5 rizičnih vrsta hipoteke koje treba izbjegavati

Ako imamo išta što smo naučili od pada u 2008. i rušenja 1987., svi bismo trebali postupiti oprezno kad posuđujemo novac za kupnju ili refinanciranje kuće. Vrsta hipoteke koju odaberete može značiti razliku između jednodnevnog posjedovanja vašeg doma ili pronalaska usred ovrhe ili čak bankrota. U ovom ćemo članku raspravljati o vrstama hipoteka s kojima ljudi najčešće imaju problema i objasniti zašto su loša ideja ako se podudaraju s pogrešnim dužnikom.

Što hipoteku čini rizičnom?

Zbog stambene krize mnogi od nas su zaključili da su određene vrste hipoteka po sebi rizične. Međutim, hipotekarni stručnjaci reći će vam da je rizična hipoteka zaista kreditni proizvod koji nije usklađen sa sposobnošću otplate zajmoprimca. (Pogledajte čimbenike koji su uzrokovali da se ovo tržište rasplamsa i izgori, pogledajte gorivo koje je napajalo subprime raspad .)

Keith T. Gumbinger, potpredsjednik HSH Associates, slaže se, rekavši, "vjerovali ili ne, proizvodi dostupni [oko 2009.] nisu bili posebno rizični za pravu publiku." Problem je bio što se određene vrste hipoteke podudaraju s pogrešnim dužnicima, a zajmodavci su dužnicima govorili, "uvijek možete refinancirati". To se možda činilo istinitim kada su cijene kuća godinama rasle, ali nije istina kada kućne vrijednosti opadaju.

Statistike tržišta stanovanja ubrzo nakon krize 2008.-2009. Podržavaju ove tvrdnje. Prema Nacionalnom istraživanju prestupništva udruženja hipotekarnih bankara, u drugom tromjesečju 2010. godine, vrste zajmova s ​​najvećim postotkom početka ovrhe bile su hipoteke pod ARM (eng. Subprime) podesive stope, čija je stopa otplate od 3, 39%. ARM-ovi su s promjenjivim kamatnim stopama posebno rizičan hipotekarni proizvod za korisnike kredita s financijskim situacijama manje od idealnih.

Usporedbe radi, istraživanje je pokazalo da su za VA zajmove otpočele početne stope od 0, 70%, primarni fiksni zajmovi 0, 71%, FHA zajmovi 1, 02%, osnovni ARM-i 1, 96% i sub-rate fiksni krediti 2, 3%. Ovi podaci ukazuju na to da svaka vrsta hipoteke može biti loša ideja za subprime zajmoprimca i da čak i glavni zajmoprimci mogu ući u probleme ako ne razumiju ARM.

U stvari, čak i hipoteke s fiksnom stopom mogu biti štetne za dužnike. Pogledajmo našu prvu rizičnu vrstu hipoteke.

1. 40-godišnja hipoteka s fiksnom stopom
Zajmoprimci s hipotekama s fiksnom stopom mogu imati nisku stopu ovrhe, ali to ne znači da su hipoteke s fiksnom stopom uvijek dobra ideja. Hipoteka s fiksnom stopom od 40 godina jedan je od takvih proizvoda, jer što duže posuđujete novac, to ćete platiti više.

Recimo da želite kupiti dom za 200.000 dolara s 10% predujma. Iznos koji trebate posuditi je 180 000 USD (200 000 USD minus 20 000 USD).

Uz kamatnu stopu od 5%, evo mjesečnih uplata i ukupnog iznosa koji ćete platiti za dom pod različitim uvjetima ako zajam zadržite cijeli život:

Gornji grafikon je pojednostavljena usporedba. U stvarnosti će kamatna stopa biti najniža za 15-godišnji zajam i najviša za 40-godišnji zajam. Evo realnije usporedbe:

Kao što možete vidjeti na gornjoj slici 2, 40-godišnja hipoteka povećava kamate za 0, 6 posto, a vaš će mjesečni račun biti niži za samo 23 dolara, s 988 na 965 dolara. Međutim, to će vas koštati dodatnih 107.570, 82 dolara tijekom trajanja kredita. Većina ljudi ne može priuštiti da baci takve novce. Uzimanjem hipoteke od 40 godina povećava se rizik da nećete imati dovoljno za penziju, da nećete moći platiti školovanje svoje djece ili bilo koji drugi broj scenarija. U najboljem slučaju odbacujete 107.570, 82 USD koji ste mogli potrošiti na godišnji odmor, elektroniku, lijepe večere i druge zabavne troškove. Tko to želi učiniti?

2. Hipoteke podesive stope
Hipoteke podesive stope (ARM-ovi) imaju fiksnu kamatnu stopu za kratki početni rok koji može biti od šest mjeseci do 10 godina. Ova početna kamatna stopa, koja se naziva teaser rate, često je niža od kamatne stope na 15 ili 30 godina fiksnog zajma. Nakon početnog razdoblja, stopa se povremeno prilagođava - što bi moglo biti jednom godišnje, jednom svakih šest mjeseci ili čak jednom mjesečno.

"Svaki kredit koji ima fiksnu kamatnu stopu na razdoblje kraće od roka zajma predstavlja ogroman rizik od kamata", kaže kalifornijski posrednik za prodaju nekretnina Greg Cook iz Mreže kupaca prvog puta.

Rizik od kamatnih stopa je rizik da će, ako kamatne stope porastu, mjesečne isplate pod ARM-om postati skuplje, a u nekim slučajevima to je trošak koji vlasnik kuće ne može priuštiti.

Element nepredvidivosti koji dolazi s ARM-om problem je za mnoge ljude, pogotovo ako su sa fiksnim primanjima ili ne očekuju da će im prihodi rasti.

ARM-ovi postaju još rizičniji ako imate jumbo hipoteku, jednostavno zato što je viša glavnica, veća promjena kamatne stope će utjecati na vašu mjesečnu uplatu.

Uz to, Mary Tootikian, iskusna hipotekarna obrađivačica i podugovarateljica, te autorica knjige "Zapanjljeni u Americi", ističe da "povijesno ljudi ne ostaju u svojim domovima ili hipotekama više od pet do sedam godina. Stoga., zašto plaćati višu stopu [za 30-godišnji fiksni zajam kad će učiniti hipoteku niže stope? "

Također je važno napomenuti da se prilagodljiva kamatna stopa može prilagoditi prema dolje, smanjujući mjesečno plaćanje. To znači da ARM-ovi mogu biti dobar izbor ako očekujete da će se kamatne stope u budućnosti smanjiti. Naravno, ne možete predvidjeti budućnost. (Obje vrste hipoteka imaju prednosti i nedostatke, ovisno o vašim financijskim potrebama i izgledima. Za više uvida, pročitajte Hipoteke: Fiksna stopa prema podesivoj stopi .)

3. Hipoteke samo za kamate
Uz hipoteku samo za kamatu (IO), zajmoprimac plaća samo kamate na hipoteku za prvih pet do 10 godina, omogućujući niže mjesečno plaćanje hipoteke za to vrijeme. To hipoteke samo za kamate čini privlačnim za neke investitore u nekretnine koji će posjedovati dom samo na kratko vrijeme i žele smanjiti svoje troškove poslovanja.

Hipoteka na IO može biti dobra i za ljude koji ostvaruju neredovit dohodak i ljude koji imaju značajan potencijal za povećanje prihoda u budućnosti, ali samo ako su dovoljno disciplinirani da izvrše veće isplate kada im mogu priuštiti.

Loša strana je što kamatna stopa na IO hipoteku ima tendenciju da bude veća od stope koju biste platili za hipoteku s fiksnom stopom fiksne kamatne stope, jer ljudi češće isplate zajmove samo za kamate. (Ti zajmovi mogu biti korisni, ali za mnoge korisnike kredita oni predstavljaju financijsku zamku. Saznajte više u hipotekama samo za kamate: Slobodne kuće ili beskućnici? )

Nadalje, ako niste financijski sofisticirani dužnik, hipoteke samo za kamate mogu biti iznimno rizične iz bilo kojeg jednog ili više sljedećih razloga:

• Ne možete si priuštiti znatno veće mjesečne isplate nakon završetka razdoblja samo za kamate. U ovom trenutku ćete i dalje plaćati kamate, ali otplaćivat ćete i glavnicu u kraćem razdoblju nego što biste imali zajam s fiksnom kamatnom stopom.
• Ne možete refinancirati jer nemate gotovo nikakav kapital u kući.
• Ne možete prodati, jer nemate gotovo nikakvog kapitala, a cijene kuća su se smanjile, što vas stavlja pod vodu.
• Zajmoprimci koji za cijeli kredit drže zajam samo za kamate platit će znatno veće kamate nego što bi imali s konvencionalnom hipotekom.
• Ovisno o strukturi zajma, na kraju roka zajma možete se suočiti s velikom otplatom glavnice.

Ako ste dužnik koji nije dobar kandidat za IO zajam, bilo koji od ovih problema mogao bi vas dovesti do gubitka kuće u najgorem scenariju. U malo manje lošem scenariju, IO zajam može vas jednostavno koštati puno više nego što stvarno trebate platiti da biste bili vlasnik kuće.

4. ARM-ovi samo za kamate
Kod nekih zajmova samo za kamate, koji se nazivaju ARM-ovi samo za kamatne stope, kamatna stopa nije fiksna, ali može se povećavati ili smanjivati ​​na temelju tržišnih kamatnih stopa. U osnovi, ARM jedini za kamatu uzima dvije potencijalno rizične vrste hipoteke i kombinira ih u jedan proizvod.

Evo primjera kako ovaj proizvod može raditi. Zajmoprimac prvih pet godina plaća samo fiksnu kamatu. Zatim, tijekom sljedećih pet godina, zajmoprimac nastavlja plaćati samo kamate, ali kamatna stopa se prilagođava godišnje na temelju tržišnih kamatnih stopa, što znači da kamatna stopa zajmoprimca može biti ili veća ili niža. Tada će tijekom ostatka roka zajma, recimo, 20 godina, dužnik svakog mjeseca vraćati fiksni iznos glavnice uvećan za kamate mjesečno po kamatnoj stopi koja se mijenja godišnje.

Mnogi ljudi jednostavno nemaju financijsku ili emocionalnu pomoć što bi izdržalo neizvjesnost koja dolazi sa ARM-ovima samo za interes. (Za više provjerite ARM-ovi s mogućnošću plaćanja: Bomba koja otkucava? )

5. Krediti s niskim predujmom
Čini se da je mali rizik spustiti samo 3, 5% jer se ne rastajete s puno novca. U stvari, zajmovi VA i Federalna stambena uprava (FHA), kojima je predujam plaćanja 0% odnosno 3, 5%, imaju neke od najnižih početnih stopa otplate. Problem s niskim uplatama je taj da ako se cijene kuća spuste, možete se zaglaviti u situaciji u kojoj ne možete prodati ili refinancirati.

Ako u banci imate dovoljno novca, možete se otkupiti od svoje hipoteke, ali većina ljudi koji u kućama obavljaju niske uplate nemaju značajne novčane rezerve.

Donja linija

Iako većina kredita koje neki hipotekarni zajmodavci mogu smatrati uistinu visokorizičnim, poput ARM-a samo za kamate, više nije na tržištu, postoji još puno načina da završite s lošom hipotekom ako se prijavite za proizvod koji stvarno nije prikladan za vas. (Također pogledajte Samozaposleni? 5 koraka za postizanje hipoteke .)