Ulaganje u kapital i dug za investicijske investicije u nekretnine

Dopušteno financiranje nekretninama povuklo se od donošenja Zakona o našim startup tvrtkama u 2012. godini, a očekuje se da će se tržište još više proširiti. U listopadu 2015., DIP je donio konačno rješenje o odredbama III. Zakona o JOBS-u, kojim se omogućuje neakreditiranim ulagačima da zajedno s akreditiranim investitorima sudjeluju u poslovima s nepokretnim kapitalom.

Ulaganje u nekretnine putem crowdfunding platforme ima određene prednosti nad REIT-om ili izravnim vlasništvom nad imovinom. Jedna od tih prednosti je mogućnost izbora između duga i ulaganja u kapital. Prije nego što se upustite u crowdfunding nekretninama, korisno je razumjeti kako se to dvoje razlikuje i koji su rizici. (Više o osnovama crowdfundinga nekretnina potražite u: Real Estate and Crowdfunding: New Way for Investors.)

Ključni odvodi

• Prekomjerno financiranje nekretninama sve je popularnija alternativa REIT-ovima i ETF-ovima za nekretnine za dodavanje imovine u nečiji portfelj.
• Ulaganje u vlasničke nekretnine ostvaruje povrat kroz prihod od najma koji plaćaju stanari ili kapitalni dobici od prodaje nekretnine.
• Ulaganje u dužničke nekretnine uključuje izdavanje zajmova ili ulaganje u hipoteke (ili hipotekarne vrijednosne papire).

Osnove ulaganja u kapital

Većina ugovora o crowdfundingu nekretnina uključuje ulaganja u kapital. U ovom scenariju investitor je dioničar u određenoj imovini, a njihov je udio proporcionalan iznosu koji su uložili. Povrati se realiziraju u obliku udjela u najamnini koju imovina ostvaruje umanjena za bilo kakve naknade plaćene na crowdfunding platformu. Investitorima se može isplatiti i udio u vrijednosti vrijednosti ako se nekretnina proda.

Pros:

• Bez ograničenja povrata: Ulaganja u kapital nude širi horizont u smislu potencijala zarade. Moguće je vidjeti godišnje prihode u rasponu od 18% do 25%. No, s obzirom da nema ograničenja, nebo je stvarno ograničenje iz ugla investitora.
• Porezne olakšice: Jedna dionica posjedovanja investicijske nekretnine može odbiti određene troškove povezane s njezinim vlasništvom, poput amortizacije i troškova popravaka. S temeljnim financiranjem kapitala, poslovi se obično strukturiraju putem LLC preduzeća, što se za porezne svrhe tretira kao tijek struje. To znači da ulagači mogu iskoristiti prednosti odbitka amortizacije bez da imaju direktno vlasništvo nad imovinom.
• Niže naknade: Dionice ulaganja mogu biti jeftinije kada su u pitanju naknade. Umjesto plaćanja prethodne naknade i mjesečne naknade za usluge, ulagači mogu platiti jednu godišnju naknadu za održavanje svog položaja u nekretnini. Naknada se izračunava kao postotak od ukupnog uloženog iznosa i često se kreće između 1% i 2%.

Cons:

• Veći rizik: Dopušteno punjenje kapitala može staviti više novca u džepove ulagača, ali to znači i veći kockanje. Ulagači su na drugom mjestu kada je riječ o povratu ulaganja, a ako nekretnina ne ispuni očekivanja u pogledu izvedbe, to se lako može pretvoriti u gubitak.
• Duže razdoblje zadržavanja: Vlasnici udjela u kapitalu promatraju mnogo duži vremenski okvir u odnosu na ulagače koji se bave dugom. Vrijeme zadržavanja može se produžiti za pet ili čak deset godina, što je važno ako ste zainteresirani za održavanje visokog stupnja likvidnosti u svom portfelju.

Kako djeluju ulaganja u dugove

Kada investira u instrumente duga nekretnina, ulagač djeluje kao zajmodavac vlasniku nekretnine ili sponzoru posla. Zajam je osiguran od strane same imovine, a investitori dobivaju fiksnu stopu povrata koja je određena kamatnom stopom na kredit i koliko su uložili. U ugovoru s dugom, investitor se nalazi na dnu snopa kapitala, što znači da imaju prioritet kada je u pitanju traženje isplate iz imovine. (Za više detalja pogledajte tutorial: Kako zaraditi novac u nekretninama.)

Pros:

• Kraće vrijeme zadržavanja: Ulaganja u dugove najčešće su povezana s razvojnim projektima. Kao rezultat, obično imaju kraće razdoblje držanja u odnosu na ulaganja u kapital. Ovisno o prirodi posla, rok zadržavanja može trajati između šest i 24 mjeseca. To je plus za investitore kojima nije ugodno vezanje imovine na duži rok.
• Manji rizik: Zbog načina strukturiranja poslova; ulagači preuzimaju manje rizika s dužničkim ulaganjima. Zajam je osiguran od strane imovine, koja djeluje kao polica osiguranja protiv otplate kredita. U slučaju da vlasnik nekretnine ili sponzor neplati, investitori imaju mogućnost nadoknaditi gubitak svojih ulaganja putem akcije ovrhe.
• Stalan dohodak: Ulaganja u dugove predvidljivija su u smislu iznosa i učestalosti isplata povrata. Iako je svaki posao drugačiji, investitori nisu neobični da zarade u rasponu od 8% do 12% godišnje. Ti se povrati obično isplaćuju mjesečno ili tromjesečno.
• Ograničeni prinosi: Ulaganja u dugove sadrže manje rizika, ali jedan je glavni nedostatak činjenica da su prinosi ograničeni kamatnom stopom na kredit. Ulagačima mora biti jasno jesu li spremni žrtvovati potencijal da bi zaradili veće prinose u zamjenu za sigurniju opkladu.
• Veće naknade: Iako većina platformi za crowdfunding nekretninama ulagačima ne naplaćuje ništa kako bi stvorili račun i istražili dužničke investicije, obično postoji određena vrsta naknade koja je uključena u posao. Platforma crowdfundinga obično skida postotak od vrha prije nego što se isplati bilo kakva kamata, što može rezultirati povratom. Također može postojati posebna naknada za pokretanje zajma koja se prenosi na investitore. (Za više informacija o platformama za crowdfunding nekretninama pročitajte: Top 5 tvrtki za gomilanje sredstava za nekretnine .)

Cons:

• Niži potencijalni prinosi: s nižim rizikom dolazi do nižeg očekivanog prinosa.
• Izloženost riziku plaćanja unaprijed: hipoteke ponekad otplaćuju zajmove rano, bilo prodajom kuće ili refinanciranjem. Na taj način možete prekinuti novčane tokove povezane s dužničkim ulaganjem i smanjiti trajanje kreditnog portfelja.

Donja linija

Višestruko financiranje atraktivna je opcija za investitore koji žele ulagati u ugovore o privatnim nekretninama na isplativ način. Minimalna investicija s mnogim platformama kreće se od 5000 do 10 000 USD, što je relativno mala cijena koju treba platiti za pristup ovoj klasi imovine. I ulaganja u vlasničke i dužničke strane imaju svoje dobre i loše strane, a pametni ulagači moraju pažljivo odmjeriti vrijeme. Razumijevanje onoga što steknete za dobit u odnosu na ono što riskirate može vam pomoći da odlučite hoće li jedna ili obje vrste ulaganja dobro odgovarati vašem portfelju.