Trebate li agenta za nekretnine?
Autori, Steven D. Levitt i Stephen J. Dubner, u najprodavanijoj knjizi "Freakonomics" (2006) govore o agentima za nekretnine i ističu dvije uznemirujuće korelacije:
- Agenti za nekretnine drže vlastite kuće na tržištu u prosjeku 10 dana duže i podmiruju se po prodajnoj cijeni koja je 3% veća od usporedive kuće koju prodaju za svoje klijente (10.000 USD za kuću od 300.000 USD).
- Provizija od 6% dijeli se između agenta prodavatelja i agenta kupca, a zatim agent mora dio 3% provizije predati agenciji za koju radi, uzimajući prosječno 1, 5% provizije. Dakle, iako dobivanje 10.000 USD više za vaš dom može biti važno za vas, agencijska provizija za taj dodatni novac predstavlja dodatnih 150 USD za dodatnih 10 dana rada.
Pod pretpostavkom da su ove brojke točne, je li pametno uopće izbjegavati agente za nekretnine? Pogledajmo.
Prodaja bez agenta
Prodaja bez agenta je izazov. Među stvarima o kojima agent brine je i navođenje vaše kuće na usluzi višestrukog uvrštavanja (MLS). Ovo je primarni izvor za većinu agenata za prodaju nekretnina koji pretražuju nekretnine u ime klijenata. Nije neobično da agenti prikazuju samo domove koji su navedeni na MLS-u jer znaju da će s njima biti još jedan agent s kojim će se pregovarati, umjesto da imaju posla s nepoznatim, neprofesionalnim prodavateljem. Međutim, iako ne postoji popis MLS-a može biti vrlo značajan, mnogi se domovi i dalje uspješno prodaju putem novina i klasificiranih oglasa.
Sama prodaja kuće također može zahtijevati veliku količinu vremena i energije jer ćete morati obaviti mnoge zadatke koje bi Realtor tradicionalno obavljao u vaše ime. Ljudi koji prodaju svoje domove jedno su od sljedećih.
- Dobro upoznati s postupcima i ugovorima o nekretninama
- Ispitivanje vode da se vidi što bi mogli dobiti za svoj dom ako bi htjeli prodati
- Pomalo očajna i nespremna izgubiti novac provizijama
U svim tim slučajevima ljudi koji prodaju svoje domove moraju imati veliku količinu slobodnog vremena. Ako se spremate za izazov, nastavite s tim. (Za čitanje u vezi, pogledajte pet stvari koje svaki investitor u nekretnine treba znati .)
Đavo kojeg poznaješ
Jedna statistika koja bi bila zanimljiva, ali teško je izmjeriti je razlika u konačnoj prodajnoj cijeni za imovinu koju je vlasnik prodao i istu nekretninu koju prodaje agent. Iako se interesi agenta za nekretnine mogu sukobiti s vašim najboljim interesima, ovi profesionalci i dalje mogu poslužiti kao važna svrha.
Agenti za promet uglavnom imaju realističniji prikaz vrijednosti kuće i dobri agenti su sposobni postići tu cijenu. Uz to, agenti za prodaju nekretnina štede vam vrijeme pokazujući vaš dom bez prekida vašeg rasporeda više nego što je potrebno.
Možda je najvažnija funkcija zastupnika da osigura da su ugovori i druga pravna pitanja u redu. Nitko ne želi proći kroz sav stres zbog nabrajanja i prodaje svog doma, a zatim otkriti da je tužen zbog kršenja ugovora kojim se može izbjeći.
Iako provizije uzimaju vaš konačni zaključak, savjeti i pažljiva provjera (DD) dobrog agenta vjerojatno vrijede. Izazov je pronaći dobrog agenta i osigurati da se vaši interesi poklapaju.
Odabir agenta
Svi agenti nisu stvoreni jednaki. Kada razmišljate o prodaji kuće, prvo što biste trebali učiniti je pitati kolege i prijatelje za preporuku. Preporuke drugih stručnjaka imaju veliku težinu i rezultiraju povlaštenim tretmanom, jer agent za nekretnine neće htjeti izgubiti veliki izvor preporuka.
Čak i dobar agent može pogriješiti na vrsti imovine s kojom se nije navikao baviti. Dakle, ako imate određenu vrstu imovine, možda želite agenta koji je specijaliziran za tu vrstu imovine. Agent će znati više o tome kako i gdje plasirati kuću, i vjerojatno će biti uspješniji u pronalaženju potencijalnih kupaca. (Za više uvida pročitajte Pronalaženje agenta unosa .)
Postavljanje uvjeta
Iako će agent kojeg odaberete raditi mnogo stvari bez vašeg izravnog odobrenja, pazite na neke loše navike koje agenti za prodaju nekretnina ponekad pokazuju.
Jedan od najčešćih problema je neaktivnost. Drugim riječima, agent može izbaciti vašu kuću u MLS i samo pričekati da drugi agent zagrize, umjesto da aktivno udvara kupce. Što je vaša kuća duža na tržištu, ona postaje manje atraktivna i veća je vjerojatnost da će agent za kupovinu staviti nisku ponudu. Sastavljanje tromjesečnog sporazuma o popisu spriječit će ovaj problem. Ako se vaša kuća ne proda nakon tri mjeseca, vi imate pravo oduzeti posao drugom agentu.
Još jedno područje u kojem imate prostora za pregovore je provizija. Iako se kuća od 100.000 i kuća od 300.000 razlikuju, mehanika prodaje gotovo je ista. Prodaja imovine visoke vrijednosti daje vam više snage za traženje nižih provizija. Agenti za prodaju nekretnina često upozoravaju klijente da to može biti opasna taktika, jer neki kupci neće pokazati klijentima kuće koje imaju malu proviziju. Ovaj argument se ne drži, jer je stvarni iznos dolara koji obojica dobivaju znatno veći kod kuće od 300.000, čak i uz proviziju od 4%.
Zaključak
Unatoč nedostacima da se morate pouzdati u nekog drugog, dobar agent vrijedi vašeg novca, osim ako nemate obrazovanje, vrijeme, energiju i marketinško iskustvo za prodaju vlastitog doma. Pronalaženje dobrog agenta može uključivati neke lažne početke, ali ako prođete kroz preporuke i postavite svoje vlastite uvjete, trebali biste ustanoviti da je provizija koju plaćate dobro potrošen novac.