Vodič za prvu kupnju kuće

Izazov kupnje kuće prvi put može se činiti toliko zastrašujući da je primamljivo otići na prvo mjesto u vašem cjenovnom rangu ili nastaviti iznajmljivati. Da bismo vam pomogli da demistificirate postupak i dobijete maksimum od kupnje, istražit ćemo što ćete morati razmotriti prije kupnje, što možete očekivati ​​od samog postupka kupnje i nekoliko korisnih savjeta za lakši život nakon što kupite kupiti svoj prvi dom.

Tko je prvi kupac?

Američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja (HUD), prvi put kupac je netko tko ispunjava bilo koji od sljedećih uvjeta:

• Pojedinac koji već tri godine nije posjedovao glavni prebivalište. Supružnik se također smatra kupcem koji prvi put živi ako ispunjava gornje kriterije. Ako ste vlasnik kuće, ali vaš supružnik nema to mjesto, možete zajedno kupiti mjesto kupca.
• Samohrani roditelj koji je u braku imao samo kuću s bivšim supružnikom.
• Raseljeni domaći čovjek koji je u vlasništvu samo sa supružnikom.
• Pojedinac koji je posjedovao samo prebivalište s prebivalištem koje nije trajno priključeno na trajni zaklad u skladu s važećim propisima.
• Pojedinac koji je posjedovao samo nekretnine koje nisu bile u skladu s državnim, lokalnim ili modelnim građevinskim pravilima - i koje se ne mogu dovesti u sklad za manje od troškova izgradnje trajne građevine.

Razmatranja prije kupnje

Prvo što trebate utvrditi su koji su vaši dugoročni ciljevi, a zatim kako se vlasništvo kuće uklapa u te planove. Neki jednostavno žele pretvoriti sve one "izgubljene" najamnine u hipoteke koje im zapravo daju nešto opipljivo. Drugi vide vlasništvo nad kućom kao znak njihove neovisnosti i uživaju u ideji da postanu svoj posjednik. Sužavanje krupnih ciljeva vlasništva nad kućom usmjerit će vas u pravom smjeru. Evo pet pitanja koja ćete si postaviti:

1. Koji tip kuće najbolje odgovara vašim potrebama?

Kada kupite stambenu nekretninu, na raspolaganju vam je nekoliko mogućnosti: tradicionalna obiteljska kuća, dupleks, gradska kuća, stan, stambena zgrada ili obiteljska zgrada s dvije do četiri jedinice. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, ovisno o ciljevima vašeg vlasništva, tako da morate odlučiti koja će vam vrsta imovine pomoći da postignete te ciljeve. Također možete uštedjeti na kupovnoj cijeni u bilo kojoj kategoriji odabirom gornje fiksacije, iako bi vrijeme, utrošeni kapital i novac koji će se pretvoriti u gornji dio kuće iz snova mogao biti puno više nego što ste se založili.

1. Koje će specifične osobine imati vaš idealan dom?

Iako je dobro zadržati određenu fleksibilnost na ovom popisu, vi kupujete možda najveću kupnju svog života, a zaslužujete da ta kupovina odgovara i vašim potrebama i željama što je moguće bliže. Vaš popis treba sadržavati osnovne želje, poput susjedstva i veličine, sve do manjih detalja poput rasporeda kupaonice i kuhinje koja dolazi s pouzdanim aparatima.

1. Koliko hipoteke ispunjavate?

Prije nego što započnete s kupnjom, važno je steći predstavu koliko će vam zajmodavac zapravo biti spreman kupiti vašu prvu kuću. Možda mislite da si možete priuštiti dom od 300 000 dolara, ali zajmodavci mogu misliti da ste dobri samo za 200 000 dolara, ovisno o faktorima kao što su koliki drugi dug, mjesečni prihod i koliko dugo radite na svom trenutnom poslu. Uz to, mnogi Realtors neće provoditi vrijeme s klijentima koji nisu pojasnili koliko mogu sebi priuštiti. Razmislite o kupovini kuće u povjerenju.

Morat ćete se pobrinuti za svoje osobne financije. Općenito, da biste se kvalificirali za kredit za stanovanje, morate imati dobar kredit, povijest plaćanja računa na vrijeme i maksimalni omjer duga i prihoda od 43%. Zajmodavci ovih dana uglavnom vole ograničiti troškove stanovanja (glavnica, kamate, poreze i osiguranje vlasnika kuća) na oko 30% mjesečnog bruto prihoda zajmoprimaca, iako se ta brojka može uvelike razlikovati, ovisno o lokalnom tržištu nekretnina.

Prije stavljanja ponude za dom obavezno dobijte odobrenje za zajam: prodavači u mnogim slučajevima neće čak ni zabavljati ponudu koja nije praćena hipotekom. To u osnovi radite podnošenjem zahtjeva za hipoteku i popunjavanjem potrebne papirologije. Korisno je kupovati zajmodavca i uspoređivati ​​kamatne stope i naknade pomoću alata kao što je hipotekarni kalkulator ili Google.

Nakon što podmirivate zajmodavca i podnese zahtjev, zajmodavac će provjeriti sve pružene financijske podatke (provjera kreditnih rezultata, provjera podataka o zaposlenju, izračunavanje omjera duga i prihoda itd.). Zajmodavac može unaprijed odobriti dužnika za određeni iznos. Imajte na umu da, čak i ako ste prethodno odobrili hipoteku, vaš zajam može propasti u posljednjem trenutku ako nešto učinite kako biste promijenili kreditni rezultat, poput financiranja kupnje automobila.

4. Koliko si doma zapravo možete priuštiti?

S druge strane, ponekad će vam banka dati kredit za više kuća nego što stvarno želite platiti. To što banka kaže da će vam posuditi 300.000 dolara ne znači da biste zapravo trebali toliko posuditi. Mnogi kupci koji prvi put kupe čine ovu pogrešku i završe „siromašni od kuće“ - što znači da nakon što uplate mjesečnu hipoteku nemaju preostalih sredstava za druge troškove, poput odjeće, komunalnih usluga, odmora, zabave ili čak hrane.

Baš kao što je to slučaj s kupnjom novog automobila, želite pogledati ukupne troškove kuće, a ne samo mjesečne hipotekarne isplate. Naravno, važna je i mjesečna uplata, zajedno s koliko ulaznice možete platiti, koliko su porezi na imovinu u vašem odabranom kvartu, koliko će koštati osiguranje vlasnika kuća, koliko predviđate potrošnju za održavanje ili poboljšanje kuće i koliki će biti vaši troškovi zatvaranja. Ako ste zainteresirani za kupnju stana, imajte na umu da ćete morati plaćati troškove održavanja mjesečno jer ćete biti dio udruženja vlasnika kuća, koja od vlasnika svake jedinice u zgradi prikuplja nekoliko stotina dolara mjesečno u obliku kondominijskih naknada. Vlasnici kooperanata također plaćaju mjesečne naknade za održavanje, premda su one djelomično neoporezive.

5. Imate li ozbiljne uštede?

Čak i ako se kvalificirate za veliku hipoteku, bit će znatni prethodni troškovi (poput predujma za dom, obično 20% ukupne kupoprodajne cijene) i troškovi zatvaranja. Dakle, trebate odložiti novac. Kada je u pitanju ulaganje s ciljem kupnje kuće - kratkoročni cilj - jedan od najvećih izazova je ušteda u dostupnom, relativno sigurnom vozilu koje još uvijek donosi povrat. Ako imate godinu dana do tri godine da ostvarite svoj cilj, depozitna potvrda može biti održiva opcija. Neće vas obogatiti, ali nećete ni izgubiti novac. Ista ideja može se primijeniti na kupnju kratkoročnog portfelja obveznica ili fiksnog dohotka koji će vam donijeti neki rast, ali i zaštititi vas od burne prirode dionica.

Ako se kupovina kuće dogodi za šest mjeseci do godinu dana, tada ćete htjeti novac zadržati tekućim. Račun s visokim prinosom mogao bi biti najbolja opcija. Važno je osigurati da je FDIC osigurano, tako da ako banka ode ispod vas i dalje možete imati svoj novac do 250.000 dolara.

6. Tko će vam pomoći pronaći dom i voditi vas kroz kupnju?

Agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da pronađete kuće koje zadovoljavaju vaše potrebe i da su u vašem cjenovnom rangu, a zatim će se sastati s vama da biste ih pregledali. Nakon što odaberete kuću za kupnju, ovi profesionalci mogu vam pomoći u pregovaranju o cjelokupnom postupku kupnje, uključujući davanje ponude, zajam i dovršavanje papira. Dobra stručnost agenta može vas zaštititi od zamki na koje naiđete tijekom postupka. Većina agenata prima proviziju, uplaćenu od prihoda prodavatelja.

Zasluge za kupce koji prvi put dolaze u kuću

Postupak kupnje

Sad kad ste se odlučili na potez, istražimo što možete očekivati ​​od samog postupka kupnje kuće. Ovo je kaotično vrijeme kada ponude i protuudarke bijesno lete, ali ako ste spremni na gnjavažu (i papirologiju), kroz postupak možete proći sa svojom razumnošću manje ili više netaknuti. Evo osnovnog napretka koji možete očekivati:

1. Pronađite dom.

Obavezno iskoristite sve dostupne mogućnosti pronalaska kuća na tržištu, uključujući korištenje vašeg agenta za nekretnine, pretraživanje mrežnih popisa i vođenje okolica koje vas zanimaju u potrazi za znakovima za prodaju. Ondje stavite neke dostavljače sa svojim prijateljima, obitelji i poslovnim kontaktima. Nikad ne znate odakle može doći dobra referenca ili vodič za kuću.

Jednom kada ozbiljno kupujete dom, nemojte ulaziti u otvorenu kuću bez agenta (ili barem spremni izbaciti ime nekoga s kime navodno radite). Možete vidjeti kako možda ne djeluje u vašem najboljem interesu da se počnete baviti agentom prodavatelja prije nego što kontaktirate nekog svog.

Ako imate proračun, potražite domove čiji puni potencijal tek treba realizirati. Čak i ako si sada ne možete priuštiti zamjenu groznih pozadina u kupaonici, možda bi bilo vrijedno neko vrijeme živjeti s ružnoćom u zamjenu za ulazak u kuću koju si možete priuštiti. Ako dom inače zadovoljava vaše potrebe u pogledu velikih stvari koje je teško izmijeniti, poput lokacije i veličine, ne dopustite da vas tjelesne nesavršenosti odvrate. Kupci koji prvi put trebaju potražiti kuću u koju mogu dodati vrijednost, jer se time nakuplja kapital u kapitalu koji će im pomoći da se podignu na ljestvici imovine.

2. Razmotrite svoje mogućnosti financiranja i sigurno financiranje.

Kupac za prvu kupnju kuća nudi široku paletu mogućnosti da im pomognu da uđu u dom - i one dostupne bilo kojem kupcu, uključujući hipoteke sa hipotekama na kojima je Federalna agencija za stambeno zbrinjavanje, i one usmjerene posebno na neofite. Mnogi programi kupca kod kuće koji prvi put nude minimalne uplate su samo 3% do 5% (u usporedbi sa standardnih 20%), a neki ne zahtijevaju nikakvu predujam.

Prvotimci bi trebali posebno:

Koristite HUD-ov popis resursa. FHA i njezin program zajma dio je HUD-a.

Pogledajte svoju IRA-u. Za potrebe distribucije IRA-a, kupac za prvu kupnju kuća je onaj tko nije posjedovao prisutni interes za mobilne kućice s primarnim boravkom i kućnim prikolicama, kućne čamce i zalihe koje posjeduje stanar-dioničar u zadružnoj stambenoj korporaciji) za prethodne dvije godine. Budući da svaka osoba ima doživotni iznos od 10 000 američkih dolara koji se bez ikakvog povrata može povući iz IRA-e, par bi mogao povući maksimalno 20 000 dolara (10 000 dolara sa svakog računa) u kombinaciji da plati svoj prvi dom. Novac budite sigurni da ćete potrošiti u roku od 120 dana ili za njega postaje plaćena kazna od 10%.

Illinois, Ohio i Washington - nude početnu pomoć za kupce koji se prvi put kvalificiraju. Obično se prihvatljivost u tim programima temelji na prihodu i može imati ograničenja u tome koliko skupo može kupiti nekretninu. Oni koji se kvalificiraju mogu dobiti novčanu pomoć s predujmom i troškovima zatvaranja, kao i troškove rehabilitacije ili poboljšanja imovine.

Znajte za opcije Indijanca. Kupci domorodačkih domobrana mogu se prijaviti za kredit iz Odjela 184. Za ovaj kredit potreban je 1, 5% predujma naknade za zajam i samo 2, 25% predujma za zajmove iznad 50 000 USD (za kredite ispod tog iznosa je 1, 24%). Za razliku od kamatne stope tradicionalnog zajma koja se temelji na kreditnom rezultatu zajmoprimca, stopa zajma temelji se na prevladavajućoj tržišnoj stopi. Zajmovi iz članka 184. mogu se koristiti samo za obiteljske domove (1-4 jedinice) i za primarni boravak.

Nemojte biti vezani za odanost svojoj trenutnoj financijskoj instituciji kada tražite odobrenje ili tražite hipoteku: Kupujte okolo, čak i ako se kvalificirate samo za jednu vrstu zajma. Naknade mogu biti iznenađujuće različite, kao i kamate na hipoteku, što naravno ima veliki utjecaj na ukupnu cijenu koju plaćate za svoj dom.

Neke vlasti također preporučuju da imate zajmodavca za podršku. Kvalificiranje za zajam nije jamstvo da će se zajam na kraju financirati: promjene smjernica preuzimanja ugovora, promjene u analizi zajmodavnih rizika i promjena ulagača mogu se promijeniti. Postoje slučajevi da klijenti potpišu dokumente o zajmu i deponovanju, a zatim obavijeste 24 do 48 sati prije zatvaranja da je zajmodavac zamrznuo sredstva na svom programu zajma. Imati drugog zajmodavca koji vas je već kvalificirao za hipoteku daje vam alternativni način da postupak postupite prema ili blizu rasporedu.

3. Dajte ponudu.

Vaš agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da odlučite koliko novca želite ponuditi za kuću zajedno sa svim uvjetima koje želite zatražiti. Vaš agent će tada predstaviti ponudu agentu prodavatelja; prodavatelj će ili prihvatiti vašu ponudu ili izdati protuvrijednost. Zatim možete prihvatiti ili nastaviti vraćati se naprijed-natrag dok ne postignete ugovor ili ne odlučite da ga nazovete prekida.

Prije nego što pošaljete svoju ponudu, još jedanput pogledajte svoj proračun. Ovaj faktor vremena u procijenjenim troškovima zatvaranja (koji može iznositi bilo gdje od 2% do 5% kupoprodajne cijene), troškovi posla na posao i bilo koji neposredni popravak i obavezni uređaji koji će vam možda trebati prije nego što se preselite. I razmislite naprijed: Lako je biti zaseda većim ili neočekivanim troškovima komunalnih usluga u vašem novom većem domu. Možete zatražiti račune za energiju za posljednjih 12 mjeseci kako biste dobili predodžbu o prosječnim mjesečnim troškovima.

Ako postignete sporazum, uplaćivat ćete dobronamjeran depozit i postupak zatim prelazi u escrow. Escrow je kraće vremensko razdoblje (često oko 30 dana), gdje prodavač skine kuću s tržišta s ugovornim očekivanjem da ćete kupiti kuću - pod uvjetom da tijekom pregleda ne nađete ozbiljne probleme.

4. Provjerite kućni pregled.

Čak i ako se kuća koju namjeravate kupiti čini besprijekornom, obuka stručnog stručnjaka ne može zamijeniti kvalitetu, sigurnost i opće stanje vašeg potencijalnog novog doma. Ne želite se zaglaviti u novčanu jamu ili uz glavobolju zbog izvršavanja mnogih neočekivanih popravaka. Ako kućna inspekcija otkrije ozbiljne nedostatke koje prodavač nije otkrio, općenito ćete moći odustati od ponude i vratiti svoj depozit. Pregovaranje o tome da prodavač napravi popravke ili sniženje prodajne cijene su druge mogućnosti.

5. Zatvorite ili krenite dalje.

Ako možete sklopiti ugovor s prodavateljem ili još bolje, ako inspekcija nije otkrila neke značajnije probleme, trebali biste biti spremni zatvoriti. Zatvaranje u osnovi uključuje potpisivanje tone papira u vrlo kratkom roku, moleći se da ništa ne propadne u posljednjem trenutku.

Stvari s kojima ćete se baviti i koje ćete platiti u posljednjim fazama kupnje mogu uključivati ​​procjenu doma (hipotekarne tvrtke to zahtijevaju da zaštite svoj interes za kuću), vršeći pretragu naslova kako bi bili sigurni da nitko drugi osim prodavatelj ima potraživanje vlasništva nad nekretninom, pribavljanje privatnog hipotekarnog osiguranja ili piggyback zajma ako je vaš predujam manji od 20% i ispunjavanje hipotekarne dokumentacije. Ostali troškovi zatvaranja mogu uključivati ​​naknade za izdavanje zajma, osiguranje naslova, ankete, poreze i troškove kreditnog izvještaja.

Čestitke Novom vlasniku kuće ... Što sada?

Potpisali ste papire, platili prijevoznike i novo se mjesto počinje osjećati kao kod kuće. Igra je završena, zar ne? Ne baš. Troškovi vlasništva nad kućama prelaze okvire avansa i mjesečnog hipotekarnog plaćanja. Provjerimo sada nekoliko konačnih savjeta kako život kao novog vlasnika kuće učiniti zabavnijim i sigurnijim.

1. Nastavite štedjeti.

S vlasništvom kuće dolazi do velikih neočekivanih troškova, poput zamjene krova ili nabave novog grijača vode. Pokrenite fond za hitne slučajeve svog doma kako ne biste bili uhvaćeni bez zaštite kad ti troškovi neminovno nastanu.

1. Redovito održavajte.

Uz veliku količinu novca koju ulažete u svoj dom, poželjet ćete se izvrsno pobrinuti za njega. Redovito održavanje može smanjiti troškove popravka omogućavajući popravljanje problema kad su mali i upravljivi.

1. Zanemarite tržište stanovanja.

Nije važno koliko vaš dom vrijedi u bilo kojem trenutku osim trenutka kada ga prodate. Mogućnost izbora kada prodajete kuću, umjesto da budete prisiljeni prodati ga zbog preseljenja posla ili financijske nevolje, bit će najveća odrednica hoćete li vidjeti solidnu dobit od ulaganja.

1. Ne oslanjajte se na to da ćete ubiti dom kako biste financirali svoju mirovinu.

Iako imate dom, ipak biste trebali nastaviti štedjeti maksimum na svojim mirovinskim računima svake godine. Iako se može činiti teško povjerovati svima koji su promatrali bogatstva koja su neki stvorili tijekom stambenog balona, ​​nećete nužno izvršiti ubojstvo kad prodate kuću. Ako svoj dom želite gledati kao izvor bogatstva u mirovini, uzmite u obzir da nakon što otplatite hipoteku, novac koji ste potrošili na mjesečne isplate možete koristiti za financiranje nekih životnih i zdravstvenih troškova u mirovini.,