Razumijevanje komisija za nekretnine: tko plaća?
Kada se namjeravate kupiti ili prodati kuću, jedan od faktora koji vrijedi razmotriti je naknada agenta za prodaju nekretnina. Nažalost, većinu ljudi zanima samo kolika je ta naknada i nemaju pojma kako funkcioniraju ili tko ih uopće plaća nakon što transakcija bude gotova. Ovdje ćemo pogledati neke univerzalnije principe naknada za nekretnine.
Koliko?
Provizije koje plaćaju agentima za promet nekretninama mogu se pregovarati i stoga se razlikuju. Iako mnogi vjeruju da provizija uvijek iznosi 6%, izvješće za 2004. godinu prema podacima REAL Trends pokazuje da je prosječna stopa provizije u SAD-u 5, 1%. Taj je postotak postotak prodajne cijene kuće, tako da točan iznos koji će to uključivati neće biti poznat dok ponuda ne bude prihvaćena i kuća se proda. Svaka provizija agentu za nekretnine mora se pregovarati kao dio ugovora između agenta i kupca ili prodavatelja prije nego što je posao sklopljen.
Tko plaća?
Upravo tko plaća proviziju agentu za nekretnine, stvari se pomalo zapetljaju. Pod pretpostavkom da i kupac i prodavač imaju agenta, možete tvrditi da ga prodavac plaća ili da ga kupac plaća. To je zato što naknada dolazi od prihoda od prodaje i često je - iako ne uvijek - ravnomjerno podijeljena između dva agenta.
Na primjer, pretpostavimo da se kupac i prodavač (svaki s agentom za nekretnine) dogovore oko posla oko kuće. Dom se kupcu prodaje za 250.000 dolara. Ako pretpostavimo da je provizija za promet nekretnina 6%, to znači da provizija za ovu prodaju iznosi 15.000 USD. Možete bilo tvrditi da kupac plaća tu naknadu (jer on plaća troškove kuće), ili da je plaća prodavac (jer izlazi iz vlasničkog kapitala). Bilo kako bilo, važno je napomenuti da ta naknada proizilazi iz troškova kuće - na nju se ne uvećava osim prodajne cijene. Dakle, ako prodavač u potpunosti posjeduje kuću, iz prodaje će izaći s 235.000 USD (250.000 - 15.000 USD).
Kako se novac raspodjeljuje?
Ugovori koje kupac i prodavač imaju sa svojim agentima određuju naknadu koju će svaki agent dobiti prije roka. Postotak postotka često se dijeli ravnomjerno između kupca i prodavateljevog zastupnika, mada ponekad ugovor može odrediti da će jedan agent dobiti više provizije od drugog. Zatim, odvjetnici transakcije uglavnom ovise o izvlačenju provizije i raspodjeli iste prema ugovorima s agentima. Međutim, naknada ne ide izravno agentima za promet nekretninama - ona ide njihovim posrednicima. Ovlašteni agenti za promet nekretninama moraju raditi za brokera, od kojih mnogi smanjuju naknade za nekretnine kako bi pokrili troškove stvari, poput oglašavanja, najam natpisa i uredskog prostora.
Sadržaj oko naknada za nekretnine
Jedna od najvećih zamjerki oko naknada za nekretnine je previsoka ili usluga koju agenti za prodaju nekretnina pružaju ne vrijedi troškove naknade. Iako sigurno postoje i dobri i zli agenti, ovo je još uvijek težak argument za pobjedu na bilo kojoj strani. Na primjer, pretpostavimo da je kuća u primjeru iznad prodana prvog dana kada je navedena u popisu. To u stvari znači da barem prodavačev agent zarađuje 7.500 dolara za relativno malu količinu posla - uglavnom fotografira, popisuje kuću, razgovara o cijeni s prodavateljem i odgovara na njegova pitanja. Međutim, s druge strane, kući može biti potrebno i nekoliko tjedana, mjeseci ili godina, u slučaju vrlo jedinstvenih ili skupih kuća, godina. Za prodavačevog agenta ovo može povećati više sati provedenih u marketingu kuće, držanju otvorenih kuća i obavljanju telefonskih poziva te ostati u toku s ostalim popisima i prodajom u susjedstvu; taj agent će također snositi dugoročne troškove održavanja kuće na tržištu, uključujući naknade za oglašavanje i reklame. Ako ovo posmatrate ovako, mnogi prodavači ne bi htjeli riskirati da će agentu za prodaju platiti sat vremena.
Isto vrijedi i za kupce - neki će odmah pronaći kuću, dok će drugi pregledati desetine domova prije nego što se nastane na jednoj. Ako bi kupci morali plaćati agenta po satu, imali bi nedostatak da budu požurivani. Ako bi agentu platili paušalnu naknadu, to bi moglo staviti agentu za nekretnine u položaj da brže pomakne izbor. Na ovaj je način sustav provizija zamišljen tako da djeluje kao svojevrsni kompromis između kupca i prodavatelja.
Ravne naknade
To je rečeno, postoje agenti koji rade na listi koji rade za fiksnu naknadu. Ovo očito može imati koristi od prodavača u pogledu uštede troškova, ali nedostatak je što ti agenti uglavnom nude ograničenu zastupljenost. U određenom smislu, postotak naknada za promet nekretninama djeluje kao vrsta osiguranja koje štiti i agente za prodaju nekretnina, i kupce i prodavače koje predstavljaju. Kao i kod osiguranja, i samo jedna stranka ima maksimalnu korist u svakom pojedinom slučaju, ali to uravnotežuje kako bi sustav mogao raditi.
U slučajevima kada agent za promet nekretninama mora raditi mnogo mjeseci kako bi zaključio posao, postotna naknada osigurava da može očekivati razumnu svotu za obavljeni posao i troškove nastale kako bi posao mogao biti obavljen. Međutim, to također znači da će agent za nekretnine ponekad biti plaćen jednako toliko za mnogo manje posla. Budući da obje strane ulaze u transakciju bez ikakvog znanja o ishodu, stopa se smatra poštenim načinom kako se osigura da kupac ili prodavac ne plati previše i da agent za nekretnine bude pošteno plaćen za količinu posla ovaj ugovor može podrazumijevati. Postotak je također način da se izjednače uvjeti u pogledu stavljanja agenata na prodaju kupcima i prodavačima bez obzira da li su milijunaši ili žele kupiti ili prodati stan od 90.000 dolara. (Imate li dobrog agenta za nekretnine? Neke tragove pročitajte Definiciju agenta za nekretnine .)
Donja linija
Provizije agencija za promet nekretnina mogu biti jedan od najmanje razumljivih aspekata kupovine ili prodaje kuće. Ako odlučite zaposliti usluge agenta za nekretnine, obavezno pročitajte ugovor i razumite uvjete koji se odnose na proviziju koju ćete platiti za usluge vašeg agenta.