Ponovno amortiziranje ili refinanciranje vašeg doma
Bilo da je vaš cilj smanjiti mjesečno hipotekarno plaćanje ili otplatiti hipotekarni kredit rano, može se primijeniti nekoliko strategija koje će vam pomoći da implementirate svoj financijski plan. Iako je većina vlasnika domova svjesna prednosti i potencijalnih zamki refinanciranja, manje poznata opcija koja je dostupna nekim hipotekarnim zajmoprimcima je preoblikovanje ili ponovno amortizacija.
SEE: Shema amortizacije
Što je prenamjena zajma?
Za prenamjenu zajma obično morate platiti paušalni iznos prema glavnici na hipoteci.
Iako plaćanje dodatnog novca glavnici omogućuje vam otplatu hipoteke ranije, dodatna korist preoblikovanja kredita je ta što se mjesečna plaćanja preračunavaju kako bi odražavala novi saldo. Primjerice, zajmoprimac s 15-godišnjim, 270.000 USD fiksnim zajmom za stanovanje u iznosu od 4, 25% koji je preoblikovao zajam nakon jedne godine, uz plaćanje od 75.000 USD prema glavnici, smanjio bi mjesečno plaćanje sa 2.032 na 1322 USD. Bez prenamjene zajma, hipoteka bi se otplaćivala brže, ali mjesečna plaćanja glavnice i kamata ostala bi ista.
Za zajmoprimce koji ne mogu refinancirati zbog kreditnih problema ili niskog kapitalnog kapitala, preinaka zajma može biti dobra opcija jer ne aplicirate za novi zajam. Kamata i rok zajma ostaju isti. Jedina razlika je u vašim mjesečnim uplatama. Preoblikovanje zajma, jer nije refinanciranje i ne zahtijeva zahtjev za kredit, a troškovi zatvaranja značajno su skuplji od refinanciranja. Naknade za refinanciranje često koštaju oko 2 do 3% iznosa zajma.
Razlozi za preoblikovanje zajma
Glavni razlog zbog kojeg zajmoprimci odlučuju preinačiti zajam je smanjiti mjesečno plaćanje. Neki zajmoprimci zatim nastavljaju obavljati svoje prethodne hipoteke i tako još brže otplaćuju zajam. Drugi koriste dodatni novčani tok za ulaganje, otplatu drugog duga ili štednju u druge svrhe.
Drugi put prenamjena zajma može biti korisna kada kupite novi dom prije nego što se vaš trenutni dom prodao. Ako se možete kvalificirati za hipoteku na svom novom domu, a još uvijek plaćate za vaš prethodni dom, dok je ona na tržištu, tada možete izvršiti prenamjenu zajma s prihodima nakon što se vaša prethodna kuća proda. Međutim, većina zajmodavaca ne dopušta preinaku sve dok nisu izvršena plaćanja otplate hipoteke najmanje 90 dana.
Postoje neki nedostaci u preoblikovanju zajma. Prvo, od vas će se morati izvršiti paušalno plaćanje, a neki financijski planeri sugeriraju da je bolje iskoristiti za gotovinu nego isplaćivanje hipotekarnog stanja. Ako vam nedostaje štedni račun za hitne slučajeve, imate dug na kreditnoj kartici ili niste dovoljno financirali mirovinsku štednju, možda biste mogli bolje koristiti gotovinu u te svrhe.
Neće sniziti kamatnu stopu
Drugi nedostatak, ovisno o uvjetima hipoteke, jest taj što ponovna amortizacija neće smanjiti kamatnu stopu. Kad su stope hipoteke niske, možda ćete biti bolji od refinanciranja, čak i uz troškove zatvaranja. Neki se zajmoprimci odluče prvo refinancirati, a zatim reamortiziraju u roku od godinu dana ili manje kako bi iskoristili prednosti obje financijske mogućnosti.
Ako je vaš cilj brže otplatiti hipoteku, jednostavno možete odlučiti platiti dodatni iznos prema glavnici svakog mjeseca, vršiti dvotjedne hipoteke ili svake godine vršiti dodatno plaćanje kako biste smanjili iznos koji ćete platiti s kamatama vijek trajanja zajma i da se brže isplati saldo u cijelosti.
Neki će zajmoprimci utvrditi da preinaka zajma nije opcija. Općenito, kvalificirani su samo zajmovi Fannie Mae ili Freddie Mac. Zajmovi FHA i VA ne mogu se amortizirati. U nekim slučajevima jumbo zajmovi mogu se preinačiti, ali odluka ovisi o pojedinačnom zajmu i vašem zajmodavcu. Vaš zajam mora biti u dobrom stanju. Također, ako je vaš zajam prodat investitoru, ulagač mora pristati na preoblikovanje zajma zajedno s vašim hipotekarnim serviserom.
Donja linija
Prije nego što se odlučite podnijeti zahtjev za prenamjenu zajma, svakako usporedite financijsku korist od dodatnog plaćanja hipoteke postupno, refinanciranja ili ponovnog amortiziranja kako biste vidjeli koja će opcija ili kombinacija opcija zadovoljiti vaše trenutne potrebe za novčanim tokom i dugoročno financijski ciljevi.