Trust ulaganja u nekretnine (REIT)
Trust ulaganja u nekretnine (REIT) je tvrtka koja posjeduje i obično posluje s nekretninama koja donosi prihod. Većina REIT-a specijalizirala se za određeni sektor nekretnina, usredotočujući svoje vrijeme, energiju i sredstva na taj određeni segment čitavog horizonta nekretnina. Međutim, raznoliki i posebni REIT-ovi često imaju različite vrste svojstava u svojim portfeljima. Svojstva uključena u REIT portfelj mogu obuhvaćati apartmanske komplekse, podatkovne centre, zdravstvene ustanove, hotele, infrastrukturu - u obliku vlaknastih kablova, kula sa stanicama i energetskih cjevovoda - uredske zgrade, maloprodajni centri, skladišta, drvna stabla i skladišta, Jedna prednost REIT-a za svakodnevne investitore je ta što pružaju mogućnost posjedovanja dijela nekretnina koji donosi prihode temeljene na dividendi.
Kongres je 1960. godine uspostavio trustove za ulaganje u nekretnine u svrhu izmjene i dopune produženja poreza na akcize na cigare iz 1960. godine. Ova odredba omogućava pojedinim investitorima kupovinu dionica u portfeljima komercijalnih nekretnina koji primaju prihod od raznih nekretnina.
01:34Trust ulaganja u nekretnine (REIT)
Razumijevanje REIT-a
Većina REIT-ova ima jednostavan poslovni model: REIT iznajmljuje prostor i prikuplja najamnine na nekretninama, a zatim taj prihod distribuira dioničarima.
Da bi se kvalificirala kao REIT, tvrtka mora poštivati određene odredbe Pravilnika o internim prihodima. Ti zahtjevi uključuju prvenstveno dugoročno posjedovanje nekretnina koje stvaraju dohodak i raspodjelu prihoda dioničarima. Konkretno, tvrtka mora ispunjavati posebne zahtjeve koji uključuju:
- Uložite najmanje 75% svoje ukupne imovine u nekretnine, gotovinu ili riznice SAD-a
- Primite najmanje 75% svog bruto prihoda od najma nekretnina, kamata na hipoteke za financiranje nekretnine ili od prodaje nekretnina
- Svake godine vratite najmanje 90% svog oporezivog dohotka u obliku dividendi dioničara
- Imati najmanje 100 dioničara nakon prve godine postojanja
- Ne posjedujte više od 50% udjela u vlasništvu pet ili manje pojedinaca tijekom posljednje polovice oporezive godine
Ostali zahtjevi, uključujući REIT, su subjekti koji se u očima IRS-a oporezuju kao korporacija. Nadalje, poduzeće mora imati upravu odbora ili skrbnike.
Ključni odvodi
- Povjerenje o investiranju u nekretnine (REIT) je tvrtka koja posjeduje, posluje ili financira nekretnine za proizvodnju prihoda.
- Vlasnički REIT-ovi posjeduju i upravljaju nekretninama.
- Hipotekarni REIT-ovi drže ili trguju hipotekama i hipotekarnim vrijednosnim papirima.
- REIT-ovi generiraju stalan dotok prihoda za ulagače, ali nude malo na način povećanja kapitala.
- Većina REIT-a javno se trguje poput dionica, što ih čini visoko likvidnim - za razliku od većine ulaganja u nekretnine.
Vrste REIT-a
Postoji nekoliko vrsta REIT-a. Fondovi imaju klasifikacije koje označavaju vrstu posla koju obavljaju i mogu se dalje klasificirati ovisno o načinu na koji se njihove dionice kupuju i prodaju.
Vlasnički REIT-ovi najčešći su oblik poduzeća. Ti subjekti kupuju, posjeduju i upravljaju nekretninama koje donose dohodak. Prihodi dolaze prvenstveno putem najamnina, a ne od preprodaje portfeljnih svojstava.
Hipotekarni REIT, poznati i kao mREIT, posuđuju novac vlasnicima nekretnina i operaterima. Zajmovi mogu biti ili izravno hipotekama i zajmovima ili neizravno kupnjom hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). MBS su ulaganja koja drže bazene hipoteka izdanih od strane poduzeća koje sponzoriraju vlade. Njihova zarada uglavnom dolazi od neto kamatne marže - raspona između kamata koje zarađuju na hipotekarnim kreditima i troškova financiranja tih kredita. Zbog hipotekarnog fokusa ovog REIT-a potencijalno su osjetljivi na povećanje kamatnih stopa.
Hibridna poduzeća REIT -a u svojim portfeljima drže i fizičke nekretnine za iznajmljivanje i hipotekarne kredite. Ovisno o navedenom ulagačkom fokusu subjekta, mogu portfelj vagati na više imovine ili više hipotekarnih udjela.
Vrsta REIT-a | Holdings |
pravičnost | Posjedujte i upravljajte nekretninama koje donose dobit |
Hipoteka | Dajte hipoteke na nekretninama |
Hibrid | Vlastita svojstva i hipoteke |
| Javno trgovano | Kotiranje na nacionalnoj razmjeni |
| Javna netrgovana | Registrirano kod SEC-a, a ne javno se trguje |
| Privatna | Radite samo kao privatna ulaganja |
Javno prometovani REIT-ovi nude dionice REIT-a kojima se javno trguje i koje se prodaju na nacionalnoj burzi vrijednosnih papira, gdje ih pojedinačni ulagači kupuju i prodaju. To regulira američka Komisija za vrijednosne papire (SEC).
Javna netrgovana REIT-a također su registrirana za SEC, ali ne trguju na nacionalnim burzama vrijednosnih papira. Kao rezultat toga, manje su likvidne u odnosu na REIT-ove kojima se javno trguje, ali imaju tendenciju da budu stabilnije jer ne podliježu tržišnim fluktuacijama.
Privatni REIT- ovi nisu registrirani u SEC-u i ne trguju na nacionalnim burzama vrijednosnih papira. Oni rade samo kao privatni položaji koji se prodaju isključivo odabranom popisu ulagača.
Za i protiv ulaganja ulaganja u REIT-ove
REIT-ovi mogu igrati važnu ulogu u portfelju ulaganja. Kao i kod svih investicija, one imaju svoje prednosti i nedostatke.
S druge strane, REIT-ove je lako kupiti i prodati, jer većina trguje na javnim burzama. Ova tržišna značajka ublažava neke tradicionalne nedostatke nekretnina. Tradicionalno, nekretnine su izrazito nelikvidnost - imovina može dugo trajati da se proda ili kupi - i njezin je netransparentnost jer ne nude sva tržišta pouzdane informacije o porezima, vlasništvu i zoniranju. REIT-ove regulira SEC i moraju podnijeti revidirana financijska izvješća.
U skladu s performansama, REIT-ovi nude privlačne prinose prilagođene riziku i stabilan novčani tok. Također, prisustvo nekretnina može biti dobro za portfelj, diverzificirajući ga s drugačijom vrstom imovine koja može djelovati kao protuteža dionicama ili obveznicama.
S druge strane, REIT-ovi ne nude mnogo u vidu povećanja kapitala. Kao dio njihove strukture, moraju vratiti 90% prihoda ulagačima. Dakle, samo 10% oporezivog dohotka može se ponovno uložiti u poduzeće za kupnju novih udjela.
Dividende primljene od REIT udjela oporezuju se kao redoviti prihod. Jedan od glavnih rizika za REIT-ove je to što su podložni fluktuacijama na tržištu nekretnina. Također, poput većine investicija, ne jamči dobit niti osigurava gubitke. Nadalje, neki REIT-ovi imaju visoke naknade za upravljanje i transakcije.
prozodija
Likvidnost
Diverzifikacija / protuteža drugoj imovini
prozirnost
Stalne dividende
Povrati prilagođeni riziku
kontra
Nizak rast / Mala aprecijacija kapitala
Neporezni povlaštene
Podložan tržišnom riziku
Visoke naknade za upravljanje i transakcije
Kako ulagati u REIT-ove
Možete investirati u javno prometovane REIT-ove - kao i uzajamne fondove REIT i REIT-ove burzovne fondove (ETFs) - kupnjom dionica putem brokera. Dionice netrgovanog REIT-a možete kupiti preko brokera ili financijskog savjetnika koji sudjeluje u netrgovanoj REIT-ovoj ponudi. REIT-ovi su također uključeni u sve veći broj mirovinskih i investicijskih planova koje financiraju poslodavci i definirani doprinosi. Naret, istraživačko-zagovaračka tvrtka sa sjedištem u Washingtonu za američko tržište REIT-a, procjenjuje da 80 milijuna američkih ulagača posjeduje REIT-ove kroz svoju mirovinsku štednju i druge investicijske fondove.
Nareit otkriva da u SAD-u postoji više od 225 javno prometovanih REIT-ova, što znači da ćete morati napraviti nekoliko domaćih zadataka prije nego što odlučite koji će REIT najbolje raditi za vaš portfelj.
Svakako razmislite o REIT-ovom menadžerskom timu i zabilježite evidenciju i saznajte kako su nadoknađeni. Ako se radi o kompenzaciji na temelju učinka, izgledi će biti da će naporno raditi na odabiru pravih svojstava i odabiru najboljih strategija. Naravno, dobro je pogledati i brojke, poput predviđenog rasta zarade po dionici (EPS) i trenutnih prinosa od dividendi. Posebno korisna metrika su sredstva REIT-a iz operacija (FFO), koja mjere novčani tok ostvaren imovinom REIT-a. Druga metrika koja se često koristi s REIT-om je stopa prinosa financijskog upravljanja (FMRR).
Primjer stvarnog svijeta REIT-a
Sljedeće je pitanje pri odabiru REIT-a gledati koji su sektori tržišta nekretnina vrući. Razmotrite u koji se napredni sektor gospodarstva općenito može doći do nekretnina. Primjerice, zdravstvena zaštita jedna je od najbrže rastućih grana u SAD-u, posebno u rastu medicinskih zgrada, ambulantnih centara, ustanova za njegu starijih i umirovljeničkih zajednica.
Nekoliko REIT-a usredotočeno je na ovaj sektor. HCP Inc. (HCP) je jedan takav. S tržišnom kapom od gotovo 15 milijardi USD, velika je tvrtka - u stvari dovoljno velika da bude dio S&P 500 - i vrlo likvidna. Oko 2, 56 milijuna dionica trguje dnevno. S 31, 25 USD po dionici, od 5. travnja 2019. trguje se blizu svoga 52 tjedna i nudi dividendni prinos od 4, 32%. Nedavno restrukturirani portfelj fokusiran je na ustanove nauke o životu - dijagnostičke centre, laboratorije, genomike i ostale ustanove - medicinske uredske zgrade i starije osobe.
Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.