Porezni odbitci za vlasnike nekretnina za iznajmljivanje

Posjedujete nekretnine koje iznajmljujete? Osim mogućnosti stalnog povećavanja prihoda i kapitala, takva ulaganja nude odbitke koji mogu umanjiti porez na vašu zaradu. Prvo, kakav ste investitor u nekretnine: pasivni investitor ili profesionalac u nekretnine? U ovom ćemo vam članku pokazati kako bi vaša klasifikacija mogla donijeti veliku razliku u broju poreznih olakšica koje ste dobili.

Ako većinu svog vremena provodite u poslu s nekretninama kao profesionalac u prometu nekretninama, gubici od najma nisu pasivni. To znači da vaše gubitke u potpunosti možete odbiti u odnosu na sav prihod, pasivan i ne-pasivan. Inače su vaši gubici pasivni i mogu se odbiti samo do 25 000 USD u odnosu na prihode od najma (faze odbitka ako vaš modificirani prilagođeni bruto dohodak (MAGI) iznosi između 100 000 i 150 000 USD). Međutim, gubici od preko 25 000 USD mogu se prenijeti u sljedeću godinu.

IRS definira profesionalca u području nekretnina kao nekoga tko provodi više od polovice svog radnog vremena u poslu za najam. To uključuje razvoj imovine, izgradnju, stjecanje i upravljanje imovinom. Također morate potrošiti više od 750 sati godišnje radeći na svojim nekretninama za iznajmljivanje nekretnina.

Zajednički izvori prihoda
Prihod od najma
Novac koji primite za najam obično se oporezuje u godini u kojoj ga primite, a ne kada je dospio ili zaradio; stoga predujmove morate uključiti kao prihod.

Na primjer, pretpostavimo da unajmite kuću za 1000 dolara mjesečno i zahtijevaju da novi stanari plaćaju stanarinu za prvi i prošli mjesec kad potpišu najam. U ovom slučaju morat ćete proglasiti 2.000 dolara koje ste dobili kao prihod, iako 1.000 dolara od tih 2.000 dolara pokriva razdoblje koje bi u budućnosti moglo biti nekoliko godina.

Troškovi plaćeni za stanare
Troškove koje vaš stanar plaća za vas smatraju se dohotkom. To bi, na primjer, uključivalo hitne popravke hladnjaka koje je stanar morao učiniti dok niste izvan grada. Tada možete odbiti plaćanje popravka kao trošak najma.

Trgovina za usluge
Vaš stanar može ponuditi trgovinu njegovim uslugama u zamjenu za najam. Međutim, poštenu tržišnu vrijednost usluga morate uključiti kao prihod. Na primjer, ako vaš stanar nudi bojiti kuću za najam u zamjenu za mjesečnu najamninu (u vrijednosti od 1.000 dolara), morate uključiti 1.000 dolara kao prihod, iako zapravo niste primili novac. Međutim, tisuću dolara moći ćete odbiti kao trošak.

Sigurnosni depoziti
Sigurnosni depoziti ne oporezuju se kad ih primite ako je namjera vratiti taj novac najmoprimcu na kraju najma. Ali što ako vaš stanar ne ispunjava uvjete najma?

Na primjer, pretpostavimo da prikupite sigurnosni depozit od 500 dolara, a zatim se stanar preseli i ostavi rupe u zidovima koje koštaju 400 dolara za popravak. Taj iznos možete oduzeti od sigurnosnog depozita tijekom godine u kojoj ga vratite. Ali tada morate uključiti 400 dolara koje ste koristili za popravak zida kao prihod. Također ćete moći prikazati 400 USD kao odbitni trošak.

Popravci vs. poboljšanja
Vlasnici nekretnina za iznajmljivanje mogu pretpostaviti da je sve što čine na njihovoj imovini odbitni trošak. Prema IRS-u, nije tako .

Popravak održava vašu nekretninu u najmu u dobrom stanju i predstavlja odbitni trošak u godini u kojoj ju platite. Popravci uključuju slikanje, popravljanje pokvarenog WC-a i zamjenu neispravnog prekidača svjetla. Poboljšanja, s druge strane, dodaju vrijednost vašem imanju i ne mogu se odbiti kada ih platite. Troškove poboljšanja morate nadoknaditi amortizacijom troškova iznad životnog vijeka vaše imovine. Poboljšanja mogu uključivati ​​novi krov, popločani dio dvorišta ili garažu.

Stoga bi s poreznog stajališta trebali popraviti jer se problemi javljaju umjesto da čekate da se umnože i zahtijevaju obnovu.

Uobičajeni odbitci
Troškovi hipoteke
Troškovi za dobivanje hipoteke ne mogu se odbiti kad ih platite. To uključuje provizije i ocjene. Međutim, možete ih amortizirati tijekom trajanja hipoteke.

Jednom kada započnete s plaćanjem hipoteke, ne zaboravite da nije moguće odbiti sve isplate. Budući da dio svake isplate ide prema plaćanju glavnice, taj iznos nije odbitni trošak; dio koji je plaćen za kamate može se odbiti. Vaša hipotekarna tvrtka će vam poslati Obrazac 1098 svake godine u kojem je prikazano koliko ste platili kamate tijekom cijele godine. Ovo je odbitno. Također, ako dio vaše uplate uključuje novac koji ide na escrow račun za pokriće poreza i osiguranja, vaša hipotekarna tvrtka to bi trebala prijaviti i vama.

Putni troškovi
Novac koji potrošite na putovanja za prikupljanje stanarine ili održavanje imovine vašeg najma može se odbiti. Međutim, ako je svrha putovanja bila poboljšanja, morate povratiti taj trošak kao dio poboljšanja i njegove amortizacije.

Na raspolaganju imate dva izbora kako odbiti putne troškove: stvarne troškove ili standardnu ​​kilometražu. Više o zahtjevima IRS-a i trenutnom dopuštenom kilometražu možete pročitati u Publikaciji 463.

Ostali uobičajeni troškovi
Osim popravaka i amortizacije, neki od ostalih uobičajenih troškova koje možete odbiti su:

• Osiguranje
• Porezi
• Njega travnjaka
• Naknada za pripremu porezne prijave
• Gubici usljed uzroka (uragan, potres, poplava itd.) Ili krađe

Kondominiumi i zadruge
Ako posjedujete stan za najam ili zadrugu, svaka od njih ima posebna pravila.

Condominiums
Pomoću kondominija možete platiti pristojbu ili procjenu da biste se brinuli o imovini u zajedničkom vlasništvu. To uključuje građevinsku strukturu, predvorja, dizala i rekreacijske površine.

Kada iznajmite svoj stan, možete odbiti troškove, kao što su amortizacija, popravci, kamate i porezi koji se odnose na zajedničko vlasništvo. No, baš kao i kod najma za jednu obitelj, novac koji je potrošen na kapitalna poboljšanja ne možete oduzeti, takva je procjena za kabanu u klupskoj kući. Umjesto toga, morate amortizirati troškove bilo kojeg poboljšanja tijekom njegovog životnog vijeka.

Zadruge
Odbijaju se troškovi stana za suradnju koji iznajmljujete. Ovo uključuje naknade za održavanje koje plaćaju zadružnoj stambenoj korporaciji. Poboljšanja kapitala tretiraju se različito - ne možete odbiti troškove poboljšanja, niti ih možete amortizirati. Troškove poboljšanja morate dodati osnovi troškova u zalihi korporacije. To će smanjiti vašu kapitalnu dobit prilikom prodaje stana.

Vodite dobru evidenciju
Prema IRS-ovom Prilogu E, postoje prostori za brojne kategorije troškova. Stoga vam IRS pruža fleksibilnost u stavkama koje možete odbiti. Ali budite spremni poduprijeti svoje potraživanje i budite sigurni da izbacite troškove popravke i održavanja od onih koji su kapitalna poboljšanja. Zapamtite, novac koji potrošite na poboljšanja mogao bi umanjiti poreznu obvezu prilikom prodaje.

Pored toga, ako tvrdite da ste profesionalac u području nekretnina, trebali biste zadržati prateću dokumentaciju (knjige o sastancima, dnevnike, kalendare, zapisnike itd.) Kako biste svake godine dokazali svoje aktivno sudjelovanje i vrijeme provedeno na vašim nekretninama.

Sve u svemu, postoji nekoliko vrsta odbitaka na raspolaganju investitorima u nekretnine i isplati se znati za koje se kvalificirate.