Financijska kriza + 10: Gdje su sada cijene doma?

Prošlo je 10 godina od propasti Lehman Brothersa i slijedeće financijske krize, a čini se da gospodarstvo uspijeva. Burza je upravo postavila rekord najdužeg trčanja bikova u modernoj povijesti, nakon što je prošla 3, 453 dana - gotovo devet i pol godina - bez većih korekcija. Ranije ove godine, stopa nezaposlenosti u SAD pala je na 3, 8%, što je 18 godina.

Stanovanje je bilo u središtu krize koja je proizvela Veliku recesiju. Ali sada, većim dijelom, tržište nekretnina je također vruće: cijene su više, zalihe su smanjene, a standardi kreditiranja su se olakšali, što omogućava većem broju ljudi hipoteku. Prema nedavnom blogu FICO Research, „prvi jasan trend primijećen oko novootvorenih hipoteka je da se, kako se udaljavamo od Velike recesije, čini da su kriteriji za sklapanje ugovora olaksali i da širi dio potrošača dobiva hipoteke. ”

Stambena kriza 101

Ipak, prošlo je punih 10 godina za stanovanje. Podsjetimo zamorne prakse kreditiranja koje su pomogle u pokretanju krize: Stambena zabrinutost pred pojavom kolapsa motivirala je zajmodavce da daju zajmove praktički svakome tko je bio spreman potpisati iscrpljenu crtu - čak i ako pojedinac očito ne može vratiti - samo popuniti višak zaliha. Zajmovi NINJA, izdani zajmoprimcima bez primanja, bez posla i imovine, rasprostranjeni su, a široko izdana 2/28 hipoteka podesiva stopa podrijetla (ARM) postavila je zajmoprimac da propadne. Ti su krediti zajmoprimačima omogućili nižu tržišnu “teaser” stopu za prve dvije godine, nakon čega su kamate skočile na višu stopu, često čineći nepristupačna plaćanja.

Od prvog tromjesečja 2006. do 2012. godine ove hipoteke na ARM-u imale su višu početnu stopu ovrhe - daleko više od fiksne premije, premije ARM-a, subrimskih fiksnih i FHA kredita, kao što je prikazano na sljedećem grafikonu Udruženja hipotekarnih bankara. Subprime ARM-ovi su također imali najviše stope prestupništva u istom razdoblju.

Dug iz ovih zajmova prepakiran je u uložive proizvode, uključujući hipotekarne vrijednosne papire, koji su se prodavali bankama, hedge fondovima, osiguravajućim društvima, mirovinskim fondovima, pa čak i bogatim pojedincima. Kad su zajmoprimci započeli sa zadršavanjem svojih zajmova, bilo je pogubno za svaku financijsku instituciju (ili pojedinca) koja je kupovala ili prodavala vrijednosne papire zaštićene hipotekom. Ispadanje je pomoglo u cijeloj financijskoj industriji. Burza se srušila, banke nisu uspjele, cijene stanova su napredovale, a milijuni ljudi izgubili su posao, velike razlike u mirovinskoj štednji i domovima.

Cijene doma danas

Nacionalni indeks cijena kuća dosegnuo je vrhunac u travnju 2006., dosegao je najnižu točku u ožujku 2011. - otprilike dvije godine nakon što je recesija službeno završila -, a vrhunac je vratio u listopadu 2017., navodi se u posebnom izvješću kompanije za podatke o nekretninama CoreLogic. Nevada je zabilježila najveći pad tijekom recesije, uz 60% pad cijena kuća. Arizona i Florida nisu zaostajale niže, nižeći 51% i 50%, kao što je prikazano na sljedećem grafikonu CoreLogic-a, koji otkriva najveće i najmanje kapi najvećeg vrha do najnižeg stanja u odabranim državama.

"Nakon što su u 2011. konačno dosegli dno, cijene kuća počele su polako rasti na onome gdje sada jesmo", rekao je Frank Nothaft, glavni ekonomist u CoreLogic-u. „Veća potražnja i manja ponuda - kao i procvat tržišta rada - dali su nekim najteže pogođenim tržištima stanovanja rast cijena kuća. Ipak, mnogi se još uvijek nisu vratili na razine pred pad sustava. "

Iako su se mnoge države oporavile od vrijednosti prije krize, to nisu sve dobre vijesti. Stroži standardi kreditiranja nakon krize otežavali su dobijanje hipoteke, što su, vjeruju neki u industriji, pridonijeli pooštravanju zaliha i cijena koje su znatno više od njihovih vrhunca prije krize.

Suočeni s visokim cijenama, strogim standardima pozajmljivanja i konkurencijom kupaca bez gotovine, mnogi kupci kuća sada nemaju mogućnost najma. U nekim područjima metroa, uključujući San Francisco, samo 25% stanovnika može priuštiti kupnju kuće, prema podacima Urban Institute. Zapravo se postotak iznajmljivača u 50 najvećih gradova SAD-a povećao između 2006. i 2016., prema web stranici za nekretnine Zillow. Danas je postotak stanovništva koji iznajmljuje na najvišoj razini od 1965. godine.

"Zaista smo u fazi mamurluka", rekao je Jonathan Miller, predsjednik Uprave za procjenu i savjetovanje nekretnina Miller Samuel. "Samo zato što cijene rastu, ne znači da smo se oporavili. [Tržište] je i dalje iskrivljeno, i to zbog kreditnih uvjeta. "

Pristupačnost ovisi o tržištu

Kad je tržište stanova doseglo vrhunac u travnju 2006. godine, gotovo dvije trećine najnaseljenijih metro područja u SAD-u nabrojeno je kao precijenjeno, a samo pet područja metroa, koja predstavljaju samo 1%, smatrana su podcijenjenim. U ožujku 2011, tržište je doseglo dno, a samo 27 tržišta - ili 7% najnaseljenijih područja metroa - smatralo se precijenjenim. Danas (od prosinca 2017., najnoviji dostupni podaci), najnaseljenija podzemna područja u SAD-u gotovo su čak podijeljena između tržišta koja su podcijenjena, precijenjena i vrijedna - što znači, na njihovo „dugoročno, održivo razinama, poduprtima osnova lokalnog tržišta, kao što je raspoloživi dohodak ", rekao je CoreLogic.

Kao i uvijek, pristupačnost ovisi o tržištu. Na primjer, srednje vrijednosti kućnih vrijednosti na Manhattanu oko 20 puta su veće nego u mjestima poput Clevelanda i Detroita. Prema izvješću JPMorgan-a, visoke cijene manje su povezane s hipotekarnim dugom i više su koncentrirane u područjima koja su ograničena na opskrbu kao što su New York City, područje zaljeva San Francisco, Boston, Seattle, Denver i Portland, Ore. (Vidi također Kriza stanovanja kod stanovanja ">

Dostupnost hipoteka

Standardi zajma su se ublažili u posljednjih nekoliko godina. Analiza uobičajenih sukladnih zajmova koju je objavio CoreLogic utvrdila je da se zajmovi odobravaju za malo rizičnije zajmoprimce - premda, u odmaku od godina prije krize, zajmoprimci moraju pružiti potpunu dokumentaciju o svojim prihodima i mogućnosti otplate. Primjerice, Fannie Mae povećao je maksimalni omjer duga i prihoda (DTI) s 45% na 50%, a obje Fannie Mae i Freddie Mac su počele prihvaćati hipoteke s predujmom čak 3% posljednjih godina. Danas američki potrošači nisu izloženi fluktuirajućim stopama gotovo koliko i prije krize, a samo oko 15% otvorenog hipotekarnog tržišta je podesivo. Unatoč tim pozitivnim mogućnostima, hipotekarno podrijetlo još uvijek nije doseglo razinu prije krize. (Pogledajte naš vodič o osnovama hipoteke .)

Donja linija

Visoke cijene i nedostatak zaliha, u kombinaciji s tijesnim hipotekarnim kreditom i lomljenjem studentskog zajma, doveli su do temeljnog pomaka u smjeru iznajmljivanja. Zapravo, vlasništvo nad kućama u SAD-u doseglo je vrhunac na 69% u 2004. godini, i usprkos nedavnom porastu, stopa ostaje na 64%. I drugi su čimbenici pridonijeli povećanju najma, uključujući potrošačke sklonosti i želju za fleksibilnijim načinom života.

Deset godina nakon velike recesije, gospodarstvo je procvjetalo s rekordnim tržanjem bikova, ohrabrujući broj nezaposlenih i sve veći broj tržišta nekretnina koje su se oporavile na razinu prije krize. Ipak, unatoč današnjem vrućem krajoliku nekretnina, postoji dosta nagađanja da se slijedi još jedan pad tržišta nekretnina - ne nužno na nacionalnoj razini, već u područjima metroa koja pokazuju nedostatak pristupačnosti i brzo rastuće cijene kuća.