Razumijevanje kućišta indeks slučaja - Shiller

Vjerojatno ste čuli da se Case-Shiller indeks spominjao više puta u vijestima. Možda znate da to ima neke veze s cijenama kuća i stambenim tržištem. Ali što je točno ovaj indeks i kako utječe na vas?

Što je indeks Case-Shiller?
Indeks Case-Shiller razvili su 1980-ih tri ekonomista: Allan Weiss, Karl Case i Robert Shiller. Trio je kasnije osnovao tvrtku za prodaju svojih istraživanja; tu je tvrtku kupio Fiserv, Inc., koja tabelira podatke iza indeksa. Podaci se zatim distribuiraju Standard & Poor's.

Indeks, formalno poznat kao S&P / Case-Shiller indeks cijena kuća, zapravo uopće nije jedan indeks. Doista je nekoliko indeksa:

• Nacionalni indeks cijena kuća, koji obuhvaća devet glavnih popisnih odjeljenja. Izračunava se tromjesečno i objavljuje posljednjeg utorka veljače, svibnja, kolovoza i studenog.
  
• 10-gradski složeni indeks, koji pokriva Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco i Washington, DC.
  
• Kompozitni indeks od 20 gradova, koji uključuje sve gore navedene gradove plus Atlantu, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle i Tampu.
  
• Dvadeset pojedinačnih indeksa područja metroa za svaki od gore navedenih gradova.

Indeksi se, osim državnog indeksa, objavljuju posljednjeg utorka svakog mjeseca u 9 sati EST. U podacima koji se prijavljuju postoji dvomjesečno kašnjenje, pa izvješće objavljeno u svibnju pokriva samo prodaju kuće do ožujka.

Svaki indeks mjeri promjene cijena samostojećih, samostojećih kuća (poznatih i kao kuće) primjenom metode ponovljene prodaje, koja uspoređuje prodajne cijene istih nekretnina tijekom vremena. Nova gradnja je isključena - budući da ove kuće nisu ranije prodane, ne postoji način izračunati kako su se njihove prodajne cijene promijenile sve dok nisu imali dva vlasnika (u tom trenutku više nisu novogradnja). Condos i co-ops nisu uključeni ni u jedan od glavnih indeksa; međutim, postoji poseban indeks condo koji prati cijene condo-a na pet glavnih tržišta: Boston, Chicago, New York, Los Angeles i San Francisco.

Vrste prodaje koje prate Case-Shiller indeksi nazivaju se kupoprodajnim transakcijama. Riječ je o transakcijama u kojima je dom prodan po tržišnoj vrijednosti, a podaci o prodajnim cijenama mogu se upotrijebiti za dobivanje točnog sagledavanja tržišta stanova. Transakcija u kojoj je majka prodala kuću svome sinu po povoljnoj, nižoj od tržišne cijene ne bi bila uključena ni u jedan Case-Shiller indeks jer ne odražava točno ukupne aktivnosti na stambenom tržištu. Prodaja ovrhe uključena je u indekse jer se prodaja između banke i pojedinca smatra i dužinom oružja i ponovljenom prodajom.

Iz indeksa se također isključuju nekretnine čiji se naziv mijenja (imovina koja se nedavno smatrala kućom, a sada je stan ne bi bio uključen), prodaja neposredno prije ili nakon što je nekretnina dramatično promijenjena (poput dvosobne kuće preuređene kućici s pet spavaćih soba) i transakcijama za koje se čini da imaju greške u podacima (kuća koja je jednom prodana za 100.000 USD, kasnije, primjerice, prijavljena kao prodana za 10.000 USD).

Zašto su cijene kuća važne
Očito, ako želite kupiti ili prodati stambenu nekretninu, zanimaće vas jesu li cijene kuća u porastu ili padu i za koliko. Ako se prodaje i čini se da se cijene povećavaju, možda ćete htjeti odgoditi prodaju dok čekate i vidite hoće li cijene rasti. Ako kupujete i vidite da cijene rastu, možda biste željeli ubrzati odluku o kupnji dok još uvijek ima posla. Ili ako cijene opadaju, možda biste željeli vidjeti možete li odgoditi kupnju dok cijene i dalje padaju. Naravno, nijedna osoba ili indeks ne može stvarno predvidjeti što će se dogoditi s cijenama kuća.

Čak i ako ne kupujete ili prodajete kuću, cijene kuća su pokazatelj uspješnosti šireg gospodarstva. Osjećaju li se ljudi uvjerenja da je sada pravo vrijeme za velika, skupa ulaganja? Koliko je određena zemljopisna regija ekonomski uspješna? Kako djeluju tvrtke koje imaju velik udjel u stambenom sektoru? Case-Shiller indeks daje uvid u sva ova pitanja.

Moguće je čak i neizravno iskoristiti promjene cijena kuća investiranjem u S&P / Case-Shiller indekse kućnih cijena (CSI) budućnosti i opcije. Ova vrsta ulaganja preporučuje se tvrtkama kao što su graditelji nekretnina i nekretnina, banke, hipotekarni zajmodavci i kućni dobavljači kako bi im pomogli umanjiti rizik svojih velikih uloga u stambenom sektoru. Čak i tvrtke koje imaju malo ili nikakve veze sa stanovanjem možda žele uložiti u ove proizvode kako bi diverzificirale investicijske rizike kojima su izloženi.

Konačno, mnogi ljudi ulažu u svoje domove barem toliko, ako ne i više, koliko u dionice. Kretanje cijena na domaćem tržištu tako ima značajan utjecaj na ukupnu vrijednost portfelja.

Alternativni indeksi kućišta
Indeksi Case-Shiller, iako možda najpoznatiji, nisu jedini koji prate cijene kuća.

Američka Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA) objavljuje kvartalni indeks cijena stanova koji je pametno nazvao HPI (ili indeks cijena stanovanja). Za svoje proračune koristi metodu ponovne prodaje Case-Shiller, ali ona pokriva 363 gradska područja i uključuje refinanciranja, a ne samo prodaju. Prema FHFA-u, ovaj indeks pokriva samo "obiteljske nekretnine čiji su hipoteke Fannie Mae ili Freddie Mac kupili ili sekuritizirali od siječnja. Velike hipoteke poznate kao jumbo hipoteke ne kupuju ili sekuritiziraju Fannie Mae ili Freddie Mac, tako da hipoteke nisu uključene u indeks.

Tvrtka pod nazivom First American CoreLogic proizvodi LoanPerformance indeks cijena doma . Također koristi podatke o ponovljenoj prodaji, ali je mnogo sveobuhvatniji. Prema internetskim stranicama tvrtke, njihovi podaci pokrivaju "6.070 poštanski brojevi (58% ukupnog stanovništva SAD-a), 519 osnovnih statističkih područja (CBSA, 85% ukupnog stanovništva SAD-a) i 898 županija (81% ukupnog stanovništva SAD-a) smještenih u svih 50 država i Distrikt Columbia. "

IAS360 indeks cijena kuća objavljuje se mjesečno i obuhvaća kretanja cijena u četiri popisne regije u SAD-u, devet odjela popisa u SAD-u i 360 američkih županija za obiteljsku prodaju samostojećih kuća. Iako IAS360 uključuje samo transakcije dužine oružja, on ne koristi Case-Shiller metodu, rekavši da "značajno ograničava broj dostupnih transakcija za definiranje trenda koji se može pogoršati u sporijim tržišnim uvjetima". Umjesto toga, IAS360 koristi vlasničku tehnologiju, jer vjeruje da su podaci na razini županije korisniji od praćenja podataka o "širokim geografskim područjima". Jedan ključni aspekt indeksa je taj da je objavljen sa samo mjesec dana kašnjenja u usporedbi s dvomjesečnim kašnjenjem Case Shillera, što ga čini vremenski pokazateljem.

Indeksi cijena stranih stanova
Nadalje, Sjedinjene Države nisu jedina zemlja koja proizvodi indekse cijena stanova. Evo nekoliko primjera drugih zemalja koje proizvode indekse stanovanja:

• Kanadski glavni indeks je Nacionalni indeks cijena kompozitnih kuća . Koristi se i metoda ponovljene prodaje, a kombinira podatke s prodaje za jednu obitelj u Vancouveru, Calgaryju, Torontu, Ottawi, Montrealu i Halifaxu.

• Irski stalni indeks cijena kuća na dnevnoj bazi proizvodi irska banka permanent tsb, koja posjeduje oko 20% stambenih hipotekarnih kredita u zemlji. Ovaj indeks uzima u obzir veličinu, vrstu, lokaciju i ostale karakteristike kuće pomoću složene tehnike poznate kao multivarijantna linearna regresijska analiza.

• Glavni indeks Ujedinjenog Kraljevstva je indeks cijena kuće Halifax, nazvan po Halifaxu, najvećem hipotekarnom zajmodavcu u Velikoj Britaniji. Također koristi multivarijantnu linearnu regresijsku analizu.

Zaključak
Case-Shiller indeks široko je korišteni i cijenjeni barometar američkog stambenog tržišta i šire ekonomije. Sad kad shvatite što je to i zašto je važno, sljedeći put kada čitate novine ili gledate vijesti, možda ćete obratiti malo više pozornosti kad čujete o Case-Shiller indeksu.