U skladu s definicijom zajma
Prikladan zajam je hipoteka koja je jednaka ili manja od iznosa dolara utvrđenog limitom sukladnog zajma koji je postavila Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA) i ispunjava kriterije financiranja Freddie Mac-a i Fannie Mae. Za zajmoprimce koji imaju izvrsnu kreditnu sposobnost, odgovarajući zajmovi su povoljni zbog niskih kamata na njih.
Kako djeluje zajam za usklađivanje
Federalno udruženje za hipotekarne hipoteke (FNMA ili Fannie Mae) i Federalna hipotekarna korporacija za hipotekarne kredite (FHLMC ili Freddie Mac) su države pod pokroviteljstvom vlasti koje pokreću tržište stambenih kredita. Ove kvazi vladine agencije stvorile su standardizirana pravila i smjernice kojima se hipoteke moraju pridržavati. Izraz "usklađivanje" najčešće se koristi kada se govori konkretno o iznosu hipoteke, koji mora pasti ispod određenog limita, poznatog kao limit usklađivanja zajma, koji je postavila Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA). Za 2019. ovo ograničenje iznosi 484.350 USD, što je povećanje od 453.100 u 2018. Na tržištima s visokim troškovima granica je veća. Novi strop za jednokatne nekretnine u većini skupocjenih područja, poput San Francisca i New Yorka, iznosi 726.525 USD ili 150% od 484.350 USD. Zakon o stambenom i ekonomskom oporavku (HERA) zahtijeva da se osnovni limit za usklađivanje zajma svake godine usklađuje kako bi Fannie Mae i Freddie Mac odražavali promjenu prosječne američke cijene kuća.
Osim veličine zajma, druge smjernice koje se odnose na zajmove moraju sadržavati omjer zajmoprimac-zajam-vrijednost (tj. Veličina predujma), omjer duga i prihoda, kreditni rezultat i povijest, zahtjevi za dokumentaciju itd. Zajam koji se slaže putem Fannie-a ili Freddie-a može imati avansno plaćanje čak 3%, a zajmoprimac mora biti kupac za prvu kupnju kuće. Pored toga, zajam je potrebno osigurati privatno hipotekarno osiguranje (PMI) od oko 1, 05% godišnje za 30-godišnje kredite do 484.350 USD. Dio ili cijeli trošak osiguranja oporezuje se porezom ako zajmoprimčevo prilagođeno bruto dohodak (AGI) nije veći od 109 000 USD.
Usaglašeni zajmovi su povoljni zbog niskih kamatnih stopa.
Kako zajmodavci koriste zajmove koji se podudaraju?
Važno je napomenuti da Fannie Mae i Freddie Mac ne izdaju hipoteke. Umjesto toga, osiguravaju hipoteke koje su izdali zajmodavci, stvarajući više prostora bankama za izdavanje više kredita nego što bi to u suprotnom mogli učiniti bez osiguranja. Iz tog razloga, zajmodavci radije rade s odgovarajućim zajmovima, jer se mogu lako spakirati u investicijske pakete i prodati na sekundarnom hipotekarnom tržištu, oslobađajući kapacitet za više davanja kredita kupcima kuća.
Zajmovi koji se podudaraju sa zajmovima koji nisu u skladu
I Fannie Mae i Freddie Mac kupuju samo odgovarajuće zajmove kako bi ih ponovno plasirali na sekundarno tržište, zbog čega je potražnja za neusklađenim kreditom mnogo manja. Hipoteke koje premašuju ograničenje sukladnog zajma klasificiraju se kao hipotekarne ili jumbo hipoteke. Uvjeti hipotekarnih hipotekarnih kredita mogu se uvelike razlikovati od zajmodavca do zajmodavca, ali hipotekarne stope i minimalni predujam za jumbo kredite obično su viši jer nose veći rizik za zajmodavca.
Posebna razmatranja o usklađivanju zajma
FHFA, koja godišnje postavlja ograničenje zajmova za usklađivanje zajma, ima regulatorni nadzor kako bi se osiguralo da Fannie Mae i Freddie Mac ispunjavaju svoje povelje i misije promicanja vlasništva nad domovima Amerikanaca s nižim dohotkom i srednje klase. FHFA koristi povećanje / smanjenje prosječnih cijena stanova od listopada do listopada u mjesečnom istraživanju kamatnih stopa (MIRS) kako bi prilagodio limite za zajmove za sljedeću godinu.
Za provođenje ove ankete, FHFA traži uzorak hipotekarnih zajmodavaca kako bi izvijestili o svim obiteljskim, potpuno amortizacijskim, otkupnim novcem, nekulturnim kreditima koje zatvaraju u posljednjih pet radnih dana u mjesecu. Istraživanje daje mjesečne informacije o kamatnim stopama, uvjetima kredita i cijenama kuća prema vrsti imovine, vrsti zajma (fiksna stopa ili prilagodljiva stopa) i vrsti zajmodavca, kao i informacije o zajmovima s fiksnom kamatom od 15 i 30 godina.