Kupnja isključenog doma

Prije hipotekarne krize 2008.-2009., Kupovina isključene kuće bila je mnogo teži prijedlog. Lovci na pregovore o nekretninama prethodno su morali slijediti dražbe koje su stavljene na sudove ili prosijati kroz sveže pravne prijave. No val foreclosures-a uzrokovan padom subprime nije samo povećao broj dostupnih svojstava, već je olakšao njihovo pronalaženje i kupnju. Zapravo, postupak je često sličan potrazi za bilo kojom drugom vrstom kuće. Izolirane kuće dostupne su na gotovo svim tržištima nekretnina u cijeloj zemlji, pružajući prilike i vlasnicima kuća i investitorima.

Kako pronaći zatvorene domove

Možete zatvoriti nekretnine u internetskim časopisima i web-lokacijama s višestrukim uvrštavanjem, putem internetskih pretraživanja nekretnina, u bankarskim uredima i na web stranicama, te u lokalnim novinama. Postoje mnoge web stranice koje su se sada specijalizirale za pronalaženje domova i nekretnina koje su u ovrhu, poput usa-foreclosure.com i HomePath.com Fannie Mae. Neke financijske institucije, poput Bank of America, također nude stranice posvećene tome da vam pomognu u potrazi za kućom koja je zatvorena. U lokalnim uslugama s višestrukim popisima svojstva na koja se može isključiti sama po sebi ne smiju biti istaknuta; to može biti navedeno samo u opisu nekretnine.

Zajmodavci sve više prodaju zaplijenjenu imovinu putem agenata za nekretnine, tako da ne ustručavajte se pitati nekretnine za mogućnosti. Neki se agenti za prodaju nekretnina čak specijaliziraju za imovinu ovrhe.

Konkretnije, lociranje isključene kuće ovisi o tome gdje se točno nalazi u postupku ovrhe: Nekretnine još uvijek mogu biti u vlasništvu izvornog vlasnika kuće (u ranijim fazama, u slučaju unaprijed isključenja imovine i imovine na kratkoj prodaji) ili od takvog entiteta kao banka ili vlada (u kasnijim). Evo pet vrsta ovrhe i pristupa kupnji.

1. Predbilježba
Imovina je u predtvrđivanju nakon što je hipotekarni zajmodavac obavijestio zajmoprimce da su u nepodmirenom stanju, ali prije nego što se imovina ponudi na prodaju na aukciji. Ako vlasnik kuće može prodati nekretninu za to vrijeme, možda će moći izbjeći postupak ovrhe i njezin negativan utjecaj na njihovu kreditnu povijest i buduće izglede (pogledajte Dobivanje hipoteke nakon bankrota i ovrha ). Stoga su neki vlasnici kuća spremni pregovarati. Predbilježbe se obično navode u zgradama županijskih i gradskih sudnica. Pored toga, mnogi mrežni resursi, uključujući www.foreclosure.com, navode svojstva koja su u fazi predbračne zaštite.

2. Kratka prodaja
Kratke prodaje se događaju kada je zajmodavac spreman prihvatiti manje od onoga što se duguje na hipoteci. Zajmoprimci ne moraju nužno obavljati hipotekarne isplate da bi zajmodavac mogao pristati na kratku prodaju; međutim, oni obično trebaju dokazati neku vrstu financijskih teškoća, poput gubitka posla, što će vjerojatno rezultirati neplaćanjem. Boravi o kojoj je riječ često su pod vodom, što znači da vrijedi manje od neizmirenog stanja hipoteke. Da bi se kvalificirao kao kratka prodaja, zajmodavac mora pristati na "prodaju imovine kratkog", prihvaćajući manje nego što se duguje, a dom mora biti naveden na prodaju. Ova se svojstva obično oglašavaju kao kratka prodaja "do odobrenja banke".

Kupnja nekretnine na kratkoj prodaji u većini je slučajeva jednaka tradicionalnoj kupnji, ali jezik ugovora će se razlikovati uz napomenu da se za te uvjete podliježe odobrenje zajmodavca. Banci može biti potrebno nekoliko mjeseci da odgovori na kratku ponudu za prodaju, tako da postupak može trajati znatno duže od tradicionalne kupnje. Mnoge web stranice za nekretnine, uključujući pojedinačne tvrtke ili usluge kotacije, nude mogućnost pretraživanja po kratkoj prodaji.

3. Aukcije prodaje šerifa
Aukcija prodaje šerifa događa se nakon što je zajmodavac obavijestio dužnika o neplaćanju i dozvolio grejs period zajmu da nadoknadi plaćanje hipotekom. Dražba je osmišljena kako bi zajmodavac mogao brzo otplatiti zajam koji je neispunjen. Te se aukcije često događaju na koracima gradskog suda, kojima upravljaju lokalne vlasti za provođenje zakona. Nekretnina se prodaje na najvišoj cijeni na javno objavljenom mjestu, datumu i vremenu. Te se obavijesti mogu naći u lokalnim novinama i na mnogim mrežnim lokacijama pretraživanjem "aukcije šerifovih prodaja".

4. Nekretnine u vlasništvu banke
Nekretnine koji se ne prodaju na aukciji vraćaju se u banku; to jest, oni postaju nekretnine (REO). Njima se često upravlja odjel REO banke koji održava popis imovine u vlasništvu banke. Internetski izvori, kao što je www.realtytrac.com, imaju opsežne popise koji se mogu pretraživati ​​po gradu, državi ili poštanski broj.

5. Nekretnine u vlasništvu države
Neke se domove kupuje uz zajam zajamčene od strane Federalne stambene uprave (FHA) ili Ministarstva za boračka pitanja (VA). Kad se ta imovina stavi u ovrhu, vlada je ponovno posjeduje, a posrednici prodaju u vladi. Za kupnju državne imovine mora se obratiti državnom brokeru. Kupci mogu istražiti takva svojstva na www.hud.gov (kliknite na "PODRUČJA TOPIC" i odaberite "Kuće na prodaju").

Zašto su isključeni domovi jeftiniji

Najveća prodajna točka zatvorenih kuća je, naravno, njihova obilježena cijena - često značajno niža od ostalih sličnih svojstava na istom području (poznatih kao uporedivi ili komšije, u govoru posrednika). Većina foreclosures se barem prodaje za 5% ispod tržišne vrijednosti, uz još veće popuste u pojedinim regijama. Kupci također mogu iskoristiti dodatnu uštedu uz povoljne pogodnosti poput smanjenih predujmova, nižih kamata ili uklanjanja naknada za procjenu i određenih troškova zatvaranja.

Što ih čini takvim? Ako je prebivalište u fazi isključenja iz prodaje ili kratkoročne prodaje, njegovi vlasnici u financijskoj su vezi - treba im novac. A vrijeme nije na njihovoj strani: oni moraju iskrcati imanje i dobiti ono što mogu dok ne mogu, da ga u potpunosti ne izgube. Ukratko, ti prodavači baš i ne pregovaraju sa pozicije snage. Iako se može činiti okrutnim iskoristiti tuđu nesreću, kupci mogu imati koristi.

Oni mogu imati i više koristi ako imanje stvarno oduzete. Šerifova kancelarija nije zainteresirana za druženje na kući; banke ne žele biti u posjedima. Financijske institucije obično se žele odmah riješiti zakupljenih nekretnina (za razumnu cijenu, naravno - moraju odgovoriti investitorima i revizorima da su poduzele svaki pokušaj da nadoknade što veći dio prvobitnog iznosa zajma). Opet, to koristi kupcima.

Konačno, kuće koje se zatvore mogu se prodati u stanju "kakav jest" - ako dođe do oštećenja, popravci nisu dio jednadžbe - i, kako znaju ljubitelji rabljenih automobila i vintage namještaja, "kao što je" pretvara se u popust. Naravno, "kao što jest" može biti dvosjekli mač, o čemu ćemo govoriti u nastavku.

Rizici kupnje zatvorenih domova

Problemi sa imovinom

Iako nosi kompenzacijski popust, "kakav je" stanje može biti prilično mračno. Ako vlasnici i dalje drže vlasnike, često je loše održavana - uostalom, ako ljudi ne mogu izvršiti hipotekarne uplate, vjerojatno će zaostajati i kod redovnog održavanja, a da ne spominjemo velike popravke. Pored toga, neki ljudi koji se suočavaju ili su prisiljeni na ovrhu ogorčeni su i iznuđuju svoje frustracije na svom domu prije nego što ih banka ponovo oduzme. To često uključuje uklanjanje uređaja i učvršćenja, a ponekad čak i nagli vandalizam.

Skriveni troškovi

Uz nepredviđene popravke i radove na obnovi, prestupci poput zaostalih poreza i založnih prava (koje im dražbe na dražbi često imaju IRS ili država ili drugi vjerovnici) mogu dodati dodatne troškove inače poželjnoj kući. Što god se duguje, državi je prvo potrebno platiti i podmiriti se prije nego što postupak kupnje može ići dalje. To se uglavnom odnosi na nekretnine koje se prodaju na aukciji; banka će uvijek isplatiti založno pravo na nekretnini prije nego što ga ponovo proda drugoj strani.

Spor proces

Prethodne komplikacije često znače puno papirologije. Obično će foreclosures imati niz dodatnih dokumenata koje je potrebno ispuniti kako bi se pripremili za zatvaranje, što nije uvijek tako pravovremeno. Ako se radi o situaciji u kratkoj prodaji, zajmodavac mora odobriti ugovor i to može potrajati neko vrijeme, kao što je spomenuto ranije. Ozbiljna šteta pronađena u kući može rezultirati nižim procjenama kuće što može utjecati na sposobnost kupca da osigura kredit. Neki zajmodavci neće pozajmljivati ​​ispod određenog iznosa od dolara, jer potencijal dobiti na manjem zajmu nije vrijedan rizika.

Iako biste mislili da banka želi iskrcati prebivalište koje posjeduje, vrijeme odziva između banke i drugih uključenih strana može biti sporo s REO svojstvima. Vrijeme potrebno za dobivanje odgovora na vašu ponudu može uvelike varirati ; ako je banka koja posjeduje vašu imovinu preplavljena foreclosuresima, tada će banka možda trebati mnogo više vremena da obradi vaš zahtjev. Poznato je da banke s velikim zaostatkom reagiraju na ponudu. Ako planirate financirati kupnju, pametno bi bilo trošiti vrijeme na dobivanje pretplate za hipoteku.

konkurencija

Kao i na svakom tržištu, kad god postoji prilika da se nabavi nešto uz popust od početne stope, potražnja će se povećati. Stoga je povećan interes i konkurencija - ne samo od potencijalnih korisnika nego i od investitora i profesionalaca - neizostavna kada se radi o vrijednim isključenim nekretninama. Vrlo često se kuća koja se može zatvoriti može koštati povoljnije niže od ostalih domova u okolini, ali kad vijest proiziđe, brojne ponude mogu brzo doći i dolazi do rata za nadmetanje. Dakle, ono što je nekada bilo pocijenjeno jeftin dom u velikom kvartu može brzo postati skupo imanje.

Potencijalni kupci kuća koje imaju pravo nabrane mogu biti pametne podnijeti ponude za više nekretnina odjednom, jer mogući konkurentski kupci osiguraju nekretninu s višom ponudom ili cijelom ponudom u gotovini. Ali nemojte se obeshrabriti ako netko drugi ogovara vašu ponudu za određenu nekretninu; povremeno provjeravajte hoće li se ponovno pojaviti u zalihi banke. Ponude za ovrhu obično padaju prilično često.

Kupnja zatvorenog doma

Ako kupujete od banke, morat ćete izoštriti svoje pregovaračke vještine i započeti postupak s niskom ponudom na nekretnini koju želite. Banke koje su sakupile značajne zalihe otuđenih nekretnina bit će sklonije pregovarati o cijeni; što duže banka posjeduje imovinu, to je veća vjerojatnost da će ozbiljno razmotriti niže ponude, posebno u vezi s imovinom koja se drži dulje razdoblje. Stoga biste vjerojatno trebali dati svoju početnu ponudu po cijeni koja je barem 20% niža od trenutne tržišne cijene, ili možda čak i više ako se nekretnina na kojoj se trgujete nalazi u području s velikim udjelom ovrha.

Ako imovinu i sve potrebne obnove možete platiti u gotovini, na zavidnom ste položaju. Zbog toga se neki kupci odlučuju udružiti s vanjskim investitorima koji im mogu pomoći na prvom mjestu i podijeliti bilo koji profit kada dom ponovno uđe u prodajni blok. U stvari, novčani poslovi predstavljaju značajan dio REO prodaje.

Mogućnosti financiranja zatvorenih domova

Možete koristiti hipoteku za kupnju REO nekretnine, iako su privatni zajmodavci obično sumnjičavi oko financiranja ugovora o ovrhama. Međutim, dostupne su dvije mogućnosti financiranja za one koji ispunjavaju uvjete - 203 (k) zajma Federalne stambene uprave (FHA) i program HomeSteps putem Freddie Mac-a, jednog od poduzeća pod pokroviteljstvom države koje otkupljuje hipoteke.

203 (k) Krediti

FHA je dizajnirala svoje hipoteke od 203 (k) kako bi pomogla ublažiti zabrinutosti banaka koje bi se u protivnom izbjegle visoko rizične REO. kupi. Naplaćivanjem zajmoprimaca premiju za osiguranje hipoteke, oni mogu jamčiti zajmove privatnih zajmodavaca koji sudjeluju u programu.

Za korisnike kredita, jedna od velikih prednosti je mogućnost financiranja kupnje kuće, plus potrebni popravci, u jednoj hipoteci. Osnovnija verzija, pojednostavljeni zajam od 203 (k), namijenjena je ograničenim popravcima koji ne zahtijevaju inženjerske ili arhitektonske planove. Pojedinci se mogu posuditi do 35.000 USD iznad prodajne cijene kuće za pokrivanje osnovnih lijekova kao što su novi uređaji, sporedni kolosijek i prozori.

Uz opsežnije popravke, kao što je izgradnja dodatka ili briga o oštećenju konstrukcije, tradicionalni zajam od 203 (k) obično je najbolja opcija. Za razliku od pojednostavljene varijante, vlasnici domova moraju uzeti najmanje 5000 dolara; maksimalni se iznos temelji na ograničenjima FHA za svaku županiju. Uz to, morate platiti neovisnom konzultantu za pregled imovine i provjere da li rad odgovara programskim smjernicama.

Dodatni nedostatak ovih kredita je cijena. Osim plaćanja hipotekarnog osiguranja, zajmoprimci obično plaćaju kamate koje su za četvrtinu postotnog boda veće od onih za konvencionalne zajmove. Oni će također morati odložiti više od jednog ili dva boda, što je unaprijed određena naknada koja u svakoj vrijednosti iznosi 1% od glavnice.

Slika 1. Usporedba tradicionalnih zajmova od 203 (k) i pojednostavljene verzije.

(Izvor: Internet stranica Banke Amerike)

HomeSteps

Freddie Mac osigurava likvidnost hipotekarnog tržišta kupujući kredite od banaka, objedinjujući ih i prodajući ih investitorima kao vrijednosne papire. S HomeSteps-om organizacija - preko svojih privatnih partnera na kreditima - nudi posebno financiranje za one koji žele kupiti samo preuzete nekretnine koje posjeduju. HomeSteps je trenutno dostupan samo u sljedećim državama: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Sjeverna Karolina, Južna Karolina, Tennessee, Texas i Virginia.

Ako vam se dogodi da živite u nekoj od tih država, HomeSteps ima neke značajne prednosti. Glavni među njima je taj što ne morate kupovati hipotekarno osiguranje, što ga izdvaja od 203 (k) kredita. To samo može uštedjeti kupce stotine, čak i tisuće dolara tijekom hipoteke. Nadalje, hipoteka HomeSteps ne zahtijeva procjenu u vezi s nastankom, što može biti velika prepreka onima koji traže konvencionalni zajam.

Kupci mogu pronaći popis obiteljskih, condo i višečlanih imovine na web stranici HomeSteps.

Donja linija

Na površini, isključeni domovi mogu izgledati strašno privlačni. Međutim, troškovi mogu biti krajnje nepredvidljivi i temeljne štete mogu učiniti imovinu nepoželjnom. Postupak kupnje često je spor, što bi moglo potaknuti druge misli na umove kupaca, dok velika potražnja za zavođenjem zaključenih nekretnina može odvesti neke nade kupca.

Uz sve to rečeno, zaključene kuće mogu se pretvoriti u nevjerojatne ponude. Kupci imaju jedinstvenu priliku platiti ispod tržišne vrijednosti za kuće koje im u normalnim okolnostima ne bi bile dostupne. Ako na strani akvizicije postoje uštede, to povećava vjerojatnost da će kupac shvatiti uvažavanje svoje imovine i u budućnosti dobit na investiranju ako prodaje.

Ako se obavi odgovorno, kupnja zatvorenog doma može omogućiti kupcu da iskoristi bezbroj koristi za mnogo godina koje dolaze.