Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja

Hipoteka je dugoročni zajam namijenjen kupnji kuće. Uz otplatu glavnice, također morate izvršiti plaćanja kamate zajmodavcu. Dom i zemlja oko njega služe kao zalog. Ali ako želite posjedovati dom, morate znati više od tih općenitosti.

Ključni odvodi

• Hipoteka se sastoji od plaćanja glavnice i kamata.
• Ako izvršite predujam manji od 20%, od vas će se morati skinuti privatno hipotekarno osiguranje, što vam povećava mjesečnu uplatu.
• Neka plaćanja uključuju i porez na nekretnine ili porez na nekretnine.
• Zajmoprimac plaća više kamata u ranom dijelu hipoteke, dok drugi dio zajma pogoduje glavnici.

Povijest

Samo o svima koji kupuju kuću ima hipoteku. Stope hipoteke često se spominju u večernjim vijestima, a nagađanja o kretanju stopa kretanja postaju su standardni dio financijske kulture.

Moderna hipoteka nastala je 1934. godine kada je vlada - kako bi pomogla zemlji da prebrodi Veliku depresiju - stvorila program hipoteke koji je minimizirao potrebnu uplatu za dom, povećavajući iznos koji potencijalni vlasnici kuća mogu posuditi. Prije toga bilo je potrebno 50% predujma. Danas je poželjno 20% predujma, najviše zato što ako je predujam manji od 20%, od vas se mora sklopiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI), povećavajući mjesečna plaćanja.

Poželjno, međutim, nije nužno ostvarivo. Postoje hipotekarni programi koji omogućuju značajno niže uplate, ali ako možete upravljati s tih 20%, definitivno biste trebali.

Razumijevanje strukture hipotekarnih plaćanja

Hipotekarna plaćanja

Glavni čimbenici koji određuju mjesečne hipotekarne isplate su veličina i rok zajma. Veličina je količina novca koju posuđujete, a termin je duljina vremena koje morate da joj vratite. Općenito, što je duže razdoblje, niža je mjesečna uplata. Zato su hipoteke na 30 godina najpopularnije. Nakon što saznate veličinu zajma koja vam je potrebna za vaš novi dom, hipotekarni kalkulator jednostavan je način za usporedbu vrsta hipoteke i različitih zajmodavaca.

PITI: Komponente plaćanja hipoteke

Četiri su faktora koja igraju ulogu u izračunavanju hipoteke: glavnica, kamate, porezi i osiguranje (PITI). Dok ih promatramo upotrijebit ćemo hipoteku u iznosu od 100 000 USD kao primjer.

Glavni

Dio svake hipotekarne isplate posvećen je otplati glavnice. Zajmovi su strukturirani tako da iznos glavnice koja se vraća dužniku počinje niskim i povećava se sa svakom hipotekom. Plaćanja u prvim godinama primjenjuju se više na kamate nego glavnice, dok isplate u posljednjim godinama taj scenarij obrnu. Za našu hipoteku od 100.000 USD glavnica iznosi 100.000 USD.

Interes

Kamata je nagrada zajmodavca za rizik i posuđivanje novca. Kamatna stopa na hipoteku izravno utječe na veličinu hipoteke: veće kamatne stope znače veće hipotekarne isplate.

Više kamatne stope uglavnom smanjuju iznos novca koji možete posuditi, a niže kamate povećavaju ga. Ako je kamata na našu hipoteku od 100 000 USD 6%, kombinirano mjesečno plaćanje glavnice i kamata na 30-godišnju hipoteku iznosilo bi oko 599, 55 - 500 USD kamate + glavnice od 99, 55 dolara. Isti zajam s kamatnom stopom od 9% donosi mjesečnu uplatu u iznosu od 804, 62 USD.

Porezi

Porez na nekretnine ili imovinu procjenjuju vladine agencije i koriste se za financiranje javnih službi poput škola, policije i vatrogasnih službi. Poreze izračunava država na godišnjoj osnovi, ali te poreze možete plaćati kao dio vaših mjesečnih uplata. Dospjeli iznos dijeli se s ukupnim brojem mjesečnih hipotekarnih plaćanja u određenoj godini. Zajmodavac prikuplja uplate i drži ih u escrowu dok se porezi ne moraju platiti.

Osiguranje

Kao i porezi na nekretnine, plaćanja osiguranja obavljaju se uz svako plaćanje hipotekom i drže u escrowu do dospijeća računa. Postoje dvije vrste osiguranja koje mogu biti uključene u hipoteku. Prvo je osiguranje imovine koje štiti dom i njegov sadržaj od požara, krađe i drugih katastrofa. Drugi je PMI, koji je obvezan za ljude koji kupuju dom s početnim uplatama manjim od 20% troškova. Ova vrsta osiguranja štiti zajmodavca u slučaju da dužnik nije u mogućnosti vratiti zajam. Budući da minimizira zadani rizik zajma, PMI također omogućuje zajmodavcima da ga prodaju za ulagače, koji zauzvrat mogu imati izvjesnu sigurnost da će im njihova dugovna ulaganja biti vraćena. Pokrivenost od PMI-a može se smanjiti kad dužnik ima najmanje 20% udjela u kući.

Hipotekarno osiguranje može se otkazati nakon što saldo dosegne 78% prvobitne vrijednosti.

Iako glavnica, kamate, porezi i osiguranje čine tipičnu hipoteku, neki se odlučuju za hipoteke koje ne uključuju porez ili osiguranje kao dio mjesečne isplate. Kod ove vrste zajma imate nižu mjesečnu uplatu, ali poreze i osiguranje morate platiti sami.

Shema amortizacije

Raspored amortizacije hipoteke daje detaljan pregled kog dijela svakog plaćanja hipoteke je posvećen svakoj komponenti PITI-ja. Kao što je ranije spomenuto, hipotekarne isplate za prve godine sastoje se uglavnom od kamata, dok se kasnije plaćanja uglavnom sastoje od glavnice.

U našem primjeru hipoteke od 100.000 USD, 30 godina, raspored amortizacije ima 360 plaćanja. Djelomični raspored prikazan u nastavku pokazuje kako se ravnoteža između plaćanja glavnice i kamata vremenom mijenja, prelazeći prema većoj primjeni glavnice.

Kao što grafikon pokazuje, svaka uplata iznosi 599, 55 USD, ali iznos posvećen glavnici i kamatama se mijenja. Na početku hipoteke stopa kojom dobivate kapital u vašem domu je mnogo sporija. Zbog toga može biti dobro izvršiti dodatna plaćanja glavnice ako vam hipoteka to dopušta bez kazne za plaćanje unaprijed. Oni smanjuju vašu glavnicu, što zauzvrat smanjuje dospjele kamate na svako buduće plaćanje, te vas usmjerava prema vašem krajnjem cilju: otplaćivanju hipoteke.

S druge strane, kamata je dio koji je porezno priznat u mjeri dopuštenoj zakonom - ako specificirate odbitke umjesto da uzmete standardni odbitak.

Hipoteke podržane FHA-om, koje ljudima s niskim kreditnim rezultatima omogućavaju da postanu vlasnici kuća, zahtijevaju samo minimalno 3, 5% predujma.

Kada započnu hipotekarna plaćanja

Prvo plaćanje hipotekom dospijeva mjesec dana nakon posljednjeg dana u mjesecu u kojem je kupovina kuće zatvorena. Za razliku od stanarine, koja dospijeva prvog dana u mjesecu za taj mjesec, hipotekarne isplate se plaćaju unatrag, prvog dana u mjesecu, ali za prethodni mjesec.

Recimo da će se zatvaranje dogoditi 25. siječnja. U troškove zatvaranja ubrajat će se obračunate kamate do kraja siječnja. Prvo puno plaćanje hipoteke, koje je za mjesec veljače, tada dospijeva 1. ožujka.

Kao primjer, pretpostavimo da uzimate početnu hipoteku u iznosu od 240 000 USD, na kupnju od 300 000 USD, uz 20% predujma. Vaša mjesečna uplata djeluje na 1.077, 71 USD pod 30-godišnjom hipotekom s fiksnom stopom uz 3, 5% kamatnu stopu. Ovaj izračun uključuje samo glavnicu i kamate, ali ne uključuje porez na imovinu i osiguranje.

Vaš dnevni interes iznosi 23, 01 USD. To se izračunava tako što ćete kredit od 240.000 USD pomnožiti s kamatnom stopom od 3, 5%, a zatim podijeliti sa 365. Ako se hipoteka zatvori 25. siječnja, dugujete 161, 10 USD za sedam dana obračunatih kamata za ostatak mjeseca. Sljedeća mjesečna isplata, koja je puna mjesečna uplata u iznosu od 1.077, 71 USD, trebala bi se dogoditi 1. ožujka i pokriva hipotekarno plaćanje u veljači.

Sve ove podatke trebali biste imati unaprijed. U skladu s pravilom integriranog objavljivanja podataka TILA-RESPA, tri dana prije zakazanog datuma zatvaranja moraju vam se dostaviti dva obrasca - procjena zajma i objavljivanje zatvaranja. Iznos obračunanih kamata, zajedno s ostalim troškovima zatvaranja, naveden je u završnom obrascu objavljivanja. Možete vidjeti iznos zajma, kamatnu stopu, mjesečne isplate i ostale troškove i usporediti ih s početnom procjenom koja je data.

Donja linija

Hipoteka je važan alat za kupnju kuće, omogućava vam da postanete vlasnik kuće bez velikog plaćanja predujma. No, kada preuzmete hipoteku, važno je razumjeti strukturu svojih plaćanja koja ne pokrivaju samo glavnicu (iznos koji ste posudili), već i kamate, poreze i osiguranje. To vam govori koliko će vam trebati da otplatite hipoteku i, na kraju, koliko će skupo biti financiranje kupnje kuće.