Kupnja kuće na daljinu: Vodič korak po korak

Kupovina kuće na daljinu postaje sve češća ovih dana. Već neko vrijeme u svijetu nekretnina uobičajena je praksa da prodavači preskaču zatvaranje kuće unaprijed potpisanim papirologijom i sredstva za prodaju ožičena izravno na bankovni račun, ali sada se cijeli postupak može izvesti iz daleka.

Zašto kupiti dom na daljinu

"Ljudi koji kupuju na daljinu često to čine kako bi kupili drugi dom ili kuću za odmor", kaže Todd Kaderabek, stambeni brokerirani suradnik sa Beverly-Hanks & Associates Realtors u centru grada Asheville, NC "Obično su izvan države i imaju posao. i druge obveze koje im sprječavaju da troše mnogo vremena na postupak kupnje kuće. "

Financiranje može biti faktor. "Ako roditelj kupuje dom za odraslo dijete, oni se mogu odlučiti na daljinu, posebno ako žive izvan države", kaže Kaderabek. "U tim slučajevima roditelj često kupuje neviđenu kuću, rukuje svu papirologiju i zatvara se na daljinu, kupujući gotovinu."

Investitori u nekretnine također se mogu odlučiti za kupnju domova na daljinu. Većina investitora u nekretnine slijedi pravilo od 1% , koji kaže da bi mjesečna najamnina zarađena na nekretnini trebala premašiti mjesečnu hipoteku te imovine, tako da investitor barem propada čak i na nekretnini. Lakše je naći svojstva koja slijede pravilo od 1% na određenim tržištima, koja se mogu nalaziti na značajnoj udaljenosti od kuće investitora. Kao rezultat, kupnja kuće na daljinu može biti atraktivna opcija koja štedi vrijeme.

(Pročitajte više o novim načinima kako biti posjednik s HomeUnion pregledom: Novi način da postanete posjednik .)

Bez obzira koji je razlog da kupujete na daljinu, postoje određeni koraci koje trebate poduzeti kako biste osigurali da postupak prođe što bez problema.

Pravi agent za nekretnine

Ovisno o vašem agentu za prodaju nekretnina bit ćete odgovorni na gotovo cjelokupan postupak kupnje kuće, stoga je presudno da odvojite vrijeme i uložite napor da pronađete dobru kondiciju. "Kupovina kuće uključuje puno pokretnih dijelova", kaže Kaderabek. „Važno je pronaći dobro podudaranje između klijenta i agenta.“ Intervju je koristan (pogledajte pitanja koja ćete postaviti u nastavku) i uvijek je dobra ideja tražiti reference kako biste vidjeli što drugi kupci moraju reći.

(Pogledajte također, Kako odabrati pravog brokera za nekretnine .)

Pitajte o iskustvu

Kada razgovarate s potencijalnim agentom, Kaderabek preporučuje da od početka postavite pitanje: „Koliko često ste taj postupak radili na daljinu?“ Iskusna pitanja i agenti koji često rade s udaljenim kupcima vjerovatnije će shvatiti kako to radi, povoljno pregovarati i, možda, najvažnije je pronaći odgovarajuća svojstva za kupca. Agent bi također trebao biti u mogućnosti savjetovati lokalnog zajmodavca. "Ne-lokalni zajmodavac vjerojatno će upotrijebiti ne-lokalni procjenitelj, što može biti mrtvo mjesto na jedinstvenim tržištima poput Ashevillea", kaže Kaderabek.

Pitajte o dostupnosti

Mnogi agenti za prodaju nekretnina rade neparne ili povremene sate, što može biti posebno loše za udaljene kupce. Vaš agent služit će vam kao punomoćnik, tako da on mora biti na raspolaganju tijekom redovnog radnog vremena kako bi se nosio s raznim zadacima u postupku kupovine kuće, uključujući i kućne inspekcije. "Ja prisustvujem svim inspekcijama kod kuće, ali kod klijenta izvan grada to je presudno", kaže Kaderabek. "U svijetu u kojem se kućni pregledi obavljaju između devet i pet godina, agentu će biti vrlo teško prisustvovati vašoj inspekciji ako imaju neki drugi posao."

Podijelite svoju listu želja

Jednom kada imate agenta, podijelite svoju listu želja kako bi vam agent mogao pomoći pronaći savršenu nekretninu. Što je vaš popis rafiniraniji, to se brže može pretvoriti u kućnu pretragu. Ako imate previše zahtjeva, postupak će to vjerojatno usporiti. Držite se stvari koje su vam najvažnije - veličine, lokacije, stila kuće, ormara - i izostavite sitne detalje koje ćete lako popraviti ili ažurirati u bilo kojem domu. A ako postoji bilo koji prekidač ugovora - značajke s kojima apsolutno ne možete živjeti (ili bez njih) - obavijestite svog agenta rano, tako da on ili ona ne gube vrijeme na traženje pogrešnih svojstava.

"Ako ste agent, morate poduzeti onaj hrabri korak da nazovete klijenta i kažete mu da ste pronašli savršenu imovinu za njih", kaže Kaderabek. Kao kupcu morate imati povjerenja u to da vaš agent točno zna što tražite i da je također uzeo vremena da pažljivo pogleda kuću. "Dom bi na internetu mogao izgledati savršeno, ali dobar agent moći će reći:" Ne, to vam nije dom jer sjedi pokraj aktivne željezničke pruge. "

Upotrijebite razdoblje due Diligence

Jednom kada je dom pod ugovorom, vrijeme je za pregled vlasničkih dokumenata i ograničenja djela, kao i za provođenje inspekcija, financiranja i procjena banaka prije odlaska na završni stol. U nekim državama, uključujući Sjevernu Karolinu, postoji službeno razdoblje dubinske provjere, koje obično traje između 14 i 30 dana, a tijekom kojeg kupci provode svoju dubinsku istragu i odlučuju hoće li krenuti s kupnjom kuće. (Napomena: Ovo se možda ne primjenjuje ako je dom novogradnje.)

Kupac plaća nepovratnu naknadu za due diligence, koja se obično kreće između 500 i 2000 dolara, što prodavatelju u osnovi nadoknađuje odlazak kući s tržišta i daje kupcu vrijeme da donese odluku. Kupac također donosi ozbiljan novčani depozit, jednak oko 2% do 3% kupoprodajne cijene - ili više na brzorastućim tržištima. I naknada za due diligence i ozbiljni depozit za novac dogovaraju se između kupca i prodavatelja.

Kupac može raskinuti ugovor iz „bilo kojeg razloga ili bez njega“ (ili nekog drugog jezika) tijekom razdoblja dubinske provjere i odbiti samo naknadu za due diligence. Ako kupac odustane nakon razdoblja potrebne provjere, izgubit će i naknadu za due diligence i zaraditi novac.

Kako se gubi samo naknada za dužni nadzor ako kupac raskine ugovor tijekom razdoblja dubinske provjere, to udaljenim kupcima može otvoriti zanimljivu priliku. Može se koristiti kao oruđe za dobivanje kuće pod ugovorom, a istovremeno daje i raskid ugovora s ograničenim financijskim rizikom. U slučaju daljinske kupnje, kupcu se pruža vrijeme za osobni pregled nekretnine prije donošenja konačnih odluka.

Daljinsko zatvaranje

Napredak tehnologije učinio je daljinsko zatvaranje rutinom za prodavače i vrlo izvedivim za kupce. Vaš agent će vam poslati sve stranice ugovora i dodataka. Potpisat ćete ih sustavom elektronskog potpisa koji potpisane obrasce obično šalje odgovarajućoj strani. "Odvjetnici i dalje zahtijevaju fizičke potpise, tako da će vaš agent raditi s odvjetnikom za zatvaranje i FedExom sve potrebne dokumente pred zatvaranjem", kaže Kaderabek. "Agent tada odlazi do završnog stola sa dokumentima o zatvaranju - i bez kupca - i sredstva su ožičena za dovršavanje transakcije."

Donja linija

Kupnja kuće na daljinu može biti dobra opcija za kupce drugog doma, roditelje koji žele kupiti domove za svoju djecu i ulagače u nekretnine izvan države. Na mnogo je načina postupak jednak kupnji kuće lično; međutim, još više ćete ovisiti o vašem agentu za nekretnine kako biste pronašli pravi dom, bili prisutni inspekcijama, vodili vas kroz papirologiju i prisustvovali zatvaranju. Kao takav, pronalaženje pravog agenta - i onog koji ima iskustva s daljinskim transakcijama - jedan je od najvažnijih koraka koje možete poduzeti kada kupujete kuću na daljinu.