Zašto mjehurići tržišta stanova pop

Za razliku od burze, gdje većina ljudi razumije i prihvaća rizik od pada cijena, većina ljudi koji kupuju kuću nikada ne misle da će vrijednost njihovog doma ikada opadati.

Na tržište stanovanja uglavnom nisu utjecali mjehurići cijena kao ostala tržišta imovine. To je zbog velikih transakcijskih troškova povezanih s kupnjom kuće, a da ne spominjemo knjigovodstvene troškove posjedovanja i održavanja kuće, obeshrabrujem špekulativno ponašanje. Međutim, tržišta stanovanja prolaze kroz razdoblja neracionalne bujnosti.

U ovom ćemo članku govoriti o tome što uzrokuje mjehuriće cijena stanova, okidače koji uzrokuju pucanje mjehurića stanova i zašto bi kupci kuća trebali gledati na dugoročne prosjeke pri donošenju kritičnih odluka o stanovanju.

Ključni odvodi

• Stambeni mjehurići privremeni su događaji koji mogu trajati godinama, a karakteriziraju ih velika potražnja, mala ponuda i napuhane cijene.
• Ovi mjehurići uzrokovani su raznim čimbenicima, uključujući ekonomski prosperitet, niske kamatne stope, bolju ponudu hipotekarnih proizvoda i lako dostupan kredit.
• Sile koje stvaraju mjehurić stambenog prostora uključuju pad gospodarstva, porast kamatnih stopa i pad potražnje.

Što je kućišni mjehurić?

Prije nego što uđemo u uzroke nastanka mjehurića i onoga što ih tjera da se pojavljuju, važno je razumjeti sam mjehurić stanovanja. Obično započinju skokom potražnje za stambenim objektom, unatoč ograničenoj količini dostupnog inventara. Potražnja se dodatno povećava kada špekulanti uđu na tržište, povećavajući mjehurić. Uz ograničenu ponudu i toliku potražnju, cijene prirodno narasle.

Stambeni mjehurići izravno utječu na industriju nekretnina, ali i vlasnike kuća i njihove osobne financije. Učinak koji mjehurić može imati na ekonomiju - kamatne stope, standardi kreditiranja i prakse - mogu prisiliti ljude da pronađu načine kako držati korak sa svojim hipotekarnim plaćanjima kad vremena postanu teška. Neki će čak morati iskopati dublje u džepove, koristeći štednju i mirovinske fondove samo da bi zadržali svoje domove.

Stambeni mjehur je obično privremeni događaj. Iako se mjehurići na tržištu dionica događaju puno češće, prema Međunarodnom monetarnom fondu (MMF) mogu biti i mnogo dulji, stambeni mjehurići mogu biti i mnogo dulji, a traju i nekoliko godina.

Normalni privremeni događaj, mjehurić stanovanja može trajati nekoliko godina.

Bubble na tržištu stambenog prostora

Cijena stanovanja, poput cijene svakog dobra ili usluge na slobodnom tržištu, pokreće se ponudom i potražnjom. Kada potražnja raste i / ili opada ponuda, cijene rastu. U nedostatku prirodne katastrofe koja smanjuje ponudu stambenog prostora, cijene rastu jer trendovi potražnje nadmašuju trenutne trendove ponude. Jednako je važno da ponuda stambenih objekata sporo reagira na povećanje potražnje, jer je potrebno dugo vremena za izgradnju kuće, a u visoko razvijenim područjima jednostavno nema više zemlje za izgradnju. Dakle, ako se naglo ili dugotrajno poveća potražnja, cijene će sigurno rasti.

Nakon što utvrdite da iznadprosječni rast cijena stambenog prostora prvenstveno potiče porast potražnje, možete se zapitati koji su uzroci povećanja potražnje. Postoji nekoliko mogućnosti:

• Porast opće gospodarske aktivnosti i prosperiteta koji stavlja više raspoloživog dohotka u džepove potrošača i potiče vlasništvo nad kućama.
• Povećanje stanovništva ili demografskog segmenta stanovništva koji ulazi na tržište stanova.
• Niska, opća razina kamatnih stopa, posebno kratkoročne kamate, što čini kuće pristupačnijima.
• Inovativni hipotekarni proizvodi s niskim početnim mjesečnim plaćanjima koji kućama čine pristupačnijim. (Da biste saznali više o hipotekama, pogledajte naš vodič o osnovama hipoteke .)
• Jednostavan pristup kreditu - smanjenje standarda preuzimanja ugovora - donosi više kupaca na tržište.
• Visoko donosne strukturirane hipotekarne obveznice, na zahtjev investitora, koje hipotekarnim kreditima nude više na raspolaganju dužnicima.
• Moguća pogrešna procjena rizika hipotekarnih zajmodavaca i ulagača hipotekarnih obveznica koja proširuje dostupnost kredita zajmoprimcima.
• Kratkoročni odnos između hipotekarnog brokera i zajmoprimca pod kojim se zajmoprimci ponekad potiču na prekomjerne rizike.
• Nedostatak financijske pismenosti i pretjerano preuzimanje rizika od strane hipotekarnih zajmoprimaca.
• Špekulativno i rizično ponašanje kupaca kuća i investitora podstaknuto nerealnim i neodrživim procjenama aprecijacije cijena kuća.

Sve ove varijable mogu se kombinirati da bi se stvorio mjehurić na tržištu stambenog prostora. Sklone su hranjenju jedno drugom. Detaljna rasprava o njima izvan ovog je članka. Jednostavno ističemo da, uglavnom, kao i svi mjehurići, pojačana aktivnost i cijena prethodi pretjeranom riziku i špekulativnom ponašanju svih sudionika na tržištu - kupaca, zajmoprimaca, zajmodavca, graditelja i investitora.

Sile koje su raznijele mjehurić

Mjehurić pukne kada pretjerano preuzimanja rizika postane prožimajuće u cijelom sustavu stanovanja. To se događa dok ponuda stambenih objekata i dalje raste. Drugim riječima, potražnja opada dok ponuda raste, što rezultira padom cijena.

Ovu rasprostranjenost rizika u cijelom sustavu pokreću gubici koji trpe vlasnici kuća, hipotekarni zajmodavci, hipotekarni ulagači i ulagači u nekretnine. Te gubitke mogu izazvati brojne stvari, uključujući:

• Povećanje kamatnih stopa zbog kojeg vlasništvo kuće ostaje nedostupno za neke kupce i, u nekim slučajevima, čini dom osoba kojoj je trenutno vlasnik nepristupačan. To često dovodi do neplaćanja i ovrhe, što s vremenom dovodi do trenutne ponude na tržištu.
• Pad opće gospodarske aktivnosti koji dovodi do manje raspoloživog dohotka, gubitka posla i / ili manje dostupnih radnih mjesta, što smanjuje potražnju za stanovanjem.
• Potražnja je iscrpljena, dovodeći ravnotežu ponude i potražnje i usporavajući brzi tempo rasta cijena kuća na koji pojedini vlasnici kuća, posebno špekulanti, računaju kako će svoju kupovinu učiniti pristupačnom ili profitabilnom. Kad brzo aprecijacija stagnira, oni koji računaju na to da će im priuštiti domove mogu izgubiti svoje domove i donijeti veću opskrbu tržištu.

Dno crta je da, kada se izgube porasti, kreditni standardi se pooštre, više nije dostupno hipotekarno zaduživanje, potražnja se smanjuje, povećava se ponuda, špekulanti napuštaju tržište, a cijene padaju.

Sudar na tržištu stambenih objekata

Sredinom 2000-ih, američka je ekonomija doživjela stambeni mjehur koji je imao izravne veze s Velikom recesijom. Nakon mjehurića dotcoma, vrijednosti nekretnina počele su rasti, potičući porast vlasništva kod špekulativnih kupaca, investitora i ostalih potrošača. Niske kamatne stope, opušteni standardi zajma - uključujući niske zahtjeve za plaćanje - omogućili su ljudima koji obično nikada ne bi mogli kupiti dom da bi postali vlasnici kuća. To je povećalo cijene kuća još više.

No, mnogi špekulativni ulagači prestali su kupovati jer je rizik bio previsok, što je dovelo druge kupce da izađu s tržišta. To je zauzvrat uzrokovalo pad cijena. Hipotekarni vrijednosni papiri rasprodani su u ogromnim količinama, dok su hipotekarni hipoteke i ovrhe porasle na neviđenu razinu.

Srednja reverzija

Prečesto vlasnici kuća čine štetnu pogrešku pretpostavljajući da će se nedavne cjenovne performanse nastaviti u budućnosti bez da prvo razmotre dugoročne stope aprecijacije cijena i potencijal srednje vrijednosti obrnutosti. Zakoni fizike govore da kada se bilo koji objekt - koji ima gustoću veću od zraka - potiskuje prema gore, na kraju se vraća na zemlju jer sile gravitacije djeluju na njega. Zakoni financija govore da će se tržišta koja prolaze kroz razdoblja brzog aprecijacije cijena ili deprecijacije vremenom vratiti na točku cijena koja ih stavlja u red gdje njihove dugoročne prosječne stope aprecijacije pokazuju da trebaju biti. To je poznato kao srednja reverzija.

Cijene na stambenom tržištu također slijede ovaj zakon srednje reverzije. Nakon razdoblja brze aprecijacije cijena ili, u nekim slučajevima, amortizacije, vraćaju se tamo gdje njihove dugoročne prosječne stope aprecijacije ukazuju da trebaju biti. Povrat domaće cijene može biti brz ili postepen. Cijene kuća mogu se brzo kretati do točke koja ih vraća u red s dugoročnim prosjekom, ili mogu ostati stalne sve dok ih dugoročni prosjek ne bude sustigao.

Gore prikazana teorijska vrijednost dobivena je izračunavanjem prosječnog tromjesečnog povećanja indeksa cijena stanova od prvog tromjesečja 1985. do četvrtog tromjesečja 1998. - približne točke u kojima su cijene kuća počele naglo rasti iznad dugoročnog trenda, Izračunano prosječno tromjesečno povećanje postotka primijenjeno je na početnu vrijednost prikazanu na grafu i svaku sljedeću vrijednost da bi se dobila teorijska vrijednost indeksa cijena kućišta.

Procjene aprecijacije cijena

Previše kupaca kuća koristi nedavne performanse cijena kao mjerila za ono što očekuju u narednih nekoliko godina. Na temelju svojih nerealnih procjena preuzimaju prekomjerne rizike. Ovo prekomjerno preuzimanje rizika obično je povezano s odabirom hipoteke, veličinom ili cijenom kuće koju potrošač kupuje. Postoji nekoliko hipotekarnih proizvoda koji se teško plasiraju potrošačima, a dizajnirani su kao relativno kratkoročni zajmovi. Zajmoprimci biraju te hipoteke na temelju očekivanja da će se refinancirati iz te hipoteke u određenom broju godina i to će moći učiniti zbog vlasničkog udjela koji će imati u svojim domovima u tom trenutku.

Nedavne performanse cijena doma uglavnom nisu dobra predviđanja budućih izvedbi cijena kuća. Kupci kuća trebali bi pri donošenju važnih odluka o financiranju gledati na dugoročne stope aprecijacije cijena kuća i uzeti u obzir financijsko načelo srednje obrnutosti. Špekulanti bi trebali učiniti isto.

Iako preuzimati rizike nije samo po sebi loše i, u stvari, preuzimanje rizika je ponekad potrebno i preporučljivo, ključ donošenja dobre odluke utemeljene na riziku je razumijevanje i mjerenje rizika izradom financijski ispravnih procjena. To se posebno odnosi na najveće i najvažnije financijske odluke koje većina ljudi donosi - kupovinu i financiranje kuće.

Donja linija

Jednostavno i važno načelo financija je srednja reverzija. Iako tržišta stanova nisu podložna mjehurićima kao neka tržišta, mjehurići za stanovanje postoje. Dugoročni prosjeci dobro pokazuju gdje će se cijene stanova na kraju završiti tijekom razdoblja naglog aprecijacije praćenog stagnacijom ili padom cijena. Isto vrijedi i za razdoblja ispodprosječne aprecijacije cijena.