Zašto većina mojih hipotekarnih plaćanja počinje kao kamata?
Iznos hipoteke sastoji se od kombinacije kamata i otplate glavnice. Tijekom trajanja hipoteke promijenit će se udio kamate glavnice.
U početku će uplata vlasnika kuće biti prvenstveno kamata, s malim iznosom glavnice. Kako hipoteka sazrijeva, glavni dio plaćanja će se povećavati, a dio kamate smanjivati. To je zbog toga što se kamate temelje na tekućem stanju hipoteke, koji se smanjuje kako se otplaćuje više glavnice. Što je glavnica hipoteke manja, to se naplaćuje manje kamate.
Na primjer, uzmite jednostavnu hipoteku za 100.000 USD uz kamatnu stopu od 4% godišnje i rok dospijeća od 24 godine. Godišnja hipotekarna isplata iznosi 6.558, 68 dolara. Prvo plaćanje uključuje obračun kamata u iznosu od 4.000 USD (100.000 x 4%) i otplatu glavnice u iznosu od 2.558, 68 USD (6.558, 68 - 4.000 USD). Nepodmireni saldo hipoteke nakon ovog plaćanja iznosi 97.441, 32 USD (100.000 - 2.558, 68 USD). Sljedeće će plaćanje iznositi prvo, 6.558, 68 dolara, ali sada će imati različit udio kamate glavnice. Kamatna naknada za drugo plaćanje iznosit će 3.897, 65 USD (97.441, 32 x 4%), dok će glavnica predujma iznositi 2.661, 03 USD (6.558, 68 - 3.897, 65 USD).
Glavni dio drugog plaćanja je oko 100 USD veći od prvog. To se događa jer je vlasnik kuće uplatio novac prema glavnici - smanjujući ga - a novo plaćanje kamate izračunava se na nižem iznosu glavnice. Na kraju hipoteke, isplate će biti uglavnom otplata glavnice.
Ovo je osnovni primjer korištenja tradicionalnog zajma od obične vanilije. Uz egzotične hipoteke, vlasnici kuća mogu odabrati mjesečno hipotekarno plaćanje.
Kako se hipoteke amortiziraju
Iako se dio kamata smanjuje svakim mjesecem, same hipoteke s vremenom se ne smanjuju. Više novca ide prema glavnici, koja se u potpunosti amortizira tijekom vijeka trajanja zajma. Kao rezultat toga, kako godine prolaze, veći dio plaćanja vlasnika kuće ide prema glavnici, ubrzavajući stopu kojom vlasnik kuće gradi kapital i smanjuje iznos koji se duguje. Tijekom 30. godine od 30-godišnje fiksne hipoteke, vlasnik kuće povećava svoj kapital na kapitalu mnogo više sa svakim izvršenim plaćanjem u usporedbi s isplatama izvršenim u prvoj i drugoj godini.
Smanjenje plaćanja
No, postoje neke posebne situacije u kojima se plaćanja hipoteke mogu smanjiti.
Hipoteka podesiva stopa (ARM) s vremenom može imati smanjena plaćanja. Kod ove vrste hipoteke kamatna stopa varira na temelju indeksa koji odražava trošak zajma zajma na kreditnim tržištima. Plaćanja na ARM-u mogu se smanjiti ako se referentna stopa zajma smanji za vrijeme zajma. Međutim, ARM ima jednak potencijal za povećanje plaćanja, ponekad i znatno. Dokumenti o zajmu određuju koliko se kamatna stopa može povećavati svake godine, kao i maksimalna koja se može povećati tijekom cijelog trajanja zajma.
Zajmoprimac koji mora platiti hipotekarno osiguranje tijekom prvih godina zajma može primijetiti da se njezino plaćanje hipotekom s vremenom smanjuje. Većina hipotekarnih društava ograničava zajmove u iznosu od 80% kupoprodajne cijene ili vrijednosti kuće, ovisno o tome koja je manja, a zajmodavac se očekuje s ostalih 20% kao predujam. Ovaj omjer između zajmova i vrijednosti [LTV] dizajniran je kako bi zaštitio zajmodavca ako vrijednost kuće padne i zajmoprimac duguje više nego što kuća vrijedi. U nekim situacijama zajmodavci omogućuju vlasnicima domova posuditi više od 80% kupoprodajne cijene, ali zajmodavci zahtijevaju hipotekarno osiguranje kao dio posla. Ovo osiguranje štiti zajmodavca ako mu se može isključiti imovina koja vrijedi manje od salda zajma. Zajmoprimac plaća premije osiguranja kao dio mjesečne hipoteke.
Jednom kada zajmoprimac zajam zaostane na određeni postotak vrijednosti kuće - obično 78% - dužnik može zatražiti zajmodavca da odustane od hipotekarnog osiguranja. Pretpostavimo li da je dužnik uspješan, isplata hipoteke smanjuje se za ostatak zajma jer više ne uključuje premiju hipotekarnog osiguranja.