Kupnja vs iznajmljivanje u San Franciscu: u čemu je razlika?

Trebate li kupiti svoj dom ili ga unajmiti? Ovo je vjekovna rasprava koja zaista nema ispravan ili pogrešan odgovor, jer ovisi o svakom pojedincu. Za neke kupnja ima više smisla, a za druge je iznajmljivanje najprikladnije.

Kupnja kuće jedna je od najvećih financijskih investicija koje možete uložiti u svom životu. Potrebno je puno planiranja, štednje i odlučnosti, a na kraju se može isplatiti. Uostalom, gradite kapital. Ali vlasništvo nad kućama, koje je uvijek bilo dio američkog sna, skup je pothvat. Uzmimo neke od troškova povezanih s vlasništvom kuće, uključujući uplatu hipoteke, obnovu i održavanje i porez na imovinu - navesti samo neke.

Iznajmljivanje je, s druge strane, posve drugačija zvijer. Plaćanje stanarine mjesečno nekome drugom nekada se smatralo gubitkom, jer se vjerovalo da iznajmljivač baca novac. Ali za nekoga tko se ne želi baviti održavanjem, to može imati više smisla. Ne morate se baviti popravcima ili drugim troškovima, a mnogi će računi biti pokriveni u najmu. A najam je često daleko jeftiniji od plaćanja hipoteke.

Ali sve to, naravno, ovisi o tome gdje živite. Razmotrimo San Francisco, Kalifornija. Grad se smatra jednim od najpoželjnijih u Sjedinjenim Državama. Ali to je ujedno i najskuplje i za iznajmljivače i za vlasnike kuća.

Prema Smart Assetu, srednji dohodak u gradu bio je 96.265 dolara za kućanstva i 74.841 dolara, što je iznad nacionalnog prosjeka od 61.372 dolara. Ako želite sebi priuštiti da živite u gradu kao vlasnik kuće, morali biste zaraditi 128.600 dolara, dok bi iznajmljivanje zahtijevalo 188.000 dolara prihoda.

I teško je znati da li kupovina ili iznajmljivanje ima najviše smisla, jer su oboje skupi. Ali u San Franciscu postoje ključne razlike između njih dvoje. U nastavku smo naveli neke od glavnih.

Ključni odvodi

• San Francisco je jedan od najskupljih gradova u SAD-u, i za iznajmljivače i za kupce kuća.
• Cijene kuća prosječno u gradu vrijede 1, 3 milijuna dolara, a njegova efektivna stopa poreza na imovinu iznosi 1, 163% od procijenjene vrijednosti kuće.
• Prosječna mjesečna najamnina dvosobnog stana u San Franciscu iznosi 4.400 dolara.
• Iako vam vlasništvo nad kućom može pomoći da izgradite kapital, to može biti skupo. Najam, s druge strane, može biti pristupačnija opcija jer su manji troškovi povezani s tim što ste iznajmljivač.

Kupnja u San Franciscu

Kao što je spomenuto gore, Smart Asset izvijestio je da kupovina kuće u San Franciscu doista nije tako pristupačna. U stvari, anketa na web stranici za 2017. utvrdila je da bi za mjesečno plaćanje u iznosu od 3.588 dolara trebao godišnji prihod od 128.000 dolara. Imajte na umu, ovaj podatak ne uključuje druge životne potrebe, uključujući troškove hrane i prijevoza.

Podaci s stranice za nekretnine Zillow pokazuju da je prosječna cijena popisa za kuću u gradu iznosila 1.299.000 dolara na dan travnja 2019. Hipotekarne kašnjenje u gradu iznosi 0, 2%, što je znatno ispod nacionalnog prosjeka od 1, 1%. Tri najskuplje četvrti u gradu bile su Buena Vista, Corona Heights i Haight.

Kao i u svakom gradu, vlasništvo nad kućom ima puno prednosti i nedostataka. Kupovinom kuće ulažete u nekretnine i na taj način gradite kapital. Posjedovanje kuće može pomoći vlasnicima kuća da grade gnijezdo jaja za budućnost jer se vrijednosti kuće uglavnom povećavaju s vremenom. Prema Zillowu, srednja vrijednost kuće u San Franciscu iznosila je 1.375.500 dolara od travnja 2019. Vrijednost domova u San Franciscu porasla je 3% od 2018. godine.

Ako imate hipoteku s fiksnom stopom, mjesečni troškovi mogu biti predvidljivi. Za razliku od stanarina, koje imaju tendenciju da variraju, moći ćete zaključati uplatu. To znači da ćete imati bolju predodžbu o tome koliko ćete morati uštedjeti svaki mjesec da biste izvršili plaćanja.

Ali postoje određeni troškovi povezani s vlasništvom kuće koje biste možda trebali uzeti u obzir. Prvo, postoje redovni troškovi za održavanje vašeg doma. A ako dodajete ili mijenjate svoj dom, također ćete morati uzeti u obzir i ovo. Kao vlasnik kuće bit ćete odgovorni i za komunalne račune, uključujući grijanje i hlađenje, troškove za vodu i kanalizaciju, te struju. A ako ste vlasnik stana, naplatit će vam se i mjesečna naknada za održavanje.

Zatim tu je i problem poreza na imovinu. Efektivna stopa poreza na imovinu u Kaliforniji iznosi 0, 79%, što je niže od nacionalnog prosjeka od 1, 19%, navodi Smart Asset. No, porezna stopa San Francisca gotovo je izjednačena s državom. Za fiskalnu godinu 2018.-2019. Vlasnicima domova naplaćeno je 1.163% procijenjene vrijednosti kuće. Dakle, račun za porez na imovinu na srednjoj vrijednosti kuće od 1.375.500 dolara koju je Zillow prijavio, bio bi gotovo 16.000 dolara.

Stanovnici San Francisca plaćaju više hrane nego većina drugih Amerikanaca.

Iznajmljivanje u San Franciscu

Iako može doći s manje gnjavaže, iznajmljivanje u San Franciscu nije jeftinije. Prosječna najamnina dvosobnog stana u gradu bila je otprilike 4.400 dolara, odnosno 52.800 dolara godišnje, navodi Smart Asset. Studija stranice utvrdila je da su ovom gradu potrebni stanovnici da bi zaradili najveći dohodak u zemlji kako bi mogli plaćati najam.

Prema Curbedu, otprilike 65% stanovnika San Francisca bili su iznajmljivači. Iako su stanarine znatno visoke, možda će biti povoljnija opcija, ovisno o načinu na koji gledate - posebno u usporedbi s trenutnim vrijednostima kuće.

Iako iznajmljivanje može biti skupo, mnogi iznajmljivači ne moraju se suočiti s mnogim troškovima s kojima se vlasnici domova suočavaju. Rezanje čeka za najam može biti korisno kad ne morate plaćati porez na imovinu, popravke, stambenu naknadu ili komunalije ako zakup uključuje troškove vode, topline i struje. Tako da možda imate malo više prihoda za uštedu svog vlasništva dalje na cesti.

Ali to ne znači da ste iz šume. Iznajmljivanje obično fluktuira kako ekonomija jača i slabi. Vlasnici San Francisca mogu postaviti iznos najma na bilo koju razinu koju su odabrali na slobodnoj jedinici, ali grad ima kontrolu najamnine. To znači da iznajmljivačima može povećati najamninu za određeni iznos samo ako su zauzeti. Između 1. ožujka 2019. i 29. veljače 2020. grad je omogućio iznajmljivačima da povećaju najamninu po maksimalnoj stopi od 2, 6%.

Posebna razmatranja

Omjer cijene za najam

Omjer cijene i stanarine daje naznake o tome da li iznajmljivanje ili kupovina imaju bolji financijski smisao na određenom tržištu nekretnina. Da biste izračunali, podijelite srednju prodajnu cijenu na prosječnu godišnju najamninu za usporedivu kuću.

Općenito, tržište favorizira kupce ako je omjer manji od 15, a iznajmljivače ako je omjer veći od 20 (omjeri između 15 i 20 mogu ići u oba smjera). Koristeći gornje brojke, omjer cijene i najamnine u San Franciscu iznosio bi 24, 6 (1, 299, 000 dolara podijeljeno sa 52, 800 USD), što znači da je bolje iznajmiti. No, iako je omjer cijene i najamnine dobro polazište, to ne govori cijelu priču.

Verbhouse

Verbhouse je San Francisco preuzeo koncept iznajmljivanja nekretnina. Kombinirajući fleksibilnost najma s dugoročnim prednostima posjedovanja, lokalno utemeljeni program omogućava sudionicima ili Verbeesima da se nastane u rezidenciju s opcijom - ali ne i obvezom - da je kupe kasnije. Verbees zaključavaju svoju najamninu zajedno s kupoprodajnom cijenom do pet godina. Zatim vrše mjesečne isplate i grade kapital prema vlasništvu. Ovo sve može eliminirati potrebu za velikim predujmom kada dođe vrijeme za financiranje.

Program je dizajniran za ambiciozne vlasnike kuća koji nemaju spremljeni predujam ili imaju male kreditne probleme koje je moguće popraviti u narednih nekoliko godina.

"Verbhouse vjeruje da bi emocionalne, socijalne i financijske koristi vlasništva nad kućama trebale biti dostupne svima", kaže izvršna direktorica Verbhousea Marjorie Scholtz.