Kako uložiti u nekretnine privatnog kapitala

Fondovi za prodaju nekretnina privatnog kapitala omogućuju pojedincima i institucijama visokih neto vrijednosti kao što su zadužbine i mirovinski fondovi da ulažu u vlasničke i vlasničke uloge imovine u imovini. Koristeći strategiju aktivnog upravljanja, nekretnine privatnog kapitala imaju raznovrstan pristup vlasništvu nad nekretninama. Generalni partneri ulažu u razne vrste nekretnina na različitim lokacijama. Strategije vlasništva mogu se kretati u rasponu od novog razvoja i posjedovanja sirovog zemljišta do potpunog preuređenja postojećih nekretnina ili ubrizgavanja novčanog toka u teškoća. ( Za više pročitajte: Što je privatni kapital? )

Ovdje je prikaz kako ulagači mogu sudjelovati u nekretninama privatnog kapitala i pregled mogućnosti, rizika i ograničenja ove industrije.

Pronalaženje idealnog fonda za nekretnine privatnog kapitala

Prvo, prosječna osoba nije u mogućnosti sudjelovati u ulaganjima u nekretnine. Tradicionalni fond privatnog kapitala zahtijeva od investitora da ulože minimalno 250.000 dolara u fond, iako većina menadžera traži pojedince ili institucije koji su spremni osigurati više od 20 do 25 milijuna dolara u dugoročnom kolektivnom investicijskom programu s drugim investitorima.

Budući da je regulacija u vezi s nekretninskim fondovima privatnog kapitala mala regulacija, mogućnosti su tradicionalno ograničene na "akreditirane ulagače". To znači da investitor mora imati osobnu ili zajedničku imovinu od najmanje milion dolara (ne računajući vrijednost njihovih primarnih stanovnika) ili godišnji prihod pojedinca mora biti najmanje 200.000 USD. Parovi koji su u prethodne dvije godine kombinirali prihod od najmanje 300 000 USD - i imaju "razumno očekivanje" da će njihova razina prihoda ostati na ovoj razini u tekućoj godini - također su prihvatljivi.

Pojedinci ili parovi koji žele uložiti u nekretnine privatnog kapitala trebali bi pronaći tvrtku koja je specijalizirana za tu disciplinu. Ispitujući mogućnosti fondova privatne dioničke tvrtke, trebali bi razumjeti prirodu strukture svakog fonda privatnog kapitala, što je obično društvo s ograničenom odgovornošću.

Kada se pridruže fondu, vanjski ulagači postaju ograničeni partneri, što znači da prihvaćaju odgovornost za novac koji ulažu u fond i nemaju pravo veta nad imovinama koje su odabrali generalni partneri (GP). Novac s ograničenim partnerom udružit će se s ostalim investitorima koji sudjeluju, a upravitelji fondova izgradit će portfelj nekretnina čiji je cilj maksimalizacija profitabilnosti i minimiziranje financijskog rizika.

Razumijevanje troškova i strukture ulaganja Fonda

Fondovi za prodaju nekretnina privatnog kapitala imaju brojne naknade za upravljanje i izvedbu koje moraju platiti ulagači. Uobičajeno je da fondovi privatnog kapitala trebaju godišnju naknadu od 2% uloženog kapitala za plaće firmi, posao i pravne usluge, troškove podataka i istraživanja, marketing i dodatne fiksne i varijabilne troškove. Međutim, za ove ulagačke naknade nema ograničenja.

Pojedinci bi trebali dobro shvatiti ove troškove prije ulaganja, jer će to ograničiti ukupni povrat ulaganja. Na primjer, ako bi fond za nekretnine privatnog kapitala prikupio 500 milijuna dolara, prikupio bi 10 milijuna dolara svake godine za plaćanje povezanih troškova. Tijekom trajanja svog 10-godišnjeg ciklusa, fond bi prikupio naknadu od 100 milijuna dolara, što znači da će u tom desetljeću zapravo biti uloženo samo 400 milijuna dolara.

Menadžeri privatnog kapitala također primaju "prijenos", što je naknada za rad koja tradicionalno iznosi 20% viška bruto dobiti za fond. Investitori su tradicionalno spremni platiti ove naknade zbog sposobnosti fonda da pomogne ublažiti korporativno upravljanje i probleme upravljanja. što bi moglo negativno utjecati na javno poduzeće.

Većina fondova za prodaju privatnog kapitala smatraju se ulaganjima „temeljena na potrebama“, što znači da partneri preuzimaju kapital za generalne partnere u ratama prema potrebi. Dok liječnici opće prakse pronađu potencijalna ulaganja u nekretnine, fond će poslati formalni zahtjev za kapital koji su ograničeni partneri založili fondu za nekretnine na početku ciklusa. Poznat i kao "kapitalni poziv", zakonska je obveza koju ograničeni partneri moraju ispuniti. (Za više informacija pročitajte: Naučite Lingo ulaganja u privatni kapital.)

Ako ograničeni partner ne ispuni poziv o kapitalu, fond može prisiliti tu osobu ili instituciju da propusti i izgubiti cijeli svoj vlasnički udio. Ostali ograničeni partneri obično dobivaju priliku kupiti bilo koje oduzete dionice u slučaju takve nepodmirenosti.

Vrste strategija nekretnina s privatnim udjelom

Kada ulažete u nekretnine privatnog kapitala tradicionalno postoje četiri vrste investicijskih strategija:

• Jezgro je najkonzervativnija strategija i može uključivati ​​samo nekretnine koje nude niži rizik i manji potencijalni povrat jer postoje u dobro naseljenim ili dobro putovanim mjestima. Ova se strategija također može jako usredotočiti na ulaganja u visokokvalitetne nekretnine visoke vrijednosti koje zahtijevaju vrlo malo preuređenja ili održavanja. Ova svojstva nude predvidljive novčane tokove i obično se sastoje od potpuno zakupljenih struktura s više stanara.
• Core-plus zahtijeva malo više rizika, ali može pružiti veći povrat od osnovne strategije. Ova svojstva zahtijevaju skromne razine aktivnosti s dodanom vrijednošću ili poboljšanja lokacije.
• Dodana vrijednost je strategija srednjeg do visokog prinosa, umjerenog rizika koja se više fokusira na razvoj imovine i vremenski raspon tržišta. U ovoj strategiji, portfeljni menadžeri kupuju nekretnine, sudjeluju u nekoj razini preuređenja i prodaju ih na tržištu. Svojstva s dodanom vrijednosti obično zahtijevaju promjene u upravljanju, fizičkom poboljšanju ili rješavanju kapitalnih ograničenja. Ovi koraci uključuju obnovu zgrada i traženje načina da povećaju cijene najma za poboljšanje tržišta. Strategije dodane vrijednosti uključuju i preokret propadlih tvrtki ili preuzimanje duga za kontrolu povezanih nekretnina.
• Opportunistic osigurava najviši nivo prinosa, ali preuzima i najveći rizik. Ovom strategijom menadžeri kupuju nekretnine koje uključuju nerazvijeno zemljište ili na tržištima sa slabijim rezultatima ili lakim prometom.

Prihvaćanje rizika i dugoročnih izgleda

Ulagači u nekretnine privatnog kapitala trebali bi razumjeti da ulaganjem u fond moraju biti spremni prihvatiti da se njihov kapital može vezati za unaprijed određeno razdoblje koje bi moglo trajati mnogo godina.

Pored toga, na tržištu nekretnina postoji više rizika i mogla bi biti potrebna velika količina ulaganja tijekom kapitalnih poziva u vrijeme kada pojedinac ima nizak novčani tok. Mnogi liječnici opće prakse financiraju svoje fondove kao dugogodišnja ulaganja ili duže, a investitorima pružaju malo ili nikakve mogućnosti da povuku ili iskoriste svoj novac. Nelikvidna priroda fondova privatnog kapitala zahtijeva od investitora da razumiju rizike održavanja svog novca vezanog za duže razdoblje.

Priroda struktura fondova privatnog kapitala vrlo je teško ocijeniti financijsku izvedbu fonda ili svojstva koja posjeduje. Budući da postoji ograničena regulacija fondova za prodaju nekretnina privatnog kapitala, generalni partneri nisu potrebni investitorima da nude nikakva ažuriranja o potencijalnim ulaganjima, procjenama portfelja ili bilo kojim drugim dodatnim informacijama vezanim uz ulaganja. Ulaganje u nekretnine privatnog kapitala zahtijeva od ograničenih partnera da ulože značajan kapital i potpuno vjeruju da će upravitelj fonda ispuniti svoje investicijske ciljeve bez potrebne razine transparentnosti. Menadžeri fondova, međutim, obično šalju ažuriranja svojim investitorima i mogu odabrati da budu transparentni u pogledu učinka kako bi potaknuli povjerenje u bilo koji trenutni ili budući fond.

Donja linija

Prije ulaganja u nekretnine privatnog kapitala, pojedinci moraju utvrditi jesu li kvalificirani za sudjelovanje u procesu. Oni koji su kvalificirani željet će istražiti svoje osobne ciljeve ulaganja, zahtjeve za likvidnošću i toleranciju na rizik na tržištima nekretnina. Nakon razgovora s financijskim savjetnikom, ulagači bi trebali proučiti niz različitih fondova kako bi stekli bolje razumijevanje strategija upravljanja općih partnera i prošlih učinaka ostalih imovinskih fondova.