mogla izgledati za 20 godina, to je puno teže predvidjeti.

Najbolje od oba svijeta

Ne možete se odlučiti između dvaju vozila? Ne uzrujavajte se: Postoje načini da se postigne stabilnost nekog kredita kod kuće uz pomoć neke HELOC-ove fleksibilnosti. Neki zajmodavci daju dužnicima mogućnost pretvaranja salda HELOC-a u kredit s fiksnom stopom. Primjerice, američka banka omogućuje vam zaključavanje fiksne kamatne stope za uvjete poput 15 ili 20 godina na cijelo ili djelomično stanje na varijabilnoj stopi. Istovremeno možete imati do tri fiksna stanja. Bank of America i Wells Fargo također nude opcije s fiksnom kamatnom stopom na svojim HELOC-ovima (zapravo ih koriste za zamjenu zajmova s ​​vlasničkim kapitalom, koje su potpuno prestali nuditi).

Pentagon Federal Credit Union, druga najveća američka kreditna unija (kojoj se ljudi mogu pridružiti uz malu naknadu i pridruživanjem određenim organizacijama) nudi još jednu zanimljivu opciju: 5/5 HELOC, gdje se kamatna stopa mijenja samo jednom u pet godina.

Donja linija

Imajte na umu da samo zato što se možete posuditi protiv vlastitog kapitala ne znači da bi trebali. Ali ako imate potrebu, ima mnogo faktora koje trebate uzeti u obzir pri odlučivanju koji je najbolji način za posudbu: kako ćete upotrijebiti novac, što bi se moglo dogoditi s kamatama, vašim dugoročnim financijskim planovima i vašom tolerancijom prema riziku i fluktuirajuće stope.

Nekima nije ugodno s promjenjivom kamatnom stopom HELOC-a, a više vole zajam domaćeg kapitala zbog stabilnosti i predvidljivosti točno znati koliko će biti njihova plaćanja i koliko duguju ukupno. Airey zajmove za dom je mnogo lakše uplašiti u proračun.

Pored toga, "zajmovi s fiksnim vlasničkim kapitalom dovode do manje neozbiljne potrošnje", dodaje Airey. Uz HELOC, "niska plaćanja koja plaćaju samo kamate i jednostavan pristup mogu biti primamljivi onima koji nisu financijski disciplinirani. To može postati lako trošite na nepotrebne stavke, baš kao na kreditnu karticu, "kaže. (Pogledajte 5 razloga da se ne koristi vašu glavnu kreditnu kapitalnu liniju .) Međutim, ako imate takvu disciplinu i volite ideju otvorenijeg izvora sredstva, kreditna linija može biti opcija za vas.

Nastavi čitati

Zajmovi s vlasničkim ulogom i HELOC-ovi
Najpametniji način da iskoristite svoj kapital
Refinanciranje zajma za vlasnički kapital: Vodič za upute
5 razloga za nekorištenje kreditne linije vašeg osnovnog kapitala
Kako djeluje opcija HELOC s fiksnom stopom
Zajam za refinanciranje i kućni kapital
Kreditna linija home equity: 4 načina za refinanciranje
Je li vaš porez na dobit (HELOC) umanjio porez na dobit?
Loš kredit? I dalje možete dobiti zajam za kućni kapital
Hipotekarni krediti protiv zajma glavnice: kako se razlikuju
Što učiniti ako ne možete vratiti zajam za domaći kapital