Rizici hipotekarnih vrijednosnih papira

Hipotekarno jamstvo (MBS) vrsta je osiguranja zaštićenog imovinom koja je osigurana hipotekom ili naplatom hipoteka. Preko brokera se može trgovati MBS-om. Izdaje ga neko državno poduzeće (GSE), ovlašteno savezno vladino tijelo ili privatna financijska tvrtka.

Značajke MBS-a

Iako su iz više razloga atraktivni, MBS ima neke jedinstvene značajke koje dodaju dodatni rizik u usporedbi s običnim vanilijama.

• MBS su povezane s bazenom stambenih hipoteka.
• Mjesečne isplate "prolaze" kroz izvornu banku trećem ulagaču.
• Osim mjesečnog plaćanja kamate, hipoteke se amortiziraju tijekom njihovog životnog vijeka, što znači da se određeni iznos glavnice isplaćuje svakom mjesečnom uplatom, za razliku od obveznice, koja uglavnom otplaćuje svu glavnicu na dospijeću.
• Osim zakazanih amortizacija, ulagači dobivaju, proporcionalno, nenamjenske predujmove glavnice zbog refinanciranja, ovrhe i prodaje kuća. Iako tipična hipoteka može imati rok od 30 godina, često se hipoteke otplaćuju mnogo prije. Zbog ovih neplaniranih predujmova, predviđanje dospijeća MBS-a je problematično.

S naglaskom na aspekt plaćanja unaprijed, ovaj članak će predstaviti koncept ponderiranog prosječnog životnog vijeka (WAL) i objasniti njegovu uporabu u zaštiti od rizika otplate unaprijed.

Što je ponderirani prosječni život?

Statistički podaci koji se obično koriste kao mjera efektivne zrelosti MBS-a je WAL, koji se ponekad naziva i "prosječni život". Da biste izračunali WAL, pomnožite datum (izražen u udjelu godina ili mjeseci) svake isplate s postotkom ukupne glavnice koja se isplaćuje na taj datum, a zatim zbrojite ove rezultate. Tako WAL registrira utjecaj glavnice otplate glavnice jamstva.

WAL se može prikazati kao središte na vremenskoj traci koja traje od nastanka do konačnog datuma dospijeća. Središnji dio "uravnotežuje" glavne isplate, baš kao i djeca različitih težina koji balansiraju plićak s različitim položajima na šipci. Slika 1 dolje prikazuje WAL za 30-godišnji hipotekarni fond.

Slika 1

Izvor: "Trajanje obveznice kao elastičnost cijena i iscrpnost" (1988.) dr. David Smith

Prinosi i unutarnja stopa povrata

MBS su utržive i mogu trgovati premijama, popustima ili nominalnom vrijednošću, ovisno o promjenama trenutnih tržišnih stopa. Transakcije s trenutnim kuponima trguju po nominalnoj vrijednosti, a prolazni kupovni papiri s visokim kuponima trguju premijom, a vrijednosni papiri s niskim kuponom trguju s popustima. Navedeni prinos je interna stopa prinosa, koja izjednačava sadašnju vrijednost svih budućih novčanih tokova s ​​trenutnom cijenom vrijednosnice. Stoga je citirani prinos na MBS uvijek uvjetovan pretpostavkom o unaprijed plaćanju.

Pretpostavka plaćanja unaprijed ključna je za hipotekarne vrijednosne papire. Ulagači unaprijed znaju da se predujam može i dogoditi, ali ne znaju kada i za koliko. Te varijable moraju se projicirati i pretpostaviti. Također, ne postoji niti jedna konzervativna pretpostavka koja se može primijeniti na sve prolaze zbog asimetričnog učinka - postoji poticaj za brže plaćanje unaprijed na premium MBS, dok je obrnuto vrijedi za MBS s popustom.

( Pogledajte interni pogled na internu stopu povrata kako biste saznali više o upotrebi ove metode financijske analize.)

Koliki je ostvareni prinos ">

Ostvareni prinos prolaznog vrijednosnog papira je prinos koji kupac zapravo prima zadržavajući vrijednosni papir, temeljen na stvarnim uplatama glavnice, a ne na pretpostavljenim predujmovima koji su korišteni za izračunavanje kotiranog prinosa. Uplate koje su brže ili sporije od očekivanih, asimetrično utječu na premijske i popusne propuste.

Pretpostavimo da se prolaznim vrijednosnim papirima trguje premium. Pretplata po nominalnoj vrijednosti rezultira novčanim tokovima koji se mogu reinvestirati samo po nižoj, trenutnoj stopi. Slijedom toga, prijevremene uplate brže od pretpostavljenih odbijaju investitora velikim novčanim tokovima koji su opravdali premijsku cijenu u prvom redu. S druge strane, sporije otplate unaprijed nude ulagaču više vremena zaraditi višu stopu kupona. Kao rezultat, sporije plaćanje unaprijed podiže ostvareni prinos iznad navedenog prinosa, dok brže uplate niže realizirani prinos.

Dobitak prolaska kroz popust donosi se unaprijed plaćenim avansima bržim od očekivanih jer se ti novčani tokovi mogu uložiti po nominalnoj vrijednosti u vrijednosne papire tekućeg kupona. U stvari, investitor može jednostavno zamijeniti slabi kupon višim, budući da je uplata unaprijed jednaka. Stoga će realizirani prinos premašiti navedeni prinos. Naprotiv, obrnuto se događa kada su plaćanja unaprijed sporija od očekivanih. Investitor se duže vrijeme zadržava s nižim kuponima, čime smanjuje ostvareni prinos.

Što je pretpostavka o plaćanju unaprijed?

Tijekom godina razvio se niz konvencionalnih specifikacija pretpostavljenih stopa plaćanja unaprijed. Svaka ima svoje prednosti i nedostatke.

Standardni prinos hipoteke

Prva i najjednostavnija specifikacija jest pretpostaviti "standardni prinos hipoteke" ili "unaprijed plaćeni u 12." U ovoj specifikaciji pretpostavlja se da nema nikakvih predujma do dvanaeste godine, kada se sve hipoteke u bazenu otplaćuju u cijelosti.

Ova specifičnost ima prednost u računalnoj jednostavnosti i u skladu je sa stvarnošću da je efektivna ročnost većine hipotekarnih bazena znatno kraća od posljednjeg roka dospijeća. Pored toga, za ovu pretpostavku ne može se reći puno. U potpunosti se zanemaruju predujmovi koji se pojavljuju u prvim godinama hipotekarnog fonda. Prema tome, prinos izračunat i kotiran na temelju ove "standardne" pretpostavke pretplata ozbiljno shvaća potencijalni prinos na prolaznom trgovanju vrijednosnim papirima uz duboki popust i precjenjuje potencijalni prinos na premium prolaz.

FHA metoda iskustva

Na drugom kraju spektra je specifikacija unaprijed plaćanja na temelju stvarnih iskustava Federalne stambene uprave (FHA). FHA prikuplja povijesne podatke o stvarnoj pojavi predujma hipotekarnih kredita za koje osigurava. Ovi podaci pokrivaju širok raspon datuma porijekla i stope kupona.

Metoda iskustva FHA-e očito je bila poboljšanje u odnosu na standardni prinos hipoteke, jer je ona uvela realne i povijesno potvrđene pretpostavke, ali nije bez vlastitih problema. Budući da FHA gotovo svake godine objavljuje novu seriju, sekundarno hipotekarno tržište suočilo se s zbunjujućom okolnošću posjedovanja vrijednosnih papira utemeljenih na serijama iz različitih godina.

(Pročitajte više o sekundarnom hipotekarnom tržištu u prizoru vaše hipoteke .)

Stalna stopa plaćanja unaprijed

Druga specifikacija koja se koristi je stalna stopa plaćanja unaprijed (CPR), poznata i kao "uvjetna stopa plaćanja unaprijed". Ova specifikacija pretpostavlja da je postotak glavnice zaostalog unaprijed plaćenog tijekom određene godine konstantan.

CPR metodom je lakše raditi analitički nego iskustvo FHA, jer je primjenjiva stopa plaćanja unaprijed za svaku godinu jedan stalni broj, a ne jedan od 30 različitih brojeva. Slijedom toga, lakše je usporediti kotirane prinose za određeno razdoblje držanja kroz različite pretpostavke plaćanja unaprijed. Jedna suptilna prednost metode CPR je ta što ona otkriva subjektivnu prirodu pretpostavke za plaćanje unaprijed. Pristup FHA iskustva podrazumijeva stupanj preciznosti koji bi mogao biti potpuno neopravdan.

Varijanta CPR-a naziva se "jednomjesečni mortalitet" (SMM). SMM je jednostavno mjesečni analog godišnjem CPR-u. Pretpostavlja se da je postotak glavnice preostalog iznosa koji se plaća unaprijed tijekom mjeseca.

PSA standardni model plaćanja unaprijed

Pretpostavka o stopi plaćanja unaprijed najčešće se koristi pretplatničko iskustvo koje nudi Udruženje javnih vrijednosnih papira (PSA), industrijska trgovačka grupacija. Cilj PSA-a bio je da na tržište donese standardizaciju. Prvih 30 mjeseci standardnog iskustva s plaćanjem unaprijed traži stalni porast CPR-a, počevši od nule i raste 0, 2 posto svakog mjeseca; nakon toga koristi se šest postotni CPR. Međutim, ponekad se prinosi temelje na bržoj ili sporijoj pretpostavci plaćanja unaprijed od ovog standarda. Ova promjena pretpostavke plaćanja unaprijed je naznačena određivanjem postotka iznad ili ispod 100 posto.

• MBS kotiran na 200 posto PSA pretpostavlja mjesečni porast od 0, 4 posto CPR-a tijekom prvih 30 mjeseci, zatim nivo CPR-a na 12 posto.
• MBS kotiran na 50 posto PSA pretpostavlja 0, 1% mjesečno povećanje CPR-a, dok se ne postigne razina CPR od tri posto.

Donja linija

Kao što je spomenuto, korištenje ponderiranog prosječnog životnog vijeka uključuje niz pretpostavki i daleko je od preciznog. No, pomaže investitorima da ostvare realnija predviđanja o prinosu i trajanju MBS-a što pomaže u smanjenju inherentnog rizika plaćanja unaprijed.

(Za više informacija o MBS, pogledajte Dobit od hipotekarnog duga s MBS-om .)