Osnove oporezivanja REIT-a

Trustovi za ulaganje u nekretnine (REITs) etablirali su se kao sredstvo za manjeg investitora da izravno sudjeluje u većim prinosima ostvarenim nekretninama. U prošlosti su se ti fondovi smatrali manjim izdancima fondova ulaganja u udjele, u istoj kategoriji kao i drugi energetski ili drugi sektorski povjerenici, ali kada je Globalni klasifikacijski standard za industriju REIT-u dodijelio status zasebne klase imovine, pravila promijenili i njihova popularnost je narasla.

U ovom ćemo članku objasniti kako funkcionira REIT i ispitati jedinstvene porezne implikacije i uštede koje nude redovitim ulagačima.

Osnovne karakteristike REIT-a

REIT-ovi su skup imovine i hipoteka sjedinjenih i ponuđen kao vrijednosni papir u obliku udjela o investiranju. Svaka jedinica u REIT-u predstavlja proporcionalan udio vlasništva u svakom od navedenih svojstava. REIT-ovi na NYSE imali su tržišno ograničenje od preko trilijuna dolara, zaključno s ožujkom 2019. U 2019. godini se na njujorškoj burzi i ostalim tržištima aktivno trgovalo 226 REIT-ova.

Obično su REIT-ovi obično više vrijednosti nego orijentirani na rast i uglavnom se sastoje od malih i srednjih udjela.

IRS zahtijeva REITs da isplati najmanje 90% svog prihoda vlasnicima udjela. To znači da REIT-ovi daju veće prinose od onih koji se obično nalaze na tradicionalnom tržištu s fiksnim dohotkom. Također imaju tendenciju da su manje volatilne od tradicionalnih dionica, jer se ljuljaju s tržištem nekretnina.

Tri vrste REIT-a

REIT-ovi se mogu podijeliti u tri kategorije:

• Vlasnički REIT-ovi: Ovi fondovi posjeduju i / ili iznajmljuju nekretnine i prikupljaju prihod od najma, dividende i kapitalne dobiti od prodaje imovine. Trostruki izvor prihoda ovu vrstu čini vrlo popularnom.
• Hipotekarni REIT: Ovi fondovi nose veći rizik zbog izloženosti kamatnim stopama. Ako kamatne stope porastu, vrijednost hipotekarnih REIT-ova može znatno pasti.
• Hibridni REIT - Ovi instrumenti kombiniraju prve dvije kategorije. Mogu biti ili otvoreni ili zatvoreni (slično kao otvoreni i zatvoreni uzajamni fondovi), imaju konačni ili neograničeni život i ulagati u jednu skupinu projekata ili više grupa.

Oporezivanje na razini povjerenja

REIT-ovi moraju slijediti ista pravila kao i svi drugi ulagački fondovi. REIT-ovi se moraju oporezivati ​​prvo na razini povjerenja, a potom korisnicima. Ali moraju slijediti istu metodu samoprocjene kao i korporacije. Dakle, REIT-ovi imaju ista pravila vrednovanja i računovodstva kao i korporacije, ali umjesto da prolaze kroz dobit, oni prenose novčani tijek izravno vlasnicima udjela.

Postoji nekoliko dodatnih pravila za REIT-ove osim pravila za ostale investicijske fondove:

1. Prihodi od najma tretiraju se kao poslovni prihodi REIT-ovima, jer vlada smatra da je iznajmljivanje poslovanje REIT-a. To znači da se svi troškovi vezani za iznajmljivanje mogu odbiti jednako kao i poslovne troškove korporacije mogu otpisati.
2. Nadalje, tekući dohodak podijeljen vlasnicima udjela ne oporezuje se REIT-om, ali ako se dohodak raspodijeli nerezidentnom korisniku, taj prihod mora biti podložan porezu po odbitku od 30% za obične dividende i 35% stopi za kapitalni dobitak, osim ako je stopa niža ugovorom.

Za sve praktične svrhe, REIT-ovi su općenito oslobođeni od oporezivanja na razini povjerenja sve dok oni dijele najmanje 90% svog dohotka vlasnicima udjela. Međutim, čak se i REIT-ovi koji se pridržavaju ovog pravila i dalje suočavaju s oporezivanjem poreza na dobit na bilo koji zadržani dohodak.

Oporezivanje vlasnicima udjela

Isplate dividendi koje vrši REIT oporezuju se vlasniku udjela kao obični dohodak, osim ako se ne smatraju kvalificiranim dividendama, koje se oporezuju kao kapitalni dobici. U suprotnom, dividenda će se oporezivati ​​po najvišoj graničnoj poreznoj stopi vlasnika udjela.

Također, dio dividendi isplaćenih od REIT-a može predstavljati neoporezivi povrat kapitala, što ne samo da smanjuje oporezivi prihod vlasnika udjela u godini u kojoj je dividenda primljena, već i odlaže porez na taj dio dok se kapitalna imovina ne proda. Ova plaćanja također smanjuju osnovu troškova za vlasnika udjela. Neoporezivi dijelovi tada se oporezuju kao dugoročni ili kratkoročni kapitalni dobici / gubici.

Budući da se REIT-ovi rijetko oporezuju na razini povjerenja, mogu ponuditi relativno veće prinose od dionica, čiji izdavatelji moraju platiti porez na korporacijskoj razini prije izračunavanja isplate dividendi.

Primjer - Obračun poreza za vlasnike udjela
Jennifer je odlučila uložiti u REIT koji trenutno trguje na 20 USD po jedinici. REIT ima sredstva od operacija od 2 USD po jedinici i distribuira 90% ili 1, 80 USD od toga vlasnicima udjela. Međutim, 0, 60 USD po jedinici ove dividende dolazi od amortizacije i drugih troškova i smatra se neoporezivim povratom kapitala. Stoga samo 1, 20 USD (1, 80 - 0, 60 USD) ove dividende dolazi od stvarne zarade. Taj će se iznos Jennifer oporezivati ​​kao obični dohodak, s obzirom da će joj se osnovica troškova smanjiti za 0, 60 do 19, 40 USD po jedinici. Kao što je prethodno rečeno, ovo smanjenje osnovice oporezat će se ili kao dugoročni ili kratkoročni dobitak / gubitak nakon prodaje jedinica.

Donja linija

Jedinstvene porezne prednosti koje nude REIT-ovi mogu se pretvoriti u superiorne prinose za investitore koji traže veći povrat s relativnom stabilnošću. Teoretski, moguće je da vlasnik udjela postigne osnovicu negativnog troška ako se jedinice drže dovoljno dugo. Iako je ovo teško uobičajeno, ulagači trebaju jasno razumjeti potencijal za realizaciju mogućeg dobitka ili gubitka.