Prva hipoteka
Prva hipoteka je glavno založno pravo na zemljištu koje osigurava hipoteku. Prva hipoteka je primarni zajam koji se plaća za nekretninu i ona ima prednost nad svim ostalim založnim pravima ili potraživanjima na imovini u slučaju neplaćanja.
Prva hipoteka nije hipoteka na prvom domu dužnika; to je izvorna hipoteka uzeta na bilo kojoj nekretnini.
Zove se i First laen.
Ključni odvodi
- Prva hipoteka je glavno založno pravo na zemljištu koje osigurava hipoteku.
- Druga hipoteka je novac posuđen protiv osnovnog kapitala za financiranje drugih projekata i izdataka.
- Ako je omjer zajam-vrijednost (LTV) prve hipoteke veći od 80%, zajmodavci uglavnom zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje.
- Hipotekarna kamata plaćena prvom hipotekom oporezuje se porezom, primjenjivo samo na porezne obveznike koji troškove podjeljuju u svojim poreznim prijavama.
Razumijevanje prve hipoteke
Kad pojedinac želi kupiti nekretninu, možda će se odlučiti za financiranje kupnje zajmom kreditne institucije. Zajmodavac očekuje da će se zajam za stan ili hipoteka otplatiti u mjesečnim ratama koje uključuju dio glavnice i kamate. Zajmodavac će imati založno pravo na nekretnini budući da je zajam osiguran od kuće. Ova hipoteka koju je kupac uzeo za kupnju kuće poznata je kao prva hipoteka.
Prva hipoteka je izvorni zajam uzet na nekretnini. Kupac u svom imenu može imati više svojstava; međutim, prvotne hipoteke uzete su radi osiguranja svake imovine koja su prva hipoteka. Na primjer, ako vlasnik nekretnine uzme hipoteku za svaki od svoja tri doma, svaka od tri hipoteke prva je hipoteka.
Izraz "prva hipoteka" navodi nas na razumijevanje da mogu postojati i druge hipoteke na nekretnini. Vlasnik kuće mogao bi izvaditi drugu hipoteku, poput druge hipoteke, dok je izvorna i prva hipoteka još uvijek na snazi. Druga hipoteka je novac posuđen protiv osnovnog kapitala za financiranje drugih projekata i izdataka. Međutim, druga hipoteka i sve druge hipoteke koje su kasnije uzete na istoj nekretnini podređene su prvoj hipoteci. To znači da se prva hipoteka plaća prije nego što se uplate sekundarne hipoteke.
Primjer prve hipoteke
Na primjer, ako kupac u hipoteci osigura prvu hipoteku u iznosu od 250 000 američkih dolara, a nakon nekoliko godina dobije drugu hipoteku na istoj imovini u iznosu od 30 000 dolara, prva hipoteka prelazi u drugu hipoteku. Zajmoprimac neplaćuje svoje isplate nakon što je već otplatio 50 000 USD izvornog iznosa zajma, a njegova imovina se isključuje i prodaje za pokriće zajma. Ako prihod od prodaje imovine iznosi 210.000 USD, prvi hipotekarni zajmodavac dobit će preostali dug, a to je 200.000 USD. Drugi hipotekarni zajmodavac dobit će sve što ostane, a to je u ovom slučaju 10 000 USD. Budući da je prva hipoteka primarni zahtjev koji ima prednost nad sekundarnim potraživanjima, druga hipoteka obično ima veće kamatne stope od prve hipoteke.
First Mortage i LTV
Ako je omjer zajam-vrijednost (LTV) prve hipoteke veći od 80%, zajmodavci uglavnom zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje (PMI). U takvom slučaju zajmoprimac ponekad može biti ekonomično ograničiti veličinu prve hipoteke na 80% LTV-a i upotrijebiti sekundarno financiranje kako bi posudio preostali potrebni iznos. Ekonomija plaćanja PMI-a nasuprot korištenju drugog zajma uvelike ovisi o stopi kojom dužnik očekuje da će se vrijednost njegove kuće povećati. PMI se može eliminirati kada LTV prve hipoteke dosegne 78%; međutim, drugo založno pravo, koje obično ima višu kamatnu stopu od prve hipoteke, mora se isplatiti, najvjerojatnije refinanciranjem prve hipoteke za iznos jednak preostalom stanju i prve i druge hipoteke.
Porezi na prvu hipoteku
Hipoteka na prvu hipoteku oporezuje se porezom. To znači da vlasnici kuća mogu smanjiti svoj oporezivi dohodak za iznos kamata koje su plaćene na kredit za poreznu godinu. Međutim, odbitak poreza na hipoteku primjenjiv je samo za porezne obveznike koji izdvajaju troškove na svoje porezne prijave.