Zajmovi za refinanciranje hipoteke za otplatu gotovine i rate

"Isplata gotovine" i "stopa i oročenje" vaša su dva osnovna izbora kad refinancirate hipoteku kako biste uštedjeli ili dobili novac. Ako postojeći zajam jednostavno refinancirate kako biste ostvarili nižu kamatnu stopu ili promijenili uvjete, to se zove kamatna i oročena refinanciranje. Ili možda želite izdvojiti dio kapitala u vašoj kući - možda napraviti obnovu, otplatiti dugovanja ili pomoći u plaćanju troškova fakulteta - uz pomoć zajma u gotovini. Evo što ova dva pojma znače i kako mogu utjecati na vaš financijski položaj.

Ključni odvodi

• Kada refinancirate hipoteku, vaše dvije osnovne opcije su novčano refinanciranje, gdje izvučete dio kapitala u vašem domu ili rate i oročene rate, u kojem svoj trenutni kredit zamijenite s novim (nadamo se) bolji) uvjeti.
• Gotovinski zajmovi uglavnom dolaze s težim uvjetima, kao što su dodani bodovi ili viša kamatna stopa, jer nose veći rizik za zajmodavca.
• Moguće je izvući nešto novca iz vašeg refinanciranja bez dodatnih naknada za novčani zajam iskorištavanjem preklapanja sredstava na kraju jednog kredita i početka drugog.

Osnove refinanciranja hipoteke sada

Prvo razmislite o refinanciranju kao zamjeni postojeće hipoteke drugom ili o konsolidaciji para hipoteka u jedan zajam. Vani sa starim (hipoteka) i s novim, kako kažu. Jednom kada refinancirate, stari ili zajmovi se isplaćuju, a novi se stavlja na njihovo mjesto.

Postoji puno razloga za razmatranje refinanciranja. Ušteda novca je očigledna. Prosječna 30-godišnja fiksna hipoteka u kolovozu 2008. imala je kamatnu stopu od 6, 48%. Nakon financijske krize, stope za istu vrstu hipoteke neprestano su padale. U prosincu 2012. godine, 30-godišnja fiksna stopa hipoteke smanjena je gotovo na pola s četiri godine ranije na 3, 35%. Prosječna godišnja stopa za 2017. godinu porasla je do 3, 99%. Do 2018. godine porastao je na 4, 54%, navodi Freddie Mac. Ali čak i ove veće stope mogu biti niže od onih na starijim hipotekama.

U ožujku 2019. stopa hipoteke pala je na 4, 27%, što je najniži u roku od 60 tjedana. U tjednu koji završava 29. ožujka 2019., aplikacije za hipoteku porasle su 18, 6%, prema Udruzi hipotekarnih bankara. Razina refinanciranja povećana je za 39% na 47, 4% ukupnih zahtjeva, najviša razina od studenog 2016. (Najveći nedavni val refinanciranja hipoteke pogodio je od 2011. do 2013. i 2015. do 2016., kada su kamate bile blizu rekordnih najnižih nivoa.) Iako je refinanciranje sljedećeg tjedna indeks je pao na 44, 1% ukupnih aplikacija, niski troškovi zaduživanja i snažno tržište rada nastavljaju pokretati aplikacije.

Povijesno gledano, stope su još uvijek relativno niske - jedan je od razloga što vlasnici kuća sa starijim hipotekama s višim kamatama (ili oni kojima je kapital kuće porastao ili koji imaju mnogo bolje kreditne ocjene nego kad su izvorno financirali svoj dom) sada trebaju refinancirati. Kad se stope povećavaju, refinanciranje može pružiti šansu za pretvaranje hipoteke s podesivom stopom u fiksnu stopu i zaključavanje plaćanja s nižim kamatama prije nego što se stope povise. Vlasti u industriji predviđaju da će se stope povećati u 2019. godini

Isplata gotovine u odnosu na stopu i rok: Dvije vrste kredita

Postoje dva osnovna zajma za refinanciranje. Najjednostavnije i najjednostavnije je refinanciranje kamatnih stopa i dugovanja (refi) . U ovom slučaju nijedan stvarni novac ne mijenja ruke, osim naknada povezanih sa kreditom. Veličina hipoteke ostaje ista; jednostavno trgujete svojim trenutnim uvjetima hipoteke za novije (vjerojatno bolje) uvjete.

Suprotno tome, u gotovinskom zajmu, tj. Refinanciranju gotovine, nova je hipoteka veća od stare. Uz nove uvjete zajma, napredujete i novcem - učinkovito uzimajući kapital iz svog doma u obliku gotovine.

Možete se kvalificirati za stopu / termin refi sa većim omjerom zajam-vrijednost (iznos zajma podijeljen s procijenjenom vrijednošću nekretnine). Lakše je dobiti kredit, drugim riječima, čak i ako imate lošiji kreditni rizik jer posuđujete visoki postotak onoga što kuća vrijedi.

Dobro razmislite prije nego što dobijete zajam za povrat novca kako biste investirali, jer nema smisla stavljati sredstva na CD koji ostvaruje 2, 5% kada je kamata na hipoteku 5% ili 6%.

Gotovinski zajmovi dolaze s težim uvjetima. Ako želite vratiti dio kapitala koji ste izgradili u svom domu u obliku gotovine, to će vas vjerojatno koštati - koliko ovisi o tome koliko kapitala uložite u vaš dom i vaš kreditni rezultat. Ako je, na primjer, FICO-ova vrijednost zajmoprimca 700, omjer zajam-vrijednost je 76%, a zajam se smatra isplatom, zajmodavac može dodati 0, 750 bodova na prvobitni trošak zajma. Ako je, na primjer, iznos zajma bio 200 000 američkih dolara, zajmodavac bi dodao 1500 dolara trošku. (Svaki zajmodavac je različit.) Alternativno, zajmoprimac može platiti višu kamatnu stopu - 0, 125% do 0, 250% više, ovisno o tržišnim uvjetima.

Zašto stroži pojmovi? Kako gotovinski zajmovi imaju veći rizik za zajmodavca, prema Caseyu Flemingu, hipotekarnom savjetniku, financijskoj korporaciji C2 i autoru knjige „Vodič za zajmove: Kako dobiti najbolju moguću hipoteku“. „Statistički gledano, zajmoprimac je vjerovatno veći hodati od kuće ako upada u nevolju ako je već izvukao kapital iz njega. Posebno je točno ako je povukao više nego što je u početku uložio u predujam. Slijedom toga, svaki zajam koji se smatra isplaćenim naplaćuje se više da bi odražavao taj rizik, sve dok ne postoji toliko kapitala da zajmoprimac više neće vjerovatno otići. "

No, viši kreditni rezultat i niži omjer zajam-vrijednost mogu značajno pomaknuti brojeve u vašu korist. Primjerice, zajmoprimcu s kreditnom ocjenom 750 i omjerom zajam-vrijednost manjim od 60% neće se naplaćivati ​​dodatni troškovi za zajam za povrat novca; zajmodavci vjeruju da više nema vjerojatnosti da će zajam ne ispustiti nego ako radi stopu / termin refi.

Vaš zajam može biti zajam za isplatu gotovine, čak i ako ne dobijete povrat novca. Ako otplaćujete kreditne kartice, auto-kredite ili bilo što drugo što nije prvotno bilo dio vaše hipoteke, zajmodavac to vjerojatno smatra novčanim kreditom. Ako objedinite dvije hipoteke u jednu - a jedna je izvorno bila zajam za isplatu gotovine - novi konsolidirani zajam također će biti klasificiran kao isplata.

Još jedan razlog da dvaput razmislite o isplati novca: Izvođenje refinanciranja novca može negativno utjecati na vaš FICO rezultat.

83%

Broj hipotekarnih refinanciranja koja su bila isplata zajma u Q4 2018. godine.

Više Amerikanaca koji biraju povrat novca

Iako bi mnogi stručnjaci za osobne financije savjetovali da ne skidate kući njegov kapital u novčanom refinanciranju, nedavni podaci pokazuju da mnogi Amerikanci odabiru ovu vrstu kredita. Tromjesečna statistika refinanciranja Freddie Mac-a pokazala je da su u četvrtom tromjesečju 2018. godine (objavljeni u ožujku 2019.) novčani zajmovi za povrat novca predstavljali 83% svih zajmova za refinanciranje, najviše od trećeg tromjesečja 2007. godine.

Izvor: Freddie Mac, Tromjesečno izvješće o refinanciranju, 2018

Mnoga od tih refinanciranja nisu bila za smanjenje stope. Najčešća sredstva korištenja sredstava bila su plaćanje računa ili drugih dugova ili unapređivanje kuće.

Izvor: Freddie Mac, Tromjesečno izvješće o refinanciranju, 2018

Zanimljiva rupa za refinanciranje hipoteke

Uz pomoć vašeg hipotekarnog posrednika, možda ćete moći generirati malo novca od vašeg refinanciranja, a da se to ne smatra zajmom za isplatu novca (i generiranjem dodatnih naknada koje dolaze s njim). U osnovi, to djeluje tako da iskoristi preklapanje sredstava na kraju jednog kredita i na početku drugog. To je kompliciran proces, zato dobro obratite pažnju na to kako ga Fleming opisuje:

„Omogućeno vam je financiranje troškova zatvaranja u stopi / terminu refi. Većina zajmodavaca dopušta da ti završni troškovi uključuju unaprijed plaćene troškove, kao što su unaprijed plaćene kamate, neplaćene obračunate kamate na vašu postojeću hipoteku, novac potreban za unaprijed financiranje vašeg escrow računa, pa čak i porez na imovinu i osiguranje ako imate dovoljno vremena.

"Kad refinancirate, uplaćujete obračunate kamate na vašu postojeću hipoteku do dana kad je otplatite. Za svoj novi zajam plaćate kamate od dana kad financirate do prvog u sljedećem mjesecu, a zatim sljedeći mjesec ne izvršite uplatu. Dakle, financirali ste jednomjesečne kamate na hipoteku u okviru novog zajma.

"Ako imate zaključni (ili escrow) račun za plaćanje osiguranja i poreza postojećom hipotekom, tada vaš postojeći zajmodavac drži dio vašeg novca - barem nekoliko mjeseci poreza i osiguranja svaki. Kad refinancirate, novom zajmodavcu trebat će vam nešto novca kad dođu računi za porez i osiguranje pa će zatražiti nešto novca unaprijed. Obično to možete financirati.

"Zatim, nakon što se zajam zatvori, vaš stari zajmodavac - koji drži dio vašeg novca - šalje vam ček u iznosu na stanju vašeg escrow računa nakon što ste ga otplatili. Unovčiti!

"Također, budući da se neke od naknada pomalo mijenjaju do financiranja, većina zajmodavaca dopušta malo jastuka - do 2000 dolara u gotovini u escrow-u, a da se zajam ne smatra isplatom.

"Sve to znači da možete financirati" troškove "koji zapravo nisu trošak nastanka zajma, već predstavljaju trošak posjedovanja zajma. Na zajmu za stopu / oročeni zajam od 200.000 dolara, bilo bi izvedivo generirati oko 4.000 dolara u gotovini - pod pravim okolnostima, ako bi to bilo pažljivo strukturirano - bez plaćanja novčane kazne. “

Donja linija

Vaš posao dužnika je imati dovoljno znanja kako biste raspravljali o mogućnostima sa svojim zajmodavcem. Za većinu je ljudi izbjegavanje dodatnih troškova zajam za uzimanje novca najbolji financijski korak. Ako imate konkretan razlog za uzimanje gotovine iz svog doma, zajam za isplatu novca može biti dragocjen, ali imajte na umu da dodatni iznos novca koji ćete platiti s kamatama tijekom trajanja zajma može ga učiniti lošom idejom.