5 vrsta REIT-a i kako ulagati u njih
Trustovi za ulaganje u nekretnine (REITs) ključni su faktori kod sastavljanja bilo kakvog portfelja vlasničkog kapitala ili fiksnog prihoda. Omogućuju veću diverzifikaciju, potencijalno veći ukupni prinos i / ili niži ukupni rizik. Ukratko, njihova sposobnost ostvarivanja prihoda od dividendi, uz povećanje vrijednosti kapitala, čini ih izvrsnom protutežom dionicama, obveznicama i gotovini.
REITs obično posjeduje i / ili upravlja komercijalnom nekretninom koja donosi dohodak, bilo da je riječ o nekretninama ili hipotekama na tim nekretninama. U kompanije možete ulagati pojedinačno, putem fonda kojima se trguje na burzi ili uzajamnim fondom. Na raspolaganju je mnogo vrsta REIT-a.
Ovdje ćemo pogledati nekoliko glavnih kategorija REITS-a i njihove povijesne prilike. Na kraju ovog članka trebali biste imati bolju ideju kada i što kupiti.
Ključni odvodi
- Korištenje REIT-ova za ulaganje u nekretnine može diverzificirati vaš portfelj, ali nisu svi REIT-ovi stvoreni jednakim.
- Neki REIT-ovi izravno ulažu u nekretnine, ostvaruju prihod od najma i naknade za upravljanje. Drugi ulažu u dug za nekretnine, tj. Hipoteke i hipotekarne vrijednosne papire.
- Osim toga, REIT-ovi su uglavnom usredotočeni na određeni sektor nekretnina, na primjer, maloprodajne ili trgovačke centre, hotele i odmarališta ili zdravstvene usluge i bolnice.
Povijesni povrati REIT-ova
Trustovi za ulaganja u nekretnine povijesno su jedan od najuspješnijih raspoloživih klasa imovine. FTSE NAREIT Equity REIT indeks je ono što većina ulagača koristi za ocjenu učinka američkog tržišta nekretnina. Između 1990. i 2010. Godine, prosječni godišnji povrat indeksa iznosio je 9, 9%, što je samo mjesto sa srednjim zalihama, što je u istom razdoblju iznosilo 10, 3% godišnje.
Usporedbe radi, imovina s fiksnim prihodom upravljala je sa 7% godišnjeg povrata, a roba samo 4, 5% godišnje. Nekretnine su bile najslabije realizirane u osam klasa imovine u samo dvije godine od 20. Fiksni dohodak, s druge strane, bio je najgori učinak šest puta u istom 20-godišnjem razdoblju.
U novije vrijeme, trogodišnji prosjek za REIT-ove između ožujka 2013. i ožujka 2016. bio je u skladu s prosjecima u razdoblju od 20 godina, i dostigao je 10, 76% u tom razdoblju. Povijesno je da su ulagači koji traže prinos uložili bolje ulaganja u nekretnine od stalnog dohotka, što je tradicionalna klasa imovine u ove svrhe. Pažljivo sastavljen portfelj trebao bi uzeti u obzir i jedno i drugo.
01:405 vrsta REIT-a i kako ih uložiti
Maloprodajni REIT-ovi
Otprilike 24% REIT-ovih ulaganja u trgovačke centre i samostalnu maloprodaju. Ovo je najveća pojedinačna investicija u Americi. Bez obzira da li ste trgovački centar često, vjerojatno ga posjeduje REIT. Kada razmišljamo o ulaganju u maloprodajne nekretnine, prvo treba ispitati samu maloprodajnu industriju. Je li financijski zdravo trenutno i kakvi su izgledi za budućnost?
Važno je zapamtiti da maloprodajni REIT-ovi zarađuju od stanarine koju naplaćuju stanarima. Ako trgovci imaju problema s novčanim tokom zbog slabe prodaje, moguće je da bi mogli odgoditi ili čak platiti zadane mjesečne isplate, na kraju biti prisiljeni na bankrot. U tom trenutku treba naći novog stanara, što nikada nije lako. Stoga je ključno da ulažete u REIT-ove sa najjačim mogućim najmoprimcima. To uključuje trgovine prehrambenih proizvoda i kućnih potrepština.
Nakon što napravite procjenu svoje industrije, težište bi trebalo biti usmjereno na same REIT-ove. Kao i svaka investicija, važno je da imaju dobru zaradu, jake bilance i što je moguće manje duga, posebno kratkoročne. U siromašnom gospodarstvu, maloprodajnim REIT-ovima koji imaju značajne novčane pozicije pružit će se mogućnosti kupnje dobre nekretnine po povoljnim cijenama. Najbolje vođene tvrtke će to iskoristiti.
U skladu s tim, dugoročne zabrinutosti za maloprodajni prostor REIT-a postoje tako da se kupovina sve više mijenja na mreži, za razliku od modela trgovačkog centra. Vlasnici prostora nastavili su sa inovacijama kako bi napunili svoj prostor uredima i drugim najmoprimcima koji nisu orijentirani na malo, ali podsektor je pod pritiskom.
Stambeni REIT
Riječ je o REIT-ovima koji posjeduju i upravljaju višestambenim stambenim zgradama kao i proizvedenim stambenim objektima. Kada tražite ulaganja u ovu vrstu REIT-a, treba razmotriti nekoliko čimbenika prije nego što uskočite. Na primjer, najbolja tržišta stanova imaju tendenciju tamo gdje je pristupačnost kuća niska u odnosu na ostatak zemlje. U mjestima poput New Yorka i Los Angelesa, visoki troškovi domova za samohrane prisiljavaju više ljudi na najam, što poskupljuje cijene koje iznajmljivači mogu naplaćivati svaki mjesec. Kao rezultat toga, najveći stambeni REIT-ovi uglavnom su usredotočeni na velika urbana središta.
Unutar svakog određenog tržišta ulagači trebaju tražiti rast stanovništva i radnih mjesta. Općenito, kada je neto priljev ljudi u neki grad, to je zato što su radna mjesta lako dostupna, a ekonomija raste. Pad stope slobodnih radnih mjesta u kombinaciji s rastom najamnina znak je da se potražnja poboljšava. Sve dok ponuda stanova na određenom tržištu i dalje ostaje mala, a potražnja i dalje raste, stambeni REIT-i trebali bi dobro proći. Kao i kod svih tvrtki, one s najjačim bilansima i najdostupnijim kapitalom obično rade najbolje.
Zdravstvo REITs
Health REITs bit će zanimljiv podsektor za gledanje kako se Amerikanci dobi i troškova zdravstva i dalje povećavaju. Zdravstveni REIT-ovi investiraju u nekretnine bolnica, medicinskih centara, ustanova za njegu i umirovljeničkih domova. Uspjeh ove nekretnine izravno je vezan za zdravstveni sustav. Većina operatera ovih objekata oslanja se na naknade za zauzeće, naknade Medicare i Medicaid kao i privatne plaće. Sve dok je financiranje zdravstva upitnik, tako i REIT-i o zdravstvu.
Stvari koje biste trebali potražiti u zdravstvenom REIT-u uključuju raznoliku skupinu kupaca kao i ulaganja u brojne različite vrste nekretnina. Fokus je dobar do određene mjere, ali tako proširuje i rizik. Općenito, povećanje potražnje za zdravstvenim uslugama (što bi se trebalo dogoditi starijim stanovništvom) dobro je za nekretnine u zdravstvu. Stoga, osim diverzifikacije vrsta kupaca i imovine, potražite tvrtke čija je zdravstvena iskustva značajna, čija su bilanca stanja snažna i čiji je pristup niskobudžetnom kapitalu visok.
Ured REITs
Ured REIT-a investira u uredske zgrade. Prihod od najma primaju od stanara koji su obično potpisali dugoročni najam. Četiri pitanja padaju na pamet svima koji su zainteresirani za ulaganje u uredski REIT
- Kakvo je stanje u gospodarstvu i kolika je stopa nezaposlenosti?
- Kakve su cijene slobodnih radnih mjesta?
- Kako ekonomski djeluje područje u koje REIT investira?
- Koliki kapital ima za akvizicije?
Pokušajte pronaći REIT-ove koji ulažu u ekonomska uporišta. Bolje je posjedovati hrpu prosječnih zgrada u Washingtonu, DC, nego posjedovati, primjerice, uredski prostor u Detroitu.
Hipoteka REITs
Otprilike 10% ulaganja REIT-a nalazi se u hipotekama za razliku od same nekretnine. Najpoznatija, ali ne nužno najveća ulaganja su Fannie Mae i Freddie Mac, poduzeća koja sponzoriraju država koja kupuju hipoteke na sekundarnom tržištu.
Ali samo zato što ova vrsta REIT-a ulaže u hipoteke umjesto u kapital, ne znači da to postaje bez rizika. Povećanje kamata bi se pretvorilo u smanjenje knjigovodstvenih vrijednosti REIT-a za hipoteku, snižavanje cijena dionica. Uz to, hipotekarni REIT-ovi dobivaju znatan iznos svog kapitala kroz osigurane i neobezbjeđene ponude duga. Ako se kamate povećaju, buduće financiranje će biti skuplje, smanjujući vrijednost portfelja zajmova. U okruženju s niskom kamatnom stopom s izgledom rasta stopa, većina hipotekarnih REIT-ova trguje s popustom do neto vrijednosti imovine po dionici. Trik je pronaći pravu.
Ključevi za ocjenu bilo kojeg REIT-a
Nekoliko je stvari koje morate imati na umu pri procjeni bilo kojeg REIT-a. Oni uključuju sljedeće:
- REIT-ovi su istinska ulaganja u ukupni povrat. Omogućuju visoke dividendne prinose uz umjereno dugoročno aprecijaciju kapitala. Potražite tvrtke koje su povijesno napravile dobar posao pružajući oboje.
- Za razliku od tradicionalnih nekretnina, mnogi REIT-ovi trguju se na burzama. Dobivate diverzifikaciju koju nekretnine pružaju bez da se dugoročno zaključavaju. Likvidnost je bitna.
- Amortizacija ima tendenciju precijeniti pad vrijednosti imovine ulaganja. Dakle, umjesto da koristite omjer isplate (što dividende investitori koriste) za procjenu REIT-a, umjesto toga pogledajte njegova sredstva iz operacija (FFO). Ovo se definira kao neto prihod umanjen za prodaju bilo koje imovine u određenoj godini i amortizaciju. Jednostavno uzmite dividendu po dionici i podijelite FFO po dionici. Što je veći prinos, to je bolje.
- Snažno upravljanje čini značaj. Potražite tvrtke koje su već neko vrijeme prisutne ili barem posjeduju menadžerski tim s puno iskustva.
- Kvaliteta se računa. Ulažite u REIT-ove samo sjajne nekretnine i stanare.
- Razmislite o kupnji uzajamnog fonda ili ETF-a koji ulaže u REITs, a istraživanje i kupovinu prepustite stručnjacima.
Poanta
Savezna vlada omogućila je investitorima kupovinu velikih projekata komercijalnih nekretnina još 1960. godine. Međutim, samo u posljednjem desetljeću su pojedini investitori prihvatili REIT-ove. Razlozi za to uključuju niske kamatne stope, što su prisilile investitore da gledaju preko obveznica za ulaganje dohotka, pojavu razmjenjivanih i uzajamnih fondova koji su se fokusirali na nekretnine i, do raspada nekretnina 2007-08, nezasitni apetit na dio Amerikanaca koji posjeduju nekretnine i drugu materijalnu imovinu. REITs je, kao i svaka druga investicija u 2008., pretrpio velike probleme. No unatoč tome, i dalje su odličan dodatak svakom raznolikom portfelju.
Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.