Kako analizirati ulaganja u nekretnine

Povjerenje o investiranju u nekretnine (REIT) je društvo za prodaju nekretnina koje nudi zajedničke dionice za javnost. Na ovaj je način REIT dionica slična bilo kojoj drugoj dionici koja predstavlja vlasništvo u poslovanju. REIT ima dvije jedinstvene osobine: njegova osnovna djelatnost je upravljanje skupinama koje stvaraju dohodak i većinu svog profita mora raspodjeljivati ​​kao dividende. Ovdje ćemo pogledati REITs, njihove karakteristike i kako se analiziraju.

Kvalifikacije

Da bi se kvalificiralo za REIT s IRS-om, tvrtka za nekretnine mora pristati isplatiti najmanje 90% svoje oporezive dobiti u dividendi (i ispuniti dodatne, ali manje važne uvjete). Imajući REIT status, društvo izbjegava porez na dobit. Obična korporacija pravi dobit i plaća porez na cjelokupni profit, a zatim odlučuje kako rasporediti dobit nakon oporezivanja između dividendi i reinvestiranja; REIT jednostavno raspodjeljuje svu ili gotovo cjelokupnu zaradu i preskače porez.

Različite vrste

Postoji nekoliko različitih vrsta REIT-a. Neki spadaju u posebnu klasu koja se naziva hipotekarni REITs. Ti REIT-ovi daju zajmove osigurane nekretninama, ali obično ne posjeduju ili ne upravljaju nekretninama. Hipotekarni REIT-ovi zahtijevaju posebnu analizu. To su financijske tvrtke koje za upravljanje izloženošću kamatnim stopama koriste nekoliko instrumenata zaštite. Ovdje ih nećemo razmatrati.

Iako je nekoliko hibridnih REIT-ova vođeno i operacijama s nekretninama, ali i hipotekarnim kreditima, većina REIT-a usredotočena je na poslovanje "teškom imovinom" poslovanja s nekretninama. Nazivaju se kapitalnom REIT-om. Kad čitate o REIT-u, obično čitate o kapitalnom REIT-u. Vlasnički kapital REITs obično se specijalizirao za posjedovanje određenih vrsta zgrada, kao što su stanovi, regionalni centri, poslovne zgrade ili objekti za smještaj. Neki su raznoliki, a neki su specijalizirani, što znači da prkose klasifikaciji - kao što je, na primjer, REIT koji posjeduje golf terene.

Analiza ulaganja

REIT-ovi su dionice koje isplaćuju dividendu i usredotočene su na nekretnine. Ako tražite prihod, razmislili biste o njima zajedno s novčanim fondovima s visokim prinosom i dionicama za isplatu dividendi. Kao dionice s isplatom dividende, REIT-ovi se analiziraju slično kao i druge dionice. No, postoje neke velike razlike zbog knjigovodstvenog postupanja s imovinom.

Ilustrirajmo pojednostavljenim primjerom. Pretpostavimo da REIT kupi zgradu za milion dolara. Računovodstvo zahtijeva da naša REIT amortizacija obračuna na imovinu. Pretpostavimo da smo amortizaciju proširili na 20 godina ravno. Svake godine odbit ćemo 50 000 američkih dolara troškova amortizacije (50 000 dolara godišnje x 20 godina = milion dolara).

Pogledajmo gore pojednostavljenu bilancu i račun dobiti i gubitka. U 10. godini, naša bilanca nosi vrijednost zgrade u iznosu od 500 000 USD (aka, knjigovodstvena vrijednost): izvorni povijesni trošak od milijun USD minus 500 000 USD akumulirana amortizacija (10 godina x 50 000 USD godišnje). Naš račun dobiti i gubitka oduzima 190 000 USD troškova od 200 000 USD prihoda, ali 50 000 USD troškova je amortizacijski trošak.

Međutim, naš REIT zapravo ne troši ovaj novac u 10. godini; amortizacija je novčani trošak. Stoga neto naknadu vraćamo na ime amortizacije kako bismo proizveli sredstva od operacija (FFO). Ideja je da amortizacija nepravedno smanjuje naš neto prihod, jer naša zgrada vjerojatno nije izgubila ni polovinu vrijednosti tijekom posljednjih 10 godina. FFO ispravlja ovu pretpostavljenu distorziju isključujući trošak amortizacije. (FFO uključuje i nekoliko drugih prilagodbi.)

Moramo napomenuti da se FFO približava novčanom toku nego neto prihodu, ali ne obuhvaća novčani tok. Uglavnom, primijetite u gornjem primjeru da nikada nismo računali milijun dolara utrošenih za nabavku zgrade (kapitalni izdaci). Preciznija analiza uključivala bi kapitalne izdatke. Brojanje kapitalnih rashoda daje broj poznat kao prilagođeni FFO, ali ne postoji univerzalni konsenzus u vezi s njegovim izračunom.

Naša hipotetička bilanca može nam pomoći da razumijemo drugu uobičajenu metriku REIT-a, neto vrijednost imovine (NAV). U 10. godini knjigovodstvena vrijednost naše zgrade bila je samo 500 000 USD jer je polovica prvobitnog troška amortizirana. Dakle, knjigovodstvena vrijednost i srodni omjeri poput cijene prema knjizi - često sumnjivi u odnosu na opću analizu glavnice - prilično su beskorisni za REIT-ove. NAV pokušava knjigovodstvenu vrijednost nekretnina zamijeniti boljom procjenom tržišne vrijednosti.

Izračun NAV-a zahtijeva pomalo subjektivnu procjenu REIT-ovih udjela. U gornjem primjeru vidimo da zgrada ostvaruje operativni prihod od 100 000 USD (200 000 USD prihoda umanjeno za 100 000 USD operativnih troškova). Jedna od metoda bila bi iskorištavanje operativnog prihoda na temelju tržišne stope. Ako mislimo da je tržišna sadašnja stopa ograničenja za ovu vrstu građevine 8%, tada naša procjena vrijednosti zgrade postaje 1, 25 milijuna USD (100, 000 USD operativnog prihoda / 8% cap cap = 1, 250, 000 USD). Ova procjena tržišne vrijednosti zamjenjuje knjigovodstvenu vrijednost zgrade. Tada bismo oduzeli hipotekarni dug (nije prikazan) da bismo dobili neto vrijednost imovine. Imovina umanjena za dug jednaka je kapitalu, pri čemu 'neto' u neto vrijednosti znači neto dug. Posljednji korak je podijeliti NAV na uobičajene dionice da biste dobili NAV po dionici, što je procjena unutarnje vrijednosti. Teoretski, kotirana cijena dionice ne smije se udaljiti od NAV-a po dionici.

Odozgo prema dolje Bottom-Up

Kad skupljate zalihe, ponekad čujete analizu odozdo prema gore i odozdo prema gore. Odozgo prema dolje započinje s ekonomskom perspektivom i kladi se na teme ili sektore (na primjer, starije demografske kategorije mogu pogodovati kompanijama s drogama). Najniža koncentracija usmjerena je na osnove određenih tvrtki. Za zalihe REIT-a očito je potrebna analiza odozdo i odozdo prema gore.

Iz perspektive odozgo na dolje, na REIT može utjecati sve što utječe na ponudu i potražnju imovine. Populacija i rast radnih mjesta obično su povoljni za sve vrste REIT-a. Kamatne stope su, ukratko, mješovita vreća. Rast kamatnih stopa obično znači poboljšanje ekonomije, što je dobro za REIT-ove, jer ljudi troše, a tvrtke iznajmljuju više prostora. Rast kamata obično je dobar za REIT-ove stanove, jer ljudi radije ostaju, iznajmljivači, umjesto da kupuju nove domove. S druge strane, REIT-i često mogu iskoristiti niže kamatne stope smanjujući svoje troškove kamate i na taj način povećavajući svoju profitabilnost.

Važni su i uvjeti na tržištu kapitala, naime institucionalna potražnja za REIT-ovim glavnicama. U kratkom roku ovaj zahtjev može nadvladati osnove. Na primjer, zalihe REIT-a su se prilično dobro pokazale u 2001. i prvoj polovici 2002. godine, unatoč lošim osnovama, jer se novac slivao u cjelokupni razred imovine.

Na pojedinačnoj razini REIT-a želite vidjeti snažne izglede za rast prihoda, poput prihoda od najma, prihoda od srodnih usluga i FFO-a. Želite vidjeti ima li REIT jedinstvenu strategiju za poboljšanje popunjenosti i podizanje stanarina. REIT-ovi obično traže rast akvizicijama i dalje imaju za cilj ostvariti ekonomiju razmjera asimilacijom neuspješno vođenih svojstava. Ekonomija razmjera ostvarila bi se smanjenjem operativnih troškova kao postotak prihoda. Ali stjecanja su dvosjekli mač. Ako REIT ne može poboljšati stopu zauzetosti i / ili povećati najamnine, može biti primoran na nepromišljene preuzimanja kako bi potaknuo rast.

Kako hipotekarni dug igra veliku ulogu u vrijednosti kapitala, vrijedi pogledati bilans. Neki preporučuju da gledaju poluge, poput omjera duga prema udjelu. Ali u praksi je teško odrediti kada je utjecaj postao prekomjeran. Važnije je odmjeriti omjer duga s fiksnom i promjenjivom stopom. U trenutnom okruženju s niskom kamatnom stopom REIT koji koristi samo dug s promjenjivom kamatnom stopom bit će oštećen ako kamatne stope porastu.

Donja linija

REITs su tvrtke za nekretnine koje moraju isplatiti visoke dividende kako bi uživale u poreznim povlasticama statusa REIT. Stabilni dohodak koji može prelaziti prinose riznice kombinira se s nestabilnošću cijena da bi se ponudio ukupni potencijal prinosa koji suparuje zalihe male kapitalizacije. Analiza REIT-a zahtijeva razumijevanje računovodstvenih poremećaja uzrokovanih amortizacijom i pažljivo obraćanje makroekonomskih utjecaja.