Ekonomija kupnje kuće na plaži: Pročitajte prije kupnje

Kupnja kuće na plaži može donijeti odličan povrat ulaganja, pouzdan tok prihoda i pristup ugodnom mjestu za odmor. Mnogi investitori na plaži kupuju kuće koje kasnije iznajmljuju za vrijeme vrhunca turizma. Vlasnik kuće na plaži na Floridi mogao bi svoju kuću učiniti dostupnom za iznajmljivanje od listopada do ožujka, kada stanovnici hladnijih država žude za suncem. Mnogi investitori na plažama tvrde da im prihod od najma za ovo razdoblje pokriva njihove troškove tijekom cijele godine, zapravo omogućavajući im da besplatno žive u kući tijekom sezone koja nije bila vrhunac.

Ključni odvodi

• U pravu pod upravljanjem, iznajmljivanje kuće na plaži može vam omogućiti da besplatno živite u kući za vrijeme sezone koja nije na vrhuncu plaže.
• Očekujte da platite više i za kuću i za osiguranje (uključujući osiguranje od poplave).
• Mnogi gradovi na plaži imaju visoke poreze.
• Oglašavanje i upravljanje iznajmljivačkom kućom podrazumijeva dodatne račune - i vjerojatno ćete trebati skupog upravitelja imovine.

No, prije nego što se upustite u kuću na plaži, važno je razumjeti osnovne ekonomije koje uključuju, uključujući visoke troškove zaduživanja, pretjerane stope osiguranja i velike račune, plus opće glavobolje u upravljanju imovinom.

Troškovi nekretnina i posudbe

Svojstva kuća na plaži znatno su niža nego kod sličnih kuća koje se nalaze u unutrašnjosti. U Delray Beachu, Florida, popularnom gradiću na plaži u okrugu Palm Beach, srednja cijena kuće u 2019. godini iznosila je 299.900 dolara, navodi Zillow. I obično govoreći, hipotekarne kamatne stope za nekretnine za odmor su veće od onih za primarne domove. Ovo može značajno utjecati na vašu posljednju liniju. Na primjer, otplata glavnice i kamata na 30-godišnju hipoteku od 1 milijuna dolara uz kamatnu stopu od 4% dolazi do 4.774 USD mjesečno. Ista hipoteka po kamatnoj stopi od 5% košta 5.368 dolara mjesečno glavnice i kamate. Ova razlika u iznosu od 600 USD mjesečno može se zbrojiti.

Cijene osiguranja

Osiguranje vlasnika kuće na vašoj kući na plaži vjerojatno će biti nekoliko puta skuplje od onog u vašem osnovnom domu, uglavnom zbog često obveznog osiguranja od poplave, koji je poskupio u posljednjih nekoliko godina, posebno na Istočnoj obali koja sve više pati raširena šteta od uragana.

Godišnja premija od 10.000 USD ili više za osiguranje od poplava nije neuobičajena za kuće na plaži na Floridi. Istočne obale, poput zapovjedništva Sjeverne Karoline, povoljnije cijene premije. I dok su troškovi osiguranja u Kaliforniji obično niži od cijena na Istočnoj obali, uštede se uglavnom nadoknađuju višim cijenama nekretnina.

novčanice

Najam kuće na plaži uključuje troškove iznad i iznad hipoteke, komunalne usluge i kabela. Kao prvo, račun za vaš porez vjerojatno će biti jak, s obzirom na visoku vrijednost mnogih kuća na plaži. A ako je vaša kuća na plaži dohodovna imovina, obično morate plaćati marketing i oglašavanje, a često morate i školovati novac da biste zaposlili ljude da pokažu vašu imovinu. Ako niste sretni, možda ćete morati snositi pravne troškove povezane sa parničnim sporovima sa stanarima.

Upravljanje imovinom

Upravljanje imovinom uključuje puno više od potpisivanja ugovora o zakupu i prikupljanja čekova za najam. Kad se nešto pokvari, na primjer HVAC jedinica ili hladnjak, vi ste u potpunosti odgovorni za popravke. Uređenje okoliša, slikanje, održavanje krova i suzbijanje štetočina predstavljaju samo nekoliko drugih zadataka koji spadaju u nadležnost vlasnika kuće na plaži.

Ako niste investitor u nekretnine u punom radnom vremenu, vjerovatno nećete imati širinu pojasa da preinačite ove odgovornosti. Stoga ćete htjeti zaposliti menadžera imovine s punim radnim vremenom za rješavanje svakodnevnih poslova, stavljati na tržište kuću na plaži tijekom turističke sezone, sklapati ugovore o zakupu i iseliti napuštene stanare. Ali dobar upravitelj imovine nije jeftin. Ovisno o opsegu usluga, većina upravitelja nekretnina naplaćuje 6% do 12% prikupljene najamnine, što brzo može iskoristiti vašu profitnu maržu.