Ulaganje u vlasništvo kuće

Vlasništvo kuće uvijek je bilo dio američkog sna. Zbog toga mnogi prihvaćaju posjedovanje kuće kao pravu stvar bez obzira na dobrobiti ili rizike. Ako razmišljate o kupnji kuće, trebali biste znati i pregledati prednosti odluke o investiranju koje ćete donijeti i sve što dolazi s njom prije nego što se potpišete na točkastu liniju.

Ključni odvodi

• Ako razmišljate o vlasništvu nad domovima, budite svjesni i pregledajte prednosti zajedno s potencijalnim rizicima s kojima biste mogli biti suočeni prije nego što zaključite ugovor.
• Prednosti uključuju aprecijaciju, vlasnički kapital, odbitke poreza i odbitne troškove.
• Rizici i upozorenja mogu uključivati ​​visoke prethodne troškove, amortizaciju i nelikvidnost.

Atraktivna dugoročna investicija

Kupnja kuće jedna je od najboljih dugoročnih investicija koje možete uložiti. Prema indeksu Federalne agencije za stambeno financiranje (FHFA) Indeks cijena kuća (HPI), američke cijene kuća porasle su u prosjeku za 34, 71% tijekom petogodišnjeg razdoblja koje se završava 31. prosinca 2017. U prosjeku, vlasnici kuća vidjeli su vrijednost svojih nekretnina ulaganja u tom razdoblju rastu za 6, 94% godišnje. To nije loš povrat ulaganja koja vam također pruža mjesto za život.

Visoki prednji troškovi

Kupnja kuće postoji više od prodajne cijene i kamatne stope. Možete očekivati ​​da ćete platiti bilo gdje od 2% do 5% kupoprodajne cijene u zatvaranju troškova. Iz tog razloga kupnja kuće nije baš dobra kratkoročna investicija. Stručnjaci kažu da bi trebali nadoknaditi te troškove barem pet godina kako biste povratili te troškove. Neki od najčešćih troškova zatvaranja uključuju pristojbu za prijavu, naknadu za procjenu troškova, odvjetničke pristojbe, porez na imovinu, hipotekarno osiguranje, kućni pregled, premiju osiguranja prvog vlasnika kuće, traženje naslova, osiguranje naslova, bodove (unaprijed plaćene kamate), naknadu za izvor, snimanje naknade i anketiranje.

Zahvalnost

Vrednovanje predstavlja porast vrijednosti kuće s vremenom. Iako su cijene nekretnina ciklične, uglavnom se s vremenom povećavaju ili cijene. Nemojte očekivati ​​da će se vrijednost drastično povećati ako ga kratkotrajno posjećujete. Ali ako ostanete u svom domu dovoljno dugo, postoji vrlo velika vjerojatnost da ćete biti u mogućnosti prodati svoj dom radi zarade zbog uvažavanja kasnije u budućnosti.

Nekretnine cijene prvenstveno zbog zemljišta na kojem dom sjedi, dok stvarna struktura opada kako vrijeme prolazi. Dakle, izraz "lokacija, lokacija, lokacija" nije samo fraza nekretnine, već vrlo važna činjenica pri kupnji kuće. Susjedstvo s blagodatima koje donosi - školske četvrti, parkovi, stanje na cestama itd. - i grad u kojem se nalazi dom u svemu su značajni za cijelu nekretninu.

Razmislite o kući koja je razorena i razorena do te mjere da je nenaseljena. U ovom slučaju, zemljište ispod kuće možda vrijedi značajnu svotu novca. Prodavatelj može razmotriti prodaju kakva jest - s još uvijek netaknutom strukturom - ili trošiti malo više na rušenje kuće i prodaju zemljišta po višoj cijeni.

Vrednovanje je promjena vrijednosti vašeg doma tijekom vremena, dok je kapitalna vrijednost kuće razlika između salda na vašoj hipoteci i tržišne vrijednosti vašeg doma.

Izgradnja kapitalnog kapitala

Domaći kapital predstavlja razliku između toga koliko još dugujete po vašoj hipoteci i tržišne cijene ili vrijednosti vašeg doma. Domaći kapital i uvažavanje mogu se razmatrati zajedno. Kao što je gore spomenuto, vaš dom će s vremenom rasti na tržišnoj vrijednosti. Vaš kapital također raste kako otplaćujete hipoteku, s tim što manje plaćanja ide prema kamatama i više prema smanjenju stanja na vašem kreditu.

Stvaranje glavnice traje neko vrijeme jer treba vremena za snizenje glavnice zbog hipotekarnog kredita - osim ako, naravno, ne napravite veliki predujam ili redovne uplate. Međutim, morate imati na umu da je duljina vremena u kojem imate svoj dom glavni faktor u tome koliko kapital možete graditi i uvažavanje koje možete ostvariti. Što duže zadržavate novac, to ćete dobiti više kapitala.

Domaći kapital pruža fleksibilnost za dobivanje zajma koji je vezan za iznos vašeg glavnice. Mnogi investitori istodobno slijede kapital i uvažavanje kuće. Ako investitor vjeruje da se njihova vrijednost kuće uvelike cijeni, oni mogu odložiti zajam domaćeg kapitala kako bi imali bolju priliku za ostvarivanje uvažavanja prodavača.

Ponos vlasništva

Jedna od često navedenih prednosti vlasništva nad kućom je znanje da posjedujete svoj mali kutak svijeta. Kuću možete prilagoditi, preraditi, obojiti i ukrasiti bez potrebe za vlasnikom kuće.

Lokacija, lokacija, lokacija

Iako otplata hipoteke djeluje isto bez obzira gdje živite, rast tržišne vrijednosti ovisi o lokaciji. Iako FHFA kaže da su prosječne cijene kuća porasle za 34, 71% u SAD-u tijekom petogodišnjeg razdoblja koje je završilo 31. prosinca 2017., cijene u odjelu popisa u Srednjem Atlantiku porasle su samo za 18, 48%. Cijene u popisu stanovništva u Tihom oceanu porasle su za prosječno 57, 06% između 31. prosinca 2012. i 31. prosinca 2017. godine.

Kako biste vidjeli kako to može utjecati na cijene tamo gdje namjeravate kupiti, pogledajte cijeli FHFA grafikon u nastavku:

Izvor: FHFA. Popisi stanovništva u SAD-u, postotne promjene cijena kuća. Desezonirani, HPI-jev postupak kupnje samo za razdoblje, 31. prosinca 2017.

Isključenje kapitalnih dobitaka

Na kraju ćete prodati svoj dom. Kad to učinite, zakon vam omogućuje da zadržite dobit i ne plaćate porez na kapitalni dobitak. To je neoporeziva dobit koja iznosi do 250 000 američkih dolara za vlasnike domova za samohrane i 500 000 dolara za bračne parove. Ovo je samo za vaše glavno prebivalište - ne za drugi dom ili kuću za odmor.

Nekoliko je zahtjeva koje morate ispuniti kako biste se kvalificirali za ovo izuzeće. Morate posjedovati dom najmanje dvije godine - 24 mjeseca - u posljednjih pet godina do dana zatvaranja. Uvjet za prebivanje naređuje da ste trebali živjeti u domu najmanje 730 dana ili dvije godine, tijekom petogodišnjeg razdoblja koje je dovelo do rasprodaje. Posljednji zahtjev, zahtjev za potražnjom, naglašava da niste profitirali od prodaje drugog primarnog prebivališta tijekom dvogodišnjeg razdoblja, što je dovelo do najnovije prodaje.

Premještanje i ostali troškovi

Ako se ne možete kvalificirati za potpuno isključenje kapitalnih dobitaka, možda ćete moći polagati troškove preseljenja. Iako to može biti toliko izuzeće od kapitalnog dobitka, ipak možete nadoknaditi neke troškove ako možete dokazati da je prodaja potaknuta promjenom radnog mjesta, zdravstvenim razlozima ili drugim događajima koje niste mogli predvidjeti.

Ako podnosite zahtjev za premještanje troškova, odbitci će uglavnom pokrivati ​​premještanje vaše robe i osobnih stvari, uključujući troškove skladištenja u tranzitu ili u inozemstvu, troškove nastale putovanjem do vašeg novog doma, uključujući smještaj, ali ne i obroke, ovrhe i otkaze komunalnih usluga, te troškove isporuke. vozila i kućne ljubimce u vaš novi dom.

Da biste se kvalificirali za troškove preseljenja, morate IRS-u dokazati sljedeće:

• Vrijeme kretanja i udaljenost : Vaš se pomak mora dogoditi u roku od godinu dana od datuma početka, na novom radnom mjestu. A udaljenost između vašeg novog doma i posla ne može biti veća od udaljenosti između vašeg starog doma i novog posla.
• Ispitivanje na daljinu : Vaš novi posao, a samim tim i novi dom, morate biti udaljeni najmanje 50 milja od vašeg starog.
• Vremenski test : IRS zahtijeva da tijekom prve godine nakon preseljenja radite s punim radnim vremenom najmanje 39 tjedana.

Porezni odbitci

Nakon uvažavanja, korist vlasništva nad kućama koja se navodi najčešće su odbitci poreza ili uštede. Kad kupite kuću, možete odbiti dio troškova posjedovanja kuće od poreza koje plaćate državi. To uključuje kamate na hipoteku i na vašem glavnom prebivalištu i na drugom domu, što može iznositi tisuće dolara godišnje.

Kamate na zajmove s vlasničkim kapitalom ili kreditne linije vlastitog kapitala (HELOC-ovi) također se odbijaju ako se sredstva značajno poboljšaju vaš dom.

Također možete odbiti do 10.000 USD državnih i lokalnih poreza (SALT), uključujući porez na imovinu.

Novi porezni zakon

Novim Zakonom o porezima na dobit i radnim mjestima, donesenim u prosincu 2017., unesene su znatne promjene u dijelove poreznog zakona koji se odnose na vlasništvo nad kućama. Ako budući Kongres ne izmijeni zakon, sve odredbe istječu nakon 31. prosinca 2025. godine.

Novi zakon ograničava odbitke za hipotekarne kamate na 750 000 USD ukupnog hipotekarnog duga, uključujući prvo i drugo stanovanje i sve stambene vlasničke ili HELOC kredite. Prethodno ograničenje iznosilo je 1.000.000 USD hipotekarnog duga plus dodatnih 100.000 američkih dolara duga.

Postoji iznimka koja dopušta 1.000.000 USD ukupnog hipotekarnog duga ako ste kupili dom 14. ili 2017. prosinca 2017. Ova odredba se primjenjuje čak i ako refinancirate staru hipoteku. Kamata na zajam na domaćem kapitalu može se odbiti samo ako se novac koristi za znatna poboljšanja kuće u kojoj ste uzeli kredit. Prije toga, kamata do 100.000 USD bila je odbitna bez obzira na to kako se koristio novac iz osnovnog kapitala.

Odbici za SALT, uključujući porez na imovinu, sada su ograničeni na 10 000 USD. Prije toga, sva SALT plaćanja bila su odbitna, osim ako niste bili podložni alternativnom minimalnom porezu. Ostale nove odredbe uključuju ograničenja za zahtijevanje gubitaka od nezgode, osim za federalno proglašene katastrofe i ne odbitak za pokretne troškove osim vojne vojske.

Sve ove promjene smanjile su vrijednost posjedovanja kuće - uključujući činjenicu da će uz udvostručenje standardnog odbitka, također prema novom poreznom zakonu, manje ljudi imati dovoljno odbitka da podnesu raspored A umjesto da uzmu standardni odbitak. Dakle, činjenica da imate pravo na odbitak poreza ne znači da će vam ona na kraju biti korisna. Strogo ograničavanje odbitka za SALT posebno će štetno utjecati na smanjenje dostupnih odbitka za ljude koji žive u državama s visokim porezom.

Prisilna štednja

Dok plaćate hipoteku i smanjujete iznos koji dugujete, a da to ne shvaćate, štedite kako vrijednost vašeg doma raste - baš kao i vrijednost štednog računa s kamatama. Kad prodate, vjerojatno ćete dobiti svaki dolar koji ste platili i više, pod pretpostavkom da ostanete u svojoj kući dovoljno dugo. Vremenom prosječni prinos od 6% (kamatne stope) na vašu štednju trebao bi više nego pokriti vaše troškove.

Potencijalna amortizacija

Ne rastu sve kuće. Stambena kriza iz 2008. dovela je do toga da su mnogi vlasnici kuća bili pod vodom, što znači da dugujete više hipoteke nego što vrijedi vaš dom. Stambena kriza ne bi stagnirala ili padala, kako bi se smanjila ili smanjila cijene kuća. Regionalni ili lokalni ekonomski uvjeti mogu rezultirati kućnim vrijednostima koje ne idu u korak s inflacijom.

Također zapamtite da će se stvarna struktura u kojoj živite s vremenom smanjivati. To može biti zbog općih uvjeta imovine ili nedostatka održavanja i popravaka.

Financijske odgovornosti

Vlasništvo dolazi s odgovornostima. Morate platiti hipoteku ili riskirati da izgubite svoj dom i kapital koji ste izgradili. Održavanje i održavanje su vaša odgovornost. Ne možete nazvati iznajmljivača u 2 sata ujutro da popravi nepropusnu vodovodnu cijev. Ako je krov oštećen, morate ga popraviti - ili ga popraviti - sami. Košnja travnjaka, uklanjanje snijega, osiguranje vlasnika kuća i osiguranje od odgovornosti spadaju na vas.

nelikvidnost

Za razliku od zaliha, koje se mogu prodati za nekoliko dana, domovi se obično istovaruju mnogo duže. Činjenica da možete imati pristup do 500 000 američkih dolara bez poreza na dobit ne znači da imate spreman pristup. U međuvremenu, još uvijek morate izvršiti hipoteku i održavati kuću dok je ne prodate.

Donja linija

Dom je investicija koja dolazi s mnogim investicijskim koristima, ali i rizicima, što ga čini investicijom koja nije svima. Stoga je važno odmjeravanje investicijske koristi u odnosu na rizike. Racionalna usporedba prednosti i nedostataka može vam pomoći da odlučite hoćete li uložiti novac u kućno ulaganje ili potencijalno pronaći bolji povrat negdje drugdje.

Ako ste prvi kupac za kupnju kuća, razmislite o pohađanju tečaja kako biste saznali više o vlasništvu kuće. Neki tečajevi za obrazovanje kod kuće besplatni su i nude se lokalno, dok drugi mogu naplatiti malu naknadu.