9 Stvari koje treba znati prije nego što refinancirate svoju hipoteku

Zahtjevi za refinanciranje značajan su dio svih zahtjeva za hipoteku, prema Udruzi hipotekarnih bankara (MBA). Dijelom je to moguće jer su relativno niske hipotekarne kamatne stope potaknule vlasnike kuća da restrukturiraju svoje financije.

No, jesu li hipotekarna refinanciranja prava za vas, ovisi više o individualnim okolnostima nego ovotjedne hipotekarne kamatne stope. Evo devet ključnih razloga koje treba razmotriti prije podnošenja zahtjeva za kućno refinanciranje.

1. Znajte jednakost svog doma

Prva kvalifikacija koju ćete trebati za refinanciranje je kapital u vašem domu. Dobra vijest je da su vrijednosti kuća u porastu, a udio podvodnih vlasnika kuća značajno je opao, izjavio je Len Kiefer, zamjenik glavnog ekonomista Freddie Mac-a. Ipak, neki domovi nisu povratili svoju vrijednost, a neki vlasnici kuća imaju niži kapital. Refinanciranje s malo ili bez kapitala nije uvijek moguće s konvencionalnim zajmodavcima, ali neki su državni programi dostupni. Najbolji način da saznate kvalificirate li se za određeni program je posjetiti zajmodavca i razgovarati o vašim individualnim potrebama. Vlasnici kuća s najmanje 20% udjela lakše će se kvalificirati za novi zajam.

2. Znajte svoj kreditni rezultat

Zajmodavci su posljednjih godina pooštrili svoje standarde za odobrenje zajma, pa se neki potrošači mogu iznenaditi da se čak i uz dobar kredit ne uvijek kvalificiraju za najniže kamatne stope. Obično zajmodavci žele vidjeti kreditnu ocjenu 760 ili više kako bi se kvalificirali za najniže kamate na hipoteku. Zajmoprimci s nižim rezultatima možda i dalje mogu dobiti novi zajam, ali kamate ili naknade koje plaćaju mogu biti veće.

Ključni odvodi

• Prije nego što odlučite hoćete li refinancirati hipoteku ili ne, provjerite imate li dovoljno kapitala u kući - barem 20% olakšat će kvalificiranje za kredit.
• Provjerite je li vaš kreditni rezultat najmanje 760, a omjer duga i prihoda je 36% ili manji.
• Razmotrite izraze, kamatne stope i troškove refinanciranja - uključujući bodove i trebate li platiti PMI - kako biste utvrdili hoće li zajam za unaprijed služiti vašim potrebama.
• Pazite da izračunate tačku i koliko će refinanciranje utjecati na vaše poreze.

3. Znajte svoj omjer duga i prihoda

Ako već imate hipotekarni kredit, možete pretpostaviti da lako možete dobiti novi. No zajmodavci nisu samo povisili traku za ocjenu kredita, već su pooštrili i omjere duga i prihoda. Iako vam neki faktori, poput visokog dohotka, duge i stabilne povijesti posla ili značajnih ušteda, mogu pomoći da se kvalificirate za kredit, zajmodavci obično žele zadržati mjesečne isplate stambenog prostora ispod najviše 28% vašeg bruto mjesečnog primanja. Ukupni dug prema dohotku trebao bi biti 36% ili manji, iako će uz neke dodatne pozitivne faktore neki zajmodavci porasti i do 43%. Možda ćete htjeti otplatiti neki dug prije refinanciranja kako biste se kvalificirali.

4. Troškovi refinanciranja

Refinanciranje kuće obično košta između 3% i 5% ukupnog iznosa zajma, ali korisnici kredita mogu pronaći nekoliko načina kako smanjiti troškove ili ih zamotati u kredit. Ako imate dovoljno kapitala, možete prebaciti troškove na svoj novi zajam, povećavajući glavnicu. Neki zajmodavci nude refinanciranje bez troškova, što obično znači da ćete platiti nešto višu kamatnu stopu kako biste pokrili troškove zatvaranja. Ne zaboravite pregovarati i kupovati okolo jer zajmodavac može platiti ili smanjiti neke naknade za refinanciranje.

5. Cijene u odnosu na pojam

Iako se mnogi zajmoprimci usredotočuju na kamatnu stopu, važno je prilikom refinanciranja utvrditi ciljeve kako biste odredili koji hipotekarni proizvod zadovoljava vaše potrebe. Ako vam je cilj smanjiti mjesečne uplate što je više moguće, tražit ćete zajam s najnižom kamatnom stopom na najduži rok. Ako želite platiti manje kamate tijekom duljine zajma, potražite najnižu kamatnu stopu u najkraćem roku. Zajmoprimci koji žele otplatiti zajam što je brže moguće, trebali bi potražiti hipoteku s najkraćim rokom koji zahtijeva plaćanja koja si mogu priuštiti.

6. Bodovi za refinanciranje

Kada uspoređujete razne ponude hipotekarnih zajmova, svakako pogledajte i kamatne stope i bodove. Bodovi, jednaki 1% iznosa zajma, često se plaćaju kako bi smanjili kamatnu stopu. Obavezno izračunajte koliko ćete platiti u bodovima uz svaki zajam, jer će oni biti plaćeni pri zatvaranju ili umotani u glavnicu vašeg novog zajma.

Zajmodavci su pooštrili svoje standarde za odobrenje zajma posljednjih godina, zahtijevajući više kreditne ocjene za najbolje kamatne stope i niže omjere duga i prihoda nego u prošlosti.

7. Znajte svoju točku razbijanja

Važan izračun u odluci o refinanciranju je točka ravnomjernosti, točka u kojoj su troškovi refinanciranja pokriveni mjesečnim uštedama. Nakon toga, mjesečna ušteda u potpunosti je vaša. Ako, na primjer, refinanciranje košta 2000 dolara, a štedite 100 USD mjesečno u odnosu na prethodni zajam, trebat će vam 20 mjeseci da nadoknadite svoje troškove. Ako namjeravate preseliti ili prodati svoj dom u roku od dvije godine, refinanciranje prema ovom scenariju možda neće imati smisla.

8. Privatno hipotekarno osiguranje

Vlasnici kuća koji imaju manje od 20% udjela u svom domu prilikom refinanciranja bit će obvezni plaćati privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Ako već plaćate PMI po sadašnjem zajmu, to vam neće donijeti veliku razliku. No neki će vlasnici kuća čiji su domovi smanjili vrijednost od datuma kupnje otkriti da će, ako refinanciraju, prvo morati početi plaćati PMI. Smanjena plaćanja zbog refinanciranja možda nisu dovoljno niska da nadoknade dodatne troškove PMI. Zajmodavac može brzo izračunati hoćete li morati platiti PMI i koliko će to dodati vašim isplatama za stanovanje.

9. Znajte svoje poreze

Mnogi se potrošači oslanjali na odbitak od hipoteke kako bi smanjili račun za porez na dohodak. Ako refinancirate i počnete plaćati manje kamate, vaš porezni odbitak može biti niži, iako malo ljudi to vidi kao razlog za izbjegavanje refinanciranja. Međutim, također je moguće da će odbitak kamata biti veći za prvih nekoliko godina zajma kada je kamatni dio mjesečne uplate veći od glavnice. Povećanje veličine vašeg zajma zbog uzimanja gotovine ili ukidanja troškova zatvaranja također će utjecati na iznos kamate koju ćete platiti.

U skladu s tim, odredbe Zakona o porezima i porezima na posao, usvojene u zakon u prosincu 2017., mogu utjecati na vašu želju o korištenju odbitka za hipoteku. Novi viši standardni odbici - sada 24.400 za bračne parove koji zajedno podnose prijave, u usporedbi s 12.700 USD prema prethodnom zakonu - može učiniti da odbitci odbitka budu manje financijski privlačniji za više poreznih obveznika. No bogatiji vlasnici kuća koji žele refinancirati veliku postojeću hipoteku i dalje će moći odbiti kamate na hipotekarni dug do milijun dolara (limit za novi hipotekarni dug sada je 750 000 dolara za kuće kupljene 15. prosinca 2017. ili kasnije). S obzirom na ove promjene, pametno je konzultirati poreznog savjetnika za pojedine informacije o utjecaju refinanciranja na vaše poreze.

Donja linija

Kao i mnoge financijske transakcije, refinanciranje hipoteke je složeno i zahtijeva dužnu analizu vlasnika kuća koji to razmatraju.

Mudro je konzultirati uglednog zajmodavca za brze odgovore na neke od vaših briga. Ovo će vam pomoći da donesete važnu odluku o tome da li je refinanciranje najbolje za vas. Ako se čini da bi to bio dobar potez, napravite gore spomenutu istraživačku zadaću.