Što biste trebali znati o kućnim procjenama

Bilo da kupujete dom pomoću hipoteke, refinancirate postojeću hipoteku ili prodajete kuću bilo kome drugome osim kupcu gotovine, procjena kuće je ključna komponenta transakcije. Bez obzira jeste li kupac, vlasnik ili prodavač, morat ćete razumjeti kako funkcionira postupak procjene i kako procjenitelj određuje vrijednost kuće.

Što je kućna procjena?

Procjena je nepristrano profesionalno mišljenje o vrijednosti kuće. Ocjene se gotovo uvijek koriste u transakcijama kupnje i prodaje, a često se koriste u transakcijama refinanciranja. U transakciji kupnje i prodaje procjena se koristi da bi se utvrdilo je li pogodna cijena kuće odgovarajuća obzirom na stanje, lokaciju i značajke kuće. U transakciji refinanciranja, procjena uvjerava zajmodavca da dužniku ne daje više novca nego što kuća vrijedi.

Zajmodavci žele osigurati da se vlasnici kuća ne prekomjerno zadužuju za nekretninu, jer dom služi kao jamstvo za hipoteku. Ako dužnik propusti hipoteku i krene u ovrhu, zajmodavac će prodati kuću kako bi vratio novac koji je posudio. Procjena pomaže banci da se zaštiti od pozajmljivanja više nego što bi se mogla povratiti u ovom najgorem scenariju.

Što biste trebali znati o kućnim procjenama

Postupak ocjene i kako se utvrđuju vrijednosti ocjenjivanja

Budući da procjena prvenstveno štiti interese zajmodavca, zajmodavac obično naređuje procjenu. Prema Institutu za ocjenu, udruzi profesionalnih procjenitelja nekretnina kvalificirani procjenitelj treba biti licenciran ili ovjeren - kao što se zahtijeva u svih 50 država - i biti upoznat s lokalnim područjem. Prema saveznim propisima, procjenitelj mora biti nepristran i bez izravnog ili neizravnog interesa u transakciji. Fannie Mae zahtijeva da procjenitelji potvrde da imaju iskustva s ocjenjivanjem sličnih svojstava na istom zemljopisnom području.

Na vrijednost procjene nekretnina utječe nedavna prodaja sličnih nekretnina i trenutni tržišni trendovi. Sadržaj kuće, broj spavaćih soba i kupaonica, funkcionalnost tlocrta i kvadratići također su ključni čimbenici u procjeni vrijednosti kuće. Procjenitelj mora obaviti cjelovit vizualni pregled unutrašnjosti i vanjštine i zabilježiti sve uvjete koji štetno utječu na vrijednost nekretnine, kao što su potrebni popravci.

Procjenitelji obično koriste Fannie Mae-ov jedinstveni izvještaj o procjeni stanova za obiteljske kuće. Izvještaj traži od procjenitelja da opiše unutrašnjost i vanjsku stranu nekretnine, susjedstvo i sličnu prodaju u blizini. Procjenitelj zatim daje analizu i zaključke o vrijednosti nekretnine na temelju svojih opažanja.

Izvještaj mora sadržavati mapu ulica koja prikazuje procjenjeno vlasništvo i uporedivu prodaju koja se koristi; skica vanjske zgrade; objašnjenje kako je izračunat kvadratni snimak; fotografije prednjeg, stražnjeg i uličnog prizora kuće; prednje vanjske fotografije svake upotrijebljene slične imovine; i sve ostale relevantne informacije - poput podataka o prodaji na tržištu, javnih zemljišnih knjiga i javnih poreznih evidencija - koje procjenitelj treba da utvrdi fer tržišnu vrijednost imovine. Procjena košta nekoliko stotina dolara, a zajmoprimac općenito plaća ovu naknadu.

Što kupac treba znati

Kada kupujete kuću i imate ugovor, procjena će biti jedan od prvih koraka u zatvaranju. Ako procjena dođe po ili iznad ugovorne cijene, transakcija se odvija kako je planirano. Međutim, ako procjena dođe ispod cijene ugovora, ona može odgoditi ili oduzeti transakciju.

Moguće je da ni vi ni prodavatelj ne želite da transakcija propadne. Kao kupac imate prednost u tome što niska ocjena može poslužiti kao pregovaračko sredstvo za uvjeravanje prodavatelja da snizi cijenu. Banka neće posuditi vama ili bilo kojem drugom potencijalnom kupcu više nego što vrijedi dom. U stvari, najviše od 80% do 97% vrijednosti je tipično, ovisno o vrsti hipoteke i kvalifikacijama dužnika.

Dok procjene pomažu kupcima da izbjegnu prekomjerno plaćanje domova, prodavač može osjetiti da je niska procjena netočna i ne želi spustiti cijenu. Ako loša procjena stoji između vas i vaše kuće ili prodaje, potražite drugo mišljenje putem druge procjene od strane druge osobe. Ocjenjivači mogu pogriješiti ili imaju nesavršene informacije. Što je još bolje, izvornom procjenitelju predstavite činjenični slučaj za veću vrijednost. On se može složiti s vama i pregledati ocjenu.

Što domaći prodavači trebaju znati

Kao prodavač, niska ocjena, ako je točna, znači da ćete morati spustiti cijenu kuće kako biste je prodali. Zadržavanje za gotovinskog kupca koji ne zahtijeva procjenu kao uvjet za dovršavanje transakcije vjerojatno vam neće umasti višu prodajnu cijenu. Nitko ne želi preplatiti dom.

Nažalost, nedavna prodaja u vašoj okolini može sniziti procjenu vrijednosti vašeg doma. Ako smatrate da su vrijednost vašeg doma smanjili prodajne cijene obližnjih foreclosures i kratka prodaja, možda ćete moći uvjeriti procjenitelja da vaš dom vrijedi više ako je u znatno boljem stanju od tih svojstava. Prodavci bi također trebali znati da savezne smjernice namijenjene uklanjanju napuhanih vrijednosti procjene koje su pridonijele stambenoj krizi 2008. ponekad uzrokuju da ocjene dođu ispod fer tržišne vrijednosti i mogu otežati niske procjene.

Što vlasnici kuća za refinanciranje moraju znati

Ako refinancirate konvencionalnu hipoteku, niska procjena može vas spriječiti u tome. Dom treba procijeniti na ili veći iznos koji želite refinancirati da bi bio odobren zajam. No ako je vaša postojeća hipoteka hipoteka FHA-e, možete refinancirati bez procjene putem FHA Streamline programa - sjajna opcija za podvodne vlasnike kuća.

Donja linija

Kada sve ide glatko, procjena doma je samo još jedan okvir koji možete označiti na zatvaračkom popisu. Kad je vrijednost procjene niža od očekivane, transakcija se može odgoditi ili čak otkazati. Bez obzira na to u kojoj se situaciji susrećete s kupnjom, prodajom ili refinanciranjem, osnovno razumijevanje kako funkcije postupka ocjenjivanja mogu raditi samo u vašu korist, posebno ako kupujete svoj prvi dom.