5 pogrešaka zbog kojih kuća može pokrenuti flop

Izgleda tako jednostavno! Kupite kuću, napravite nekoliko kozmetičkih popravaka, vratite je na tržište i napravite ogroman profit. U bilo kojem trenutku na televiziji postoji pola tuce emisija u kojima dobro raspoloženi, dobro obučeni ulagači čine da proces izgleda brzo, zabavno i profitabilno. I dosta se domova zatvara. ATTOM Data Solutions izvještava da je u Sjedinjenim Državama kupljeno više od 200.000 i preprodana s istim razdobljem od 12 mjeseci 2017. To je nešto manje od 6% svih obiteljskih domova i stambenih objekata prodanih tijekom cijele godine. Ipak, put do bogatstva nekretninama nije sve u ograničenoj privlačnosti i "prodanim" znakovima. Previše previše potencijalnih moćnika za nekretnine previdi osnove i na kraju ne uspije. U ovom ćemo članku pogledati pet najvećih pogrešaka koje mogu učiniti - i kako ih izbjeći.

Prvi, najbolji savjet je ograničiti svoj financijski rizik i povećati povratni potencijal. Jednostavno rečeno, nemojte previše plaćati kuću (znajući što vrijedi) i svakako provjerite koliko će koštati potrebni popravci ili nadogradnje prije nego što kupite. Imajući te podatke, tada možete izračunati idealnu cijenu kupnje.

Pravilo od 70% kaže da investitor treba platiti ne više od 70% ARV-a (vrijednost popravka) nekretnine umanjene za potrebne popravke. ARV je ono što vrijedi dom nakon što je u potpunosti popravljen.

Evo primjera: Ako je ARV kuće 150.000 USD, a popravci su mu potrebni 25.000 USD, tada pravilo 70% znači da investitor ne bi trebao platiti više od 80.000 USD za kuću. 150.000 USD x 0.70 = 105.000 USD - 25.000 = 80.000 USD.

Top 5 modnih ručica za preklopne kuće

Osnove

Flipping (naziva se i veleprodajno ulaganje u nekretnine) vrsta je strategije ulaganja u nekretnine u kojoj investitor kupuje nekretninu koja se ne koristi, već s namjerom da je proda s ciljem zarade.

Ta dobit se obično izvodi iz aprecijacije cijena koja proizlazi iz vrućeg tržišta nekretnina na kojem cijene brzo rastu ili od kapitalnih poboljšanja imovine - ili oboje. Na primjer, investitor može kupiti gornji fiksator u „vrućem“ kvartu, značajno ga obnoviti, a zatim ponuditi po cijeni koja odražava njegov novi vrhunski izgled i pogodnosti.

Investitori koji bave nekretnine koncentriraju se na kupnju i naknadnu prodaju jedne nekretnine ili grupe nekretnina. Mnogi investitori pokušavaju ostvariti stalan protok prihoda baveći se čestim okretima.

Pa kako prebaciti zgradu ili kuću? Jednostavno rečeno, želite kupiti nisku i prodati visoku (baš kao i mnoge druge investicije). Ali umjesto da usvojite strategiju otkupa, dovršite transakciju što je brže moguće kako biste ograničili količinu vremena za koji je vaš kapital ugrožen. Općenito, vaš fokus bi trebao biti na brzini, a ne na maksimalnoj dobiti. To je zato što vas svaki dan koji prođe košta više novca (hipoteka, komunalije, porezi na imovinu, osiguranje itd.).

Dakle, to je opći plan. Evo, ovdje su zamke.

1. Nema dovoljno novca

Dabljanje nekretnina je skup prijedlog. Prvi trošak je trošak stjecanja imovine. Premda je potraživanja za financiranje s niskim / nema novca niže, pronalazak ovih poslova kod legitimnog dobavljača lakše je reći nego učiniti. Također, ako financirate kupnju, to znači da plaćate kamate. Iako su kamate na posuđeni novac i dalje nakon oporezivanja Zakona o porezu na smanjenje poreza i radnih mjesta neoporezive, to nije 100-postotni odbitak. Svaki dolar potrošen na kamate dodaje iznosu koji ćete trebati zaraditi na prodaji samo da biste izjednačili. A ako za hipoteku kupite hipoteku ili hipotekarni kapital (HELOC), koristite samo kamate koje se odbijaju. Glavnica, porezi i dijelovi vašeg plaćanja ne mogu se odbiti.

Pažljivo istražite mogućnosti financiranja kako biste utvrdili koja vrsta hipoteke najbolje odgovara vašim potrebama i pronađite zajmodavca koji nudi niske kamatne stope. Jednostavan način istraživanja troškova financiranja je pomoću hipotekarnog kalkulatora. Ovaj alat će vam također omogućiti da usporedite kamatne stope koje nude razni zajmodavci. Naravno, plaćanje gotovim novcem uklanja troškove troška kamate, ali čak i tada postoje troškovi posjedovanja imovine i oportunitetni troškovi za vezanje vašeg novca.

Budući da su kamatne stope znatno porasle od svojih najnižih kriza nakon stambenog zbrinjavanja, zarada je teža od nekad. Zapravo, u prvoj polovici 2018. godine došlo je do sporog preokretanja aktivnosti na gotovo četverogodišnju nisku stopu, a marže profita smanjuju se na najniži prosječni bruto povrat ulaganja (ROI) od kraja 2014., pokazuju podaci ATTOM-a. To ne znači da se nema novca zaraditi (ROI je bio sjeverno sjeverno od 44%), ali to zapravo znači da je potrebna pažnja. Prosječna bruto dobit na leđima je 65.520 dolara, ali to je bruto.

Troškovi obnove također se moraju uzeti u obzir. Ako namjeravate popraviti kuću i prodati je radi zarade, prodajna cijena mora prelaziti kombinirani trošak kupnje, troškove držanja nekretnine i troškove obnove. Kuhinja s 25.000 dolara, kupaonica od 10.000 dolara, porez na nekretnine, komunalije i drugi troškovi prenosa smanjuju taj broj za oko dvije trećine. Izbacivanje u neočekivanom strukturalnom problemu s imovinom i bruto dobiti može postati neto gubitak. Čak i ako uspijete prevladati ove prepreke, ne zaboravite na poreze od kapitalne dobiti koji će vam oduzeti zaradu.

2. Nema dovoljno vremena

Renoviranje i prenamjena kuća dugotrajan je posao. Može potrajati mjesecima dok pronađete i kupite pravu nekretninu. Jednom kada posjedujete kuću, trebat ćete uložiti vrijeme da je popravite. Ako imate dnevni posao, vrijeme provedeno na rušenju i izgradnji može se pretvoriti u puno izgubljenih večeri i vikenda. Ako za posao obavljate nekoga drugog, i dalje ćete potrošiti više vremena za koje očekujete da će nadzirati aktivnost i troškovi plaćanja drugima smanjit će vašu zaradu.

Nakon što posao obavite, morat ćete zakazati inspekcije kako biste bili sigurni da nekretnina udovoljava važećim građevinskim pravilima prije nego što je možete prodati. Ako to ne uspije, trebate potrošiti više vremena i novca da biste ga uspjeli izjednačiti. Zatim ćete trebati uložiti vrijeme za prodaju imovine. Ako je sami pokažete potencijalnim kupcima, potrošit ćete puno vremena na putu do i od imovine, na sastanke.

Je li to vrijedno? Za mnoge će ljude možda imati smisla pridržavati se dnevnog posla, gdje mogu zaraditi istu vrstu novca u nekoliko tjedana ili mjeseci putem stalne plaće - bez rizika i vrlo dosljednog vremenskog opredjeljenja.

3. Nema dovoljno vještina

Profesionalni graditelji i kvalificirani profesionalci, poput stolara i vodoinstalatera, često okreću kuće kao stranu svojih redovnih poslova. Oni imaju znanje, vještine i iskustvo da pronađu i poprave kuću. Neki od njih imaju i sindikalne poslove koji osiguravaju provjere nezaposlenosti cijele zime dok rade na svojim sporednim projektima.

Pravi novac u okretanju kuća dolazi od vlasništva nad znojima. Ako ste prikladni čekićem, volite položiti tepih, možete objesiti suhozid, krovište kuće i instalirati kuhinjski sudoper, steći ćete vještinu za okretanje kuće. S druge strane, ako ne znate odvijač glave glave Phillips iz ravnog odvijača, morat ćete platiti stručnjaka koji će uraditi sve obnove i popravke. Prema tome, izgledi za ostvarivanje profita od vaše investicije drastično će se smanjiti.

4. Nema dovoljno znanja

Da biste bili uspješni, morate biti u mogućnosti odabrati pravu nekretninu, na pravom mjestu, po pravoj cijeni. U susjedstvu domova od 100 000 dolara, stvarno očekujete da ćete kupiti za 60 000 dolara, a prodati za 200 000 dolara? Tržište je suviše učinkovito da bi se to moglo često događati.

Čak i ako postignete ugovor o cijelom životu, snimite kuću za ovrhu za pjesmu, recite - morate znati koje obnove napraviti, a koje preskočiti. Morate razumjeti i primjenjive porezne zakone i zakone o zoniranju i znati kada smanjiti gubitke i izaći prije nego što projekt postane novac.

Imajte na umu da Zillow, tvrtka koja se bavi nekretninama, sada preusmjerava kuće na odabranim tržištima. Tvrtka očekuje da će kupiti nekretninu u roku od 90 dana, a oni dobivaju podatke i znanje kako bi ponudili operaterima mama i pop neka jaka konkurencija. Zajmodavci iz velikih liga također su počeli tražiti profit na tržištu flip-zajmova, a globalna investicijska tvrtka KKR & Co. Inc. (ranije poznata kao Kohlberg Kravis Roberts & Co. I KKR & Co. LP) pridružila se ostalim privatnim investicijskim tvrtkama koje traže komad akcije.

5. Nema dovoljno strpljenja

Profesionalci uzimaju svoje vrijeme i čekaju pravo vlasništvo. Novaci žure da kupe prvu kuću koju vide. Tada angažuju prvog izvođača radova koji nudi ponudu za rješavanje poslova koje sami ne mogu. Profesionalci ili sami obavljaju posao ili se oslanjaju na mrežu unaprijed dogovorenih, pouzdanih izvođača.

Novaci unajmljuju nekretninu da pomognu u prodaji kuće. Profesionalci se oslanjaju na napore „na prodaju od strane vlasnika“ kako bi umanjili svoje troškove i maksimizirali dobit. Novaci očekuju da pojure kroz postupak, udaraju po sloju boje i zarade čitavo bogatstvo. Profesionalci razumiju da kupovina i prodaja kuća iziskuje vrijeme i da su stope profita ponekad male.

Donja linija

Prije nego što počnete kupovati kuću, napravite neka istraživanja o najbogatijim pojedincima nacije. Brzo ćete shvatiti da nijedna od njih ne nudi domove za život. Ako i dalje želite pretvoriti kuću, trebali biste pristupiti pothvatu jednako kao i bilo kojem novom poslu. I kao i svaka druga mala tvrtka, i za to će trebati vrijeme i novac, planiranje i strpljenje, vještina i trud. Vjerojatno će biti napornije i skuplje nego što ste ikada zamislili. Čak i ako izvučete svaki detalj, promjena tržišnih uvjeta može značiti da će svaka pretpostavka koju ste dali na početku biti nevaljana do kraja. Lagano shvatite na štetu: Ako samo želite da se brzo obogatite prelaskom kuće, mogli biste završiti u siromašnoj kući.