13 koraka zatvaranja nekretnine

Zatvaranje ugovora o vlasništvu može biti dugotrajna i naporna vježba koja uključuje puno koraka i proceduralnih formalnosti. Zatvaranje se događa kada potpišete papire zbog kojih je kuća vaša. No prije nego što dođe taj sudbonosni dan, mora se dogoditi dugačak popis stvari. Ovaj članak daje važne smjernice za kupca nekretnine koje se moraju poštivati ​​tijekom zatvaranja postupka od trenutka kad je vaša ponuda prihvaćena do trenutka kada dobijete ključeve svog novog doma.

12 koraka za zatvaranje posla s nekretninama

1. Otvorite Escrow račun

Escrow je račun koji vodi treća strana u ime dviju glavnih strana uključenih u transakciju. Budući da prodaja kuće uključuje više koraka za koji je potrebno više tjedana, najbolji način za ublažavanje rizika prodavača ili kupca je da neutralna treća strana posjeduje sav novac i dokumente povezane s transakcijom do sve je riješeno. Nakon što su sve procesne formalnosti završene, novac i dokumenti premještaju se s skrbništva escrow računa na prodavatelja i kupca, čime se jamči sigurna transakcija.

2. Traženje naslova i osiguranje

Pretraživanje naslova i osiguranje vlasništva pružaju mir i pravnu zaštitu tako da, kada kupite nekretninu, nitko više ne može pokušati da ih tvrdi kao kasnije, bilo da je to odvraćeni rođak koji je ostao bez volje ili ubiranja poreza agencija koja nije platila svoje takse. Pretraživanje naslova pretražuje javne zapise kako bi se utvrdilo i potvrdilo zakonsko vlasništvo nekretnine i saznalo koja se potraživanja odnose na vlasništvo. Ako postoje zahtjevi, možda ih treba riješiti prije nego što kupac dobije nekretninu. Pravo vlasništva je osiguranje odštete koje štiti vlasnika od financijskog gubitka pretrpljenog nedostacima vlasništva nad nekretninom i štiti kako vlasnike nekretnina, tako i zajmodavce od gubitka ili štete nastale zbog založnog prava, opterećenja ili nedostataka vlasništva ili stvarnog vlasništva nekretnine,

3. Unajmite odvjetnika

Iako je pravna pomoć neobavezna, uvijek je bolje dobiti stručno pravno mišljenje o vašim završnim dokumentima. Složeni žargon koji se često spominje u imovinskim dokumentima teško je razumjeti čak i za dobro obrazovane pojedince. Za odgovarajuću naknadu mišljenje iskusnog odvjetnika za nekretnine može ponuditi višestruke pogodnosti, uključujući nagovještaje o potencijalnim problemima u papirologiji. U nekim državama na kraju će zakonski zahtijevati sudjelovanje odvjetnika da se riješi zatvaranja.

4. Hipoteka prije odobrenja

Iako dobivanje unaprijed odobrene hipoteke nije potrebno za zaključivanje posla, može vam pomoći da brže zaključite posao. Zauzvrat, prethodno odobrenje može vam dati više pregovaračke moći prilikom pregovaranja, jer prodavatelju signalizira da imate jaku financijsku podršku. Pretplata hipoteke također omogućava da znate granicu do koje možete ići za kupnju nekretnine. To vam pomaže u uštedi vremena i truda dok tražite svojstva koja se uklapaju u vaš proračun.

5. Zaključajte kamatnu stopu

Kamatne stope, uključujući one ponuđene na hipoteci, mogu biti promjenjive i podložne promjenama. Porast kamate od 0, 25 posto može značajno povećati iznos otplate, otplatu ili oboje. Preporučljivo je unaprijed zaključati kamatnu stopu za zajam, umjesto da budete naklonjeni fluktuacijama na tržištu što može predstavljati veliki rizik ako se stope povećaju prije nego što završite kupnju imovine.

Unaprijed odobrena hipoteka nudi mogućnost da vam ponudi zaključavanje kamatne stope, što znači da možete osigurati povoljnu kamatnu stopu za kredit. Iako su obračunate stope podložne različitim čimbenicima, kao što su kreditni rezultat podnositelja zahtjeva, geografsko područje, imovina i vrsta zajma za koji su prijavljeni, pokušaji zaključivanja po povoljnim cijenama mogu biti korisni.

6. Pregovarajte o proceduralnim troškovima

Pravo s escrow računa na odvjetnika za nekretnine, sve uključene usluge i subjekti koštaju novac i mogu snježiti u velike iznose. Mnoge takve usluge iskorištavaju neupućenost potrošača naplaćivanjem visokih naknada. Neželjene naknade, niz naknada koje zajmodavac nameće pri zatvaranju hipoteke, a zajmoprimac često neočekivano, a zajmodavac to jasno ne objašnjava, veliki su trošak.

Neželjene naknade uključuju stavke kao što su administrativne naknade, naknade za reviziju aplikacije, naknade za ocjenjivanje, pomoćne naknade, naknade za obradu i naknade za podmirenje. Čak i naknade za zakonite usluge zatvaranja mogu se povećati. Ako ste voljni govoriti i podnijeti svoje stajalište, obično možete dobiti uklanjanje naknada za smeće i ostale troškove ili barem umanjene.

7. Dovršite kućni pregled

Kućni pregled, fizički pregled stanja nekretnina, neophodan je korak da se ne zna samo o bilo kakvim problemima s nekretninom, već se dobije i pogled na okolinu. Ako tijekom inspekcije utvrdite ozbiljan problem s domom, imat ćete priliku odustati od posla ili tražiti od prodavatelja da ga popravi ili platiti da ga popravi (sve dok je u vašoj ponudi za kupnju uključen dom -inspection nepredviđeni).

8. Završite inspekciju štetočina

Inspekcija štetočina odvojena je od kućne inspekcije i uključuje stručnjaka koji se brine da vaš dom nema insekata koji uništavaju drvo, poput termita ili mravljih mrava. Problem štetočina može biti poražavajući zbog svojstava izrađenih uglavnom od drvenog materijala, a mnoge hipotekarne tvrtke nalažu da se riješe čak i manji problemi sa štetočinama prije nego što možete zaključiti posao.

Čak se i mala zaraza može proširiti i postati vrlo destruktivna i skupa za popraviti. Štetnici koji uništavaju drva mogu se eliminirati, ali vi želite osigurati da se problem može riješiti za trošak za koji smatrate da je razuman (ili za trošak koji je prodavac spreman i sposoban platiti) prije nego što dovršite kupnju kuće. Inspekcije štetočina zakonski su obvezne u nekim državama, a u drugim neobavezne.

9. Ponovno pregovarajte o ponudi

Čak i kada je vaša ponuda za kupnju već prihvaćena, ako inspekcije otkriju bilo kakve probleme, možda ćete htjeti pregovarati o otkupnoj cijeni kuće kako bi odražavali troškove bilo kakvih popravki koje ćete trebati izvršiti. Također možete zadržati otkupnu cijenu jednaku, ali pokušajte navesti prodavatelja da plati popravke. Iako možda nemate mnogo prostora da tražite popravak ili sniženje cijena u slučaju da kupujete nekretninu "kakvu jeste", nema štete u pitanju. I dalje možete odustati bez kazne ako se ustanovi da postoji veliki problem koji prodavač ne može ili ne želi popraviti.

10. Uklonite nepredviđene slučajeve

Ako vam je agent za prodaju nekretnina pomogao da pripremite dobru ponudu za kupovinu, trebao bi biti odvisan od nekoliko stvari koje uključuju:

• Dobivanje financiranja uz kamatnu stopu koja ne prelazi određeni postotak koji si možete priuštiti
• Kućna inspekcija ne otkriva većih problema s domom
• Prodavatelj u potpunosti otkriva sve poznate probleme s domom
• Inspekcija štetočina ne otkriva velike zaraze ili štete na domu
• Prodavač dovršava sve dogovorene popravke

Kao dio aktivnog odobrenja, takvi slučajevi moraju biti pismeno uklonjeni do određenih datuma koji bi također trebali biti navedeni u vašoj ponudi za kupnju. Međutim, u nekim su ugovorima o kupoprodaji nepredviđeni slučajevi pasivno odobreni (također poznati kao konstruktivno odobrenje) ako ih ne prosvjedujete u određenim rokovima. Stoga kupcima postaje važno razumjeti postupak odobravanja i pridržavati se poduzimanjem potrebnih radnji do spomenutih datuma.

11. Vremenski uvjeti financiranja

Najvjerojatnije ste uplatili ozbiljni novac kada ste potpisali kupoprodajni ugovor, a to je depozit izvršen prodavaču koji ukazuje na kupčevu dobru vjeru, ozbiljnost i istinski interes za transakcijom imovine. Ako se kupac povuče, zarađeni novac ide prodavaču kao naknadu. Ako prodavač odustane, novac se vraća kupcu.

Da biste dovršili kupnju, morat ćete položiti dodatna sredstva u escrow. Budući da se izvorni depozit za ozbiljni novac obično primjenjuje prema predujmu, važno je organizirati različita plaćanja potrebna u različito vrijeme, prije zaključenja posla. Ako ne ponudite potreban novac na vrijeme može dovesti do rizika otkazivanja posla, ozbiljnog novca od prodavatelja i dalje ćete naplaćivati ​​razne usluge koje ste koristili.

12. Konačni vodič

Jedan od posljednjih koraka prije nego što potpišete završne dokumente trebao bi biti prošetati nekretninom posljednji put. Želite biti sigurni da nije došlo do oštećenja od posljednjeg pregleda kod kuće, prodavač je primijenio potrebne popravke, nisu pronađeni novi problemi i nije uklonjeno ništa što je uključeno u kupnju.

13. Shvatite radove

Papirologija čini najvažnije korake zaključivanja ugovora o vlasništvu. Iako postoji hrpa papira ispunjena složenim pravnim pojmovima i žargonom, vrlo je preporučljivo pročitati ih sami. U slučaju da ne razumijete određene pojmove ili dijelove, možete ih potražiti na Internetu za objašnjenja ili se posavjetovati s odvjetnikom za nekretnine. Vaš agent će vam također biti od pomoći u razumijevanju ovog složenog pravnog jezika.

Iako ćete možda osjećati pritisak ljudi koji čekaju da potpišete svoje papire - poput bilježnika ili hipotekarnog zajmodavca - pažljivo pročitajte svaku stranicu, jer će fini tisak imati veliki utjecaj na vaše financije i vaš život u godinama koje dolaze. Konkretno, provjerite je li kamatna stopa točna i jasno su navedeni svi drugi dogovoreni uvjeti, poput penala za unaprijed plaćanje. Općenitije, usporedite svoje troškove zatvaranja s procjenom dobre vjere koji ste dobili na početku postupka i prikažite bilo koji iznos koji se može pojaviti.

Donja linija

Zbog visokih troškova, mnogim pojedincima kupnja imovine često ostaje jednom u životu. Možda se čini da je postupak zatvaranja puno složen posao, vrijedi vremena i truda da stvari budu ispravne, umjesto da požurite i potpišete posao koji ne razumijete.

Pazite na pritisak stvoren da brzo zaključe posao od strane uključenih agenata i entiteta koji su tu da vam pomognu u njihovom smanjenju, ali možda nisu stvarno odgovorni za probleme s kojima ćete se dugoročno susresti iz lošeg posla.