10 prepreka zatvaranju novog doma
Prihvaćanje ponude za kupnju kuće kao da je postizanje visokog trkača tijekom maratona. Ali zadržite hladnjak Gatoradea - još nije vaš. Tijekom 30 dana (ili slično) između trenutka prihvaćanja ponude za kupnju i predavanja ključeva (u pravilu escrow) potrebno je prevladati mnogo prepreka. Ako naiđete na bilo koji od njih, kupnja može propasti i vratiti vas na početnu crtu.
Baš kao što sportaš trenira za utrku, i vi se možete uvježbati za zastrašujući završni korak u kupnji kuće. Postupci i pravila za izuzimanje razlikuju se od države do države, ali evo 10 najčešćih problema s kojima se susreću tijekom tog razdoblja i što se (ako ništa drugo) može učiniti kako bi se to spriječilo ili ublažilo.
1. Termički pregled pokazuje oštećenja
Zajmodavac će u kući obaviti inspekciju štetočina (o vašem trošku, obično manjoj od 100 USD) kako bi se osiguralo da nema ozbiljne štete nastale od insekata koji grizu drvo poput termita ili stolarskih mrava. Ova inspekcija štiti zajmodavčev interes za nekretninu. Vlasnici kuća koji nakon preseljenja otkriju probleme sa stanovnicima, često napuštaju nekretninu, ostavljajući zajmodavca da drži torbu. Nekim zajmodavcima možda neće biti potreban tehnički pregled, no svejedno vam može biti u najboljem interesu.
Ako pregled otkriva bilo kakve dokaze vidljive zaraze, problematična područja možda će trebati otkloniti prije nego što se escrow može zatvoriti. Ako su problemi previše ozbiljni i / ili prodavac neće platiti da ih riješi, imat ćete mogućnost otići, sve dok ugovor o kupnji ima odgovarajuće slučajeve.
2. Ocjena je preniska
Banka će ocjenjivati dom (opet, o vašem trošku) kako bi zaštitila svoj interes za dom. Želi se osigurati da dom vrijedi barem onoliko koliko ćete platiti, pa ako dođe do ovrhe, mogu se nadoknaditi gubici. Ako vam je procjena preniska, prodavač će morati sniziti prodajnu cijenu ili ćete morati platiti gotovinom za razliku. Možda je moguće dobiti povoljnije drugo mišljenje drugog procjenitelja.
3. Na naslovu su oblaci
Tijekom postupka deponovanja, unajmit ćete tvrtku za naslove koja će vršiti pretragu naslova i izdavati naslovno osiguranje. Pretraživanje naslova osigurava da nitko drugi nema pravni zahtjev za nekretninu koju želite kupiti (poput IRS-a, države ili srodnika prodavatelja), a osiguranje naslova štiti vas od bilo kakvih budućih potraživanja imovine. Ako postoji neka vrsta založnog prava ili zahtjeva nad imovinom, problem će se morati riješiti prije nego što transakcija može nastaviti.
4. Kućna inspekcija pokazuje nedostatke
U većini ponuda za kupovinu napisano je nepredviđeno stanje inspekcije, pa ako kućni pregled otkriva ozbiljne probleme, kupac se može povući bez kazne. Ako ovu slučajnost niste postavili u ugovoru, možete izgubiti svoj ozbiljni novac (obično nekoliko tisuća dolara) ako odlučite da kuću ne kupite na temelju inspekcije.
Ako odlučite nastaviti, postupak pregovora s prodavateljem za popravljanje kuće ili vraćanje novca pri zatvaranju kako biste se sami mogli nositi s popravcima, potencijalno može zadržati postupak kupnje i odgoditi zatvaranje. (Za čitanje u vezi, pogledajte: Treba li vam kućni pregled? )
5. Vi (ili oni) dobivate hladne stopala
U ugovoru će biti opravdani razlozi da se kupac ili prodavac povuku bez kazne, poput ne odustajanja od nepredviđenog slučaja ili neispunjavanja roka. Međutim, ako se nakon odricanja od izvanrednih stanja odlučite s kupovinom (na primjer, jer ste pronašli drugu kuću koja vam se više sviđa), izgubit ćete svoj zarađeni novac. Ovdje se radi o tome da prodavatelju treba nadoknaditi vrijeme u kojem je kuća bila izvan tržišta, što će odgoditi količinu vremena koje je potrebno za prodaju (što može imati financijske posljedice za prodavatelja).
Suprotno tome, ako se prodavatelj odluči odustati samo zbog promjene srca ili zbog bolje ponude, imat ćete zakonsko pravo naplate štetu od prodavatelja.
6. Vaše financiranje prolazi kroz
Simpatični kupci ne nude ponude na kućama bez davanja unaprijed odobrene, što znači da dobijete pisanu obvezu banke od banke koja će vam pružiti hipoteku na određeni iznos, a pametni prodavači ne prihvaćaju ponude kupaca koji nisu već potvrđen. Međutim, postoje stvari koje mogu spriječiti zatvaranje zajma, na primjer, ako ste lagali o prijavi, kamatne stope naglo porastu, situacija na poslu se mijenja ili vaš kreditni rezultat pada.
Pitajte svog zajmodavca kako možete izbjeći probleme poput ovih. (Za čitanje povezano, pogledajte: 5 stvari koje je potrebno unaprijed odobriti za hipoteku .)
7. Dom je na području visokog rizika
U državama koje zahtijevaju izvještaj o otkrivanju prirodne opasnosti, tijekom escrowa dobit ćete dokument u kojem su opisane prirodne opasnosti koje mogu utjecati na dom (npr. Poplave, zemljotresi, seizmičke opasnosti, požari). Zajmodavac može tražiti da kupite osiguranje od rizika (iznad i izvan osiguranja vašeg vlasnika kuće) ako je dom u rizičnom području i to osiguranje može biti skupo. To je također trošak koji ćete morati plaćati svakog mjeseca dok se kredit ne isplati ili ne prodate kuću.
Da biste spriječili neugodna iznenađenja tijekom escrowa, pitajte svog agenta, potencijalne nove susjede ili gradsko odjeljenje za planiranje koje prirodne opasnosti postoje u željenom području, koju vrstu dodatnog osiguranja možda biste trebali kupiti i koliko to može koštati prije nego što stavite ponuda kuće.
8. Dom nije neizdrživ
Ako je prethodni vlasnik kuće napravio veliki zahtjev za osiguranje kuće, poput oštećenja vode ili plijesni, pojavit će se u evidencijama osiguranja, a osiguravajuća društva mogu odbiti osigurati dom misleći da to predstavlja preveliki rizik. Ako dom nije osiguran, nećete ga moći kupiti osim ako niste kupac za gotovinu, jer zajmodavci zahtijevaju da vodite osiguranje vlasnika kuće sve dok hipoteka ne bude isplaćena. Naravno, čak i ako ste kupac gotovine, vjerojatno nije dobra ideja kupiti neosiguravajući dom.
9. Razlike u GFE-u i HUD-1
Kad dobijete unaprijed odobrenje zajma i opet kad stavite ponudu na određenu nekretninu, vaš zajmodavac treba vam dati procjenu dobre vjere (GFE) s detaljnim detaljima zatvaranja povezanih s financiranjem kuće. Procjena dobre vjere u osnovi je grub nacrt onoga što će pokazati obrazac HUD-1 koji ste dobili najmanje 24 sata prije zatvaranja. Kao što mu ime govori, procjena dobre vjere trebala bi biti približno približna onome što ćete zapravo platiti - u idealnom slučaju unutar 10% -, ali neki beskrupulozni zajmodavci pokušati će ustupati klijente s nerealno niskim procjenama.
Ako se to dogodi, a ne možete natjerati zajmodavca da odustane od prekomjernih troškova, vaša najbolja opcija može biti tražiti od prodavatelja da produlji datum zatvaranja i pokušati osigurati alternativno financiranje kako biste i dalje mogli kupiti kuću bez da vam se smeta. isključen.
10. Pogreške sprječavaju zatvaranje na vrijeme
U zatvaranju usluge deponovanja sudjeluje više različitih strana, a ako bilo koja od njih pogriješi, vaše zatvaranje može se odgoditi. Ovisno o tome što ugovor o kupnji predviđa i po čijoj je krivici kašnjenje, ako se ne zatvorite na vrijeme, prodavaču ćete možda morati platiti kaznu za svaki dan koji kasni.
Prodavač također može odbiti produžiti datum zatvaranja i cijeli posao mogao propasti. U najboljem slučaju, prodavač može jednostavno pristati produžiti datum zatvaranja bez kazne. Na kraju krajeva, ako se posao ne zaključi, prodavač će morati početi sve ispočetka. (Za čitanje u vezi, pogledajte: 7 Uvjeti ugovora o nekretninama .)
Trening za uspješan kraj
Prijenos vlasništva nad domom stresan je za sve strane. Mnogo se stvari mora dogoditi u kratkom vremenu, a može proći i velika posljedica ako išta propadne. Proces može biti posebno stresan za kupce koji moraju proći složeni, ponekad nepoznati postupak i donijeti mnoštvo važnih odluka vezanih uz ono što je vjerojatno najskuplja kupovina u životu. Odvojite malo vremena da se dobro unaprijed upoznate s postupkom deponiranja i njegovim potencijalnim zamkama i bit ćete emocionalno, intelektualno i financijski spremni završiti utrku. (Za čitanje u vezi, pogledajte: 13 koraka za zatvaranje ugovora o nekretninama .)