Vodič za privatno hipotekarno osiguranje (PMI)

To je mit da za hipoteku morate spustiti 20% kupoprodajne cijene kuće. Zajmodavci nude brojne programe zajma s nižim zahtjevima za plaćanje kako bi odgovarali raznim proračunima i potrebama kupca. Ako ipak krenete ovom rutom, očekujte da ćete platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Ovaj dodatan trošak može povećati troškove vašeg mjesečnog hipotekarnog plaćanja i, ukupno gledano, zajam poskupljuje. Međutim, gotovo je neizbježno ako nemate spremljenog 20% ​​ili više predujma.

Privatno hipotekarno osiguranje (PMI)

Što je PMI?

PMI je vrsta hipotekarnog osiguranja za koju kupci obično moraju platiti konvencionalni zajam kada uplate predujam manji od 20% kupoprodajne cijene kuće. Mnogi zajmodavci nude programe niskog iznosa plaćanja koji vam omogućuju da odložite samo 3%. Trošak te fleksibilnosti je PMI, koji štiti ulaganje zajmodavca u slučaju da ne vratite hipoteku, poznatu kao propust. Drugim riječima, PMI osigurava zajmodavca, a ne vi.

PMI pomaže zajmodavcima da nadoknade više svog novca u zadanom. Razlog zašto zajmodavci zahtijevaju pokriće za niže uplate ispod 20% kupoprodajne cijene, jer posjedujete manji udio u svojoj kući. Hipotekarni krediti vam pružaju više novca unaprijed i, stoga, gubite više ako propustite u početnim godinama vlasništva. Zajmovi koje osigurava Federalna stambena uprava ili FHA zajmovi također zahtijevaju hipotekarno osiguranje, ali smjernice su drugačije od onih za konvencionalne kredite (to ćemo pokriti kasnije).

Trošak PMI-a

Općenito, platit ćete između 40 i 80 USD mjesečno za svakih 100.000 posuđenih dolara, prema Freddie Mac-u, državnom poduzeću koje sponzorira i kupuje i prodaje hipoteke na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Imajte na umu da se ovaj iznos može razlikovati ovisno o vašoj kreditnoj ocjeni i omjeru kredita i vrijednosti - iznosu koji ste posudili na hipoteci u odnosu na vrijednost kuće.

Prije nekoliko godina, imali ste mogućnost odbiti troškove PMI-a od saveznih poreza. Za 2017. godinu i dalje, Kongres je odlučio ne obnoviti tu odredbu, tako da više ne možete odbiti plaćanje PMI-a na svoje godišnje poreze. (Zapravo, kasnije su vratili odbitak samo za 2017. Počevši od 2018. godine, više nema.)

Plaćanje PMI-ja

Imate dvije mogućnosti za plaćanje PMI-a: jednokratna, premija unaprijed plaćena prilikom zatvaranja ili mjesečne premije. U mnogim slučajevima zajmodavci ubacuju PMI u vašu mjesečnu hipoteku kao mjesečnu premiju. Kada primite procjenu zajma i zaključne dokumente o objavljivanju, vaš PMI iznos bit će podijeljen u odjeljku Projektirana plaćanja na prvoj stranici svakog dokumenta.

Druga je mogućnost platiti PMI kao jedan od vaših troškova zatvaranja. Na procjeni zajma i obrascima za otkrivanje podataka možete pronaći ovu premiju na stranici 2, odjeljak B. Međutim, nedostatak ove opcije je vjerovatno da vam taj iznos neće biti vraćen ako premjestite ili refinancirate svoju hipoteku. U nekim slučajevima možete plaćati i premije i mjesečno.

Otkazivanje pokrića PMI-ja

Dobra vijest je da nećete plaćati PMI tijekom cijelog trajanja konvencionalnog zajma.

Federalni zakon o zaštiti vlasnika kuća uklanja PMI na jedan od tri načina:

• otkaz PMI-a pokrenut od strane zajmoprimca
• automatski prestanak PMI-ja
• konačni PMI raskid

Otkazivanje PMI-a možete zatražiti nakon što omjer zajma-vrijednost - iznos vašeg salda kredita podijeljen s tržišnom vrijednošću kuće - padne ispod 80% prvotne procijenjene vrijednosti kuće (ili prije, ako vrijednost vašeg doma procijeni prije). Zajmodavci navode ovaj planirani datum na obrascu za otkrivanje PMI-a, koji ste najvjerojatnije dobili kao dio zaključnih dokumenata.

Da biste otkazali PMI, morat ćete:

• Podnesite svoj zahtjev u pisanom obliku.
• Budite aktualni u svojim mjesečnim hipotekarnim plaćanjima.
• Imajte pozitivnu povijest plaćanja (ne više od jedne isplate koja je kasnila 30 dana u razdoblju od 12 mjeseci ili ne više od jedne isplate koja je kasnila 60 dana u razdoblju od 24 mjeseca, prema Fannie Mae i Freddie Mac).
• Provjerite da nemate mlađe založno pravo (kao što je druga hipoteka).

Automatsko prekidanje PMI-ja

Drugi način za okončanje PMI-a poznat je kao automatski prestanak PMI-a, koji počinje očekivanim datumom kada preostali iznos hipoteke dosegne 78% LTV. Prema zakonu, zajmodavci su dužni PMI automatski otkazati do tog datuma. Isti uvjeti za otkazivanje PMI-a pokrenut od strane zajmoprimca (istodobna povijest plaćanja i bez založnog prava) vrijede i ovdje. Ako ste imali zakašnjelih plaćanja, zajmodavac neće otkazati PMI dok plaćanja ne postanu tekuća.

Konačni PMI raskid

Na kraju, postoji nešto što se zove konačni PMI raskid. To je vrijeme kada zajmodavac mora automatski završiti PMI mjesec dana nakon što kreditni rok dostigne svoju sredinu u rasporedu otplate - čak i ako niste dostigli 78% LTV.

Na primjer, ako imate 30-godišnji fiksni zajam, srednja vrijednost bila bi nakon 15 godina. Opet, morate biti aktualni u uplatama da biste ostvarili pravo. Ova vrsta otkazivanja PMI-a obično se odnosi na kredite s posebnim značajkama, poput plaćanja balonom, razdoblja samo za kamate ili glavnog odstupanja.

Početna vrijednost i PMI

Na vaše ispunjavanje uvjeta za otkazivanje PMI također utječe je li vrijednost vašeg doma s vremenom apresirala ili se smanjila. Ako se poveća, PMI možete otkazati prije nego što se očekuje; ako se smanji, čekat ćete duže nego što se očekivalo da otkažete PMI.

Prije otkazivanja PMI-a, zajmodavac će utvrditi trenutnu tržišnu vrijednost vašeg doma prema mišljenju brokerske cijene (izvodi ga agent za nekretnine koji vaš dom procjenjuje na temelju vrijednosti usporedivih domova u vašem susjedstvu), potvrdu vrijednosti ili neku drugu vrstu procjena imovine

Ako je vrijednost vašeg doma opala zbog pada tržišta, vaš zajmodavac će vjerojatno odbiti vaš zahtjev za otkazivanje PMI-a, osim ako se vrijednost vašeg doma temelji na novoj procjeni, a preostali iznos zajma isplatite na 80% LTV-a nove procijenjene vrijednosti.

S druge strane, vrijednost vašeg doma može se povećati brže nego što se predviđalo, bilo zbog tržišnih uvjeta ili zato što ste ga preradili, što znači da biste mogli prijeći prag od 80% LTV-a prije. U tom slučaju možete zatražiti otkaz PMI-a unaprijed, a vaš zajmodavac će naručiti procjenu kako bi potvrdio trenutnu vrijednost kuće. (Napomena: Vi ste odgovorni za plaćanje procjene imovine, koja može koštati od 300 do 400 dolara. Taj iznos može varirati ovisno o veličini i lokaciji kuće.)

Konvencionalni zajmovi bez PMI-a

Neki zajmodavci nude svoje uobičajene proizvode zajma bez potrebnih PMI-ja; međutim, oni teže naplaćuju veće kamatne stope kako bi se zaštitili ako ne ispunjavate svoj zajam. Dugoročno gledano, to može biti više ili manje skupo od plaćanja PMI-ja, ovisno o tome koliko dugo ostajete u vašem domu ili koliko dugo zadržavate istu hipoteku.

Ovdje može pomoći usporedba kupovine hipoteke. Pogledajte kamatne stope koje se nude za non-PMI kredite naspram onih s PMI-om. Izračunajte razliku između ta dva kako biste vidjeli koliko ćete više platiti zajam bez PMI-a. Je li taj iznos manji od PMI plaćanja dok ne postignete omjer 80% LTV za otkazivanje? Zapamtite, kućne vrijednosti mogu rasti ili pasti, što utječe na duljinu vremena koje možete platiti PMI.

Zahtjevi za predujam

Oduzimanje 20% kupoprodajne cijene kuće uklanja PMI, što je idealan put ako si to možete priuštiti. Pored toga što redovito štedite za predujam, razmislite o kupovini jeftinijeg doma.

Konzervativniji proračun za lov na kuće smanjit će iznos potreban za uplatu 20%.

Piggyback hipoteke i PMI

Neki zajmodavci preporučuju uporabu druge „piggyback“ hipoteke za izbjegavanje PMI-ja. To može pomoći nižim početnim troškovima hipoteke, a ne plaćanju PMI-ja. Radi ovako: Uzete prvu hipoteku za veći dio kupoprodajne cijene kuće (umanjeno za vaš iznos za uplatu). Tada uzimate drugu, mnogo manju hipoteku za ostatak kupoprodajne cijene kuće, umanjenu za iznos prve hipoteke i predujma. Kao rezultat toga, izbjegavate PMI i imate kombinirana plaćanja manja od troškova prve hipoteke s PMI-om.

Međutim, druga hipoteka uglavnom ima veću kamatnu stopu od prve hipoteke. Jedini način da se riješite druge hipoteke je isplata zajma u cijelosti ili refinanciranje (zajedno s prvom hipotekom) u novu samostalnu hipoteku, vjerojatno kad LTV dosegne 80% (kako bi se izbjegao PMI). Međutim, ti zajmovi mogu biti skupi, osobito ako se kamatne stope povećavaju od trenutka kada uzimate inicijalni kredit i kad biste oba kredita refinancirali u jednu hipoteku. Ne zaboravite da ćete morati ponovo platiti troškove zatvaranja kako biste oba kredita refinancirali u jedan.

(Više informacija potražite u odjeljku Kako se riješiti privatnog hipotekarnog osiguranja .)

FHA hipotekarno osiguranje

Ako se ne možete kvalificirati za konvencionalni zajam, razmislite o FHA kreditu. Kao i neki konvencionalni zajmovi, FHA zajmovi imaju mogućnost slabog plaćanja - samo 3, 5% manje - i opuštenije kreditne zahtjeve.

Zajmodavci zahtijevaju hipotekarno osiguranje za sve FHA zajmove, koji se isplaćuju u dva dijela: unaprijed premiju hipotekarnog osiguranja ili UFMIP i godišnju premiju hipotekarnog osiguranja ili godišnju MIP. Oba troška navedena su na prvoj stranici procjene vašeg zajma i završnom objavljivanju.

Prednja premija osiguranja

Najprije premija za hipotekarno osiguranje (UFMIP) iznosi 1, 75% iznosa kredita. Možete je platiti unaprijed prilikom zatvaranja ili možete pretvoriti u vašu hipoteku. Ako se odlučite za uključivanje UFMIP u svoju hipoteku, mjesečna plaćanja bit će veća i ukupni troškovi zajma će porasti.

Godišnja premija

Uz UFMIP, platit ćete godišnji MIP, koji je podijeljen na jednake mjesečne rate i uvršten u hipotekarna plaćanja. Ovisno o roku i veličini zajma, platit ćete 0, 45% do 1, 05% iznosa kredita.

Otkazivanje FHA MIP-a

Ako smanjite 10% ili više, godišnji MIP može biti otkazan nakon prvih 11 godina vašeg zajma. Međutim, za razliku od klasičnih zajmova, FHA zajmovi s predujmom ispod 10% zahtijevaju da plaćate godišnji MIP za vrijeme trajanja kredita. Ako padnete u potonji kamp, ​​jedini način uklanjanja MIP plaćanja je refinanciranje u konvencionalni zajam, nakon što je vaš omjer LTV dovoljno nizak da biste se kvalificirali za konvencionalnu hipoteku bez PMI-a.

Donja linija

Ako nemate puno novca spremljenog za predujam, plaćanje PMI-a je kompenzacija koju ćete zaraditi više novca. Nisi sam ako odabereš ovaj put. Ovih dana većina kućnih kupaca plaća uplatu ispod 20%. U 2017. godini srednja početna uplata za dom iznosila je 10%, pokazalo je istraživanje Nacionalnog udruženja nekretnina.

Dok podnosite zahtjeve za hipotekom, pažljivo pogledajte procjene kredita da biste usporedili koliko ćete platiti zajam s PMI-om. Zajam koji možda ne zahtijeva PMI, ali dolazi s višom kamatnom stopom. Uz nekoliko izuzetaka, PMI je teško izbjeći ako vam je potreban zajam s niskim predujmom, ali na kraju tunela postoji svjetlo: Nećete platiti PMI za vrijeme trajanja zajma. (Za povezano čitanje, pogledajte "Kako izbjeći plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja - PMI")