Kako odabrati plan obrnutog hipotekarnog plaćanja

Postoji šest različitih načina na koji možete dobiti prihod od najpopularnije vrste obrnute hipoteke, hipoteka za konverziju kućnog kapitala (HECM). Američko Ministarstvo za stambeni i urbanistički razvoj, koje regulira HECM-ove, te izbore naziva "planovima plaćanja". Možete se odlučiti za dobijanje velikog paušala unaprijed, uspostaviti kreditnu liniju koju možete podići po potrebi i primati jednake mjesečne isplate ili odaberite neku kombinaciju ovih opcija.

Sadržaj

• Plan plaćanja s fiksnom stopom
• Planovi plaćanja s podesivom stopom
• Opcija 1: Plan plaćanja zakupa
• Opcija 2: Terminski plan plaćanja
• Opcija 3: Kreditna linija
• Opcija 4: Izmijenjeni plan mandata
• Opcija 5: Izmijenjeni vremenski plan

Plan koji odaberete utjecat će na to koliko novca dobijete kratkoročno i dugoročno, koliko brzo trošite kapital svog kapitala i koliko učinkovito povratna hipoteka pomaže u financijskim ciljevima. Evo pogledati kako funkcionira svaki plan plaćanja i njihove prednosti i nedostatke. (Za više detalja, pogledajte Pregled reguliranja povratne hipoteke i Potpuni vodič za poništene hipoteke.)

Plan plaćanja s fiksnom stopom

Ako želite povratnu hipoteku s fiksnom stopom, imate samo jednu opciju plana plaćanja: paušalno plaćanje s jednim isplatom.

Kako radi

Veliki iznos dobijate odjednom čim se povratna hipoteka zatvori. Na taj iznos obračunava se kamata, tekuće mjesečne premije za hipotekarno osiguranje, kao i svi financirani troškovi zatvaranja sve dok obrnuta hipoteka ne dođe do dospijeća. Početna kamatna stopa je viša nego što je to slučaj s planovima s prilagodljivom kamatnom stopom, ali je očekivana kamatna stopa s vremenom niža.

Profesionalci

Ovu vrstu zajma trebali biste koristiti za otplatu visokog hipotekarnog stanja ili za pokrivanje nekog drugog velikog troška. "Paušalna raspodjela najbolje funkcionira za ljude koji imaju veliku postojeću hipoteku koju trebaju otplatiti", kaže Casey Fleming, savjetnik za hipoteku u San Joseu, Kalifornija, koji trenutno radi za C2 Financial Corp. i ima više od 30 godina iskustva u hipotekarnoj industriji. Kaže da je to najbolja opcija ako trebate uzeti sav ili većinu raspoloživih zarada odjednom.

Protivnici

Ne možete ubuduće primati nikakve dodatne prihode od ovog zajma. Zajmoprimci koji nisu dobri u upravljanju novcem ili koji su izgubili sposobnost za to rizikuju da izgube prihod ili prebrzo troše. Prevaranti ponekad uvjeravaju starije osobe da uzmu ovu vrstu zajma ili ciljaju vlasnike kuća koji su nedavno uzeli jedan kredit. (Više informacija potražite u odjeljku Pazite na ove prijevarane hipoteke .)

Fleming kaže da je najveći nedostatak to što „za gotovo sve slučajeve, maksimalni izvlačenje u prvoj godini iznosi 60% početnog početnog ograničenja. Budući da ova opcija ima samo jedno povlačenje, maksimalni iznos zajma je prilično nizak. ”Ostalih 40% zadržavate kao domaći kapital. Nikad se ne možete posuditi za tih 40%, ali ako to bude dobro, možete prodati dom i otplatiti obrnutu hipoteku.

Da biste s vremenom pristupili svom vlasničkom kapitalu, morate odabrati plan plaćanja s prilagodljivom stopom.

Planovi plaćanja s podesivom stopom

Ostalih pet planova za povratnu hipoteku imaju podesive stope. Ako odaberete jedno od toga, postoje tri mogućnosti za promjenu kamatne stope. Samo jedna će se odnositi na vašu hipoteku i ona će biti otkrivena u papirologiji vašeg kredita.

• Vaša kamatna stopa prilagođava se jednom godišnje na temelju indeksa blagajne konstantnog dospijeća (CMT) plus marže koju utvrđuje zajmodavac. Stopa se ne može povećati za više od 2% godišnje, a ne može se povećati ili smanjiti za više od 5% od početne stope tijekom trajanja kredita.
• Vaša kamatna stopa prilagođava se mjesečno na temelju indeksa CMT plus marže koju je utvrdio zajmodavac. Stopa se ne može povećati za više od 10% tijekom roka zajma, a nema ograničenja kako niska kamatna stopa može ići.
• Vaša kamatna stopa prilagođava se mjesečno na temelju ponuđene londonske međubankarske stope plus marže koju utvrđuje zajmodavac. Stopa se ne može povećati za više od 10% tijekom roka zajma, a nema ograničenja kako niska kamatna stopa može ići.

Iako je važno koji se od ovih scenarija primjenjuje na vaš zajam, jer utječe na to koliko kamata vremenom naplate, to nije važno u smislu utjecaja na planirane mjesečne isplate ili raspoloživu kreditnu liniju. Značajna promjena kamatne stope s povratnom hipotekom ne dovodi vas u rizik isključenja iz inostranstva onako kako to može učiniti s unaprijed hipotekom. Međutim, veća kamatna stopa utječe na kapital vašeg doma i znači da ćete manje dobiti ako prodate kuću.

Ako planirate cijeli život ostati u svom domu, povećanje kamatnih stopa možda neće predstavljati veliku brigu. Ako to ne učinite, možda biste htjeli osigurati da kamatna stopa vašeg kredita odgovara prvom scenariju, jer je maksimalno povećanje kamate 5% umjesto 10%. Vaš kreditni službenik i savjetnik za povrat hipoteke može vam pomoći razumjeti vaše odabire i kako podesive kamatne stope utječu na vašu situaciju.

Kada podnosite zahtjev za povratnom hipotekom s podesivom kamatnom stopom, ilustracije opcija vašeg plana plaćanja upotrebljavat će očekivanu kamatnu stopu. To je zajmodavce najbolje pogodi na što će prilagodljiva kamatna stopa biti prosječna tijekom trajanja vašeg zajma. To je jedan od tri ključna čimbenika u određivanju koliko možete posuditi, zajedno s dobi najmlađeg zajmoprimca i vrijednosti nekretnine.

Sada kada imate općenito razumijevanje kako rade planovi s prilagodljivom stopom, razmotrimo vaše pet mogućnosti plaćanja. Imajte na umu da se "plaćanje" u ovom kontekstu odnosi na način na koji ćete dobiti prihod od zajma.

Opcija 1: Plan plaćanja zakupa

Kako radi

Dobivate jednake mjesečne isplate sve dok barem jedan dužnik živi u domu kao glavni prebivalište. Mjesečne uplate izračunavaju se pod pretpostavkom da ćete živjeti 100. Ako ne očekujete da ćete tako dugo živjeti, terminski plan plaćanja, o kojem se raspravlja sljedeće, mogao bi biti bolja opcija. Ako živite duže, nastavit ćete primati plaćanja. Ako želite primati stalnu mjesečnu uplatu za ostatak svog života u svom domu, plan isplate zakupa je dobar izbor.

Profesionalci

"Isplata zakupa velika je za one koji misle da će dugo živjeti u domu i kojima je potreban stabilan mjesečni prihod", kaže Fleming. Ne morate brinuti o tome da će potrošiti povratnu hipoteku s plaćanjem zakupa, sve dok nastavite ispunjavati ostale uvjete zajma.

Protivnici

Ako imate neke velike račune za otplatu, ovaj plan neće vam pomoći da ih platite. Također, iako ovaj plan plaćanja naizgled osigurava zajamčeni dohodak za život, ako se morate zdravstveno izseliti iz svog doma - ili ako ne uspijevate držati se potrebnih naknada za imovinu, poput osiguranja vlasnika kuće, poreza na imovinu i osnovnog održavanja - povratna hipoteka će biti dospjela i plativa (to vrijedi u bilo kojem planu plaćanja) i više nećete primati plaćanja osim ako ne izliječite zadani

Vi ili vaši nasljednici dobit ćete sve što je preostalo od prodaje kuće nakon što se povratna hipoteka isplati. Međutim, u najgorem scenariju depresivnog tržišta nekretnina u kombinaciji s visokim kamatnim stopama, možda nećete izaći s mnogo gotovine.

Opcija 2: Terminski plan plaćanja

Kako radi

Dobivate jednake mjesečne isplate za određeno vremensko razdoblje koje odaberete - na primjer, 10 godina. "Terminsko plaćanje je najbolje ako imate jasnu ideju koliko ćete dugo živjeti u domu", kaže Fleming. "Stariji ljudi - od 80 i više godina - ili oni koji se žele odseliti za nekoliko godina mogu odabrati ovu vrstu."

Profesionalci

Mjesečna isplata je veća u odnosu na plan plaćanja zakupa. Iako nećete primati dodatne mjesečne isplate nakon što navršite rok zajma, moći ćete nastaviti živjeti u kući kao glavno prebivalište sve dok ne umrete ili odselite (sve dok nastavite ispunjavati drugi zajam uvjeta, poput plaćanja poreza na imovinu).

Protivnici

Nećete dobiti stalni dohodak za život, ako vam se dogodi slučaj da umrete za vrijeme trajanja kredita. Možete iskoristiti kapital svog kapitala prerano u životu i nemate drugi izvor sredstava na koji biste se mogli osloniti.

Opcija 3: Kreditna linija

Kako radi

Dobivate pristup novcu koliko vam treba. Možete odlučiti kada ćete iskoristiti svoju kreditnu liniju i koliko trebate uzimati sve dok je vaš saldo ispod glavnog limita. Zajmodavac ne može tražiti da povučete minimalni iznos ili da povučete minimalni iznos prema zadanom rasporedu.

Profesionalci

Kreditna linija daje veliku fleksibilnost. Možete povući veliki paušal unaprijed, a zatim s vremenom posuditi dodatna sredstva i dobit ćete pristup tom dodatnom kapitalu koji ostaje zaključan u planu plaćanja fiksne stope. Također možete ostaviti liniju netaknutom godinama u iščekivanju dana kada će vam možda zatrebati. Svaki mjesec također možete povući jednake ili slične iznose. U osnovi, povlačenja možete prilagoditi svojim potrebama i prilagoditi ih njihovim potrebama.

Kreditna linija može djelovati poput paušala, zakupa ili vremenskog plana, ali imate više kontrole. Također, neiskorišteni dio vaše kreditne linije s vremenom raste po istoj kamatnoj stopi koju plaćate na iznos koji ste posudili. Osim toga, kamate plaćate samo na novcu koji zapravo posuđujete, što može olakšati prodaju i kretanje kasnije ili potencijalno ostaviti novac svojim nasljednicima. Za razliku od kreditne linije kućnog kapitala, kreditna linija sa povratnom hipotekom ne može se opozvati, čak i ako se vrijednost vašeg doma smanjuje ili vam se financijska situacija pogoršava.

Protivnici

Možete pregorjeti kreditnu liniju posuđivanjem najviše 60% vašeg osnovnog limita u prvoj godini, a preostalih 40% na dan prve u drugoj godini. Ako to učinite, ostat ćete bez sredstava. Također, može potrajati i do pet poslova dana za primanje sredstava koja ste zatražili putem svoje kreditne linije, tako da za hitne potrebe morate biti sigurni da imate dovoljno gotovine na svom tekućem računu.

Opcija 4: Izmijenjeni plan mandata

Kako radi

Dobivate fiksne mjesečne isplate u kombinaciji s pristupom kreditnoj liniji sve dok jedan dužnik zauzima dom kao glavno prebivalište. Fiksna mjesečna plaćanja bit će manja nego ako dobijete ravnotežni plan, a kreditna linija će biti manja nego ako dobijete ravnu kreditnu liniju, ali imat ćete pristup istom ukupnom iznosu sredstava.

Profesionalci

Imate fleksibilnost kako u uspostavljanju mjesečnih uplata tako i u odabiru veličine vaše kreditne linije. Ako želite veća mjesečna plaćanja, možete odabrati manju kreditnu liniju. Ako želite veću kreditnu liniju, možete se odlučiti za manje mjesečne isplate.

Omogućuje vam ispunjavanje redovnih mjesečnih potreba za novčanim tokom bez da se posuđujete više nego što morate. Ova opcija smanjuje troškove kamata i stavlja vas u manji rizik da iskoristite sav kapital i ne budete u mogućnosti priuštiti da se preselite ako kasnije ili kasnije trebate.

Protivnici

Ako vam treba odmah velika svota, ovaj plan plaćanja vjerojatno nije najbolja opcija.

Opcija 5: Izmijenjeni vremenski plan

Kako radi

Dobijate fiksno mjesečno plaćanje za unaprijed određeni broj mjeseci, plus pristup kreditnoj liniji sve dok jedan dužnik održava dom kao glavno prebivalište. Fiksna mjesečna plaćanja bit će manja nego ako dobijete izravni vremenski plan, a kreditna linija bit će manja nego ako dobijete ravnu kreditnu liniju, ali imat ćete pristup istom ukupnom iznosu sredstava.

Profesionalci

Imate fleksibilnost u određivanju veličine vaših mjesečnih uplata i za koliko dugo ćete ih primati, a one će biti veće nego što bi bile prema modificiranom planu zakupa, pretpostavljajući kreditnu liniju iste veličine. Također dobivate fleksibilnost u odabiru veličine vaše kreditne linije.

Na kraju roka i dalje ćete imati pristup pozajmicama ako niste iskoristili kreditnu liniju. Kao i kod modificiranog plana zakupa, možete i dalje sniziti troškove kamata i možda će vam preostati dovoljno kapitala da krenete kasnije.

Protivnici

Mogli bi vam ponestati povrata od hipoteke. Mjesečne uplate primate samo tijekom određenog broja mjeseci ili godina, tako da morate pažljivo koristiti svoju kreditnu liniju ako očekujete da će vam trebati prihod nakon isteka roka. Ovaj plan također nije najbolji izbor za velike novčane potrebe.

Donja linija

HECM-ovi nude toliko planskih planova jer stariji vlasnici kuća imaju mnogo različitih financijskih potreba. Nijedna posebna opcija nije univerzalno dobra ili loša. „Koja je opcija najbolja, u potpunosti ovisi o situaciji i potrebama klijenta“, kaže Fleming. Međutim, on nastavlja, "općenito kao pravilo, ja preferiram kreditnu liniju preko zakupa ili oročenih roba", objašnjavajući da je zbog toga što kreditna linija omogućuje mjesečna podizanja novca, kao što je to moguće s planom zakupa ili roka, ali daje vi ste fleksibilnost u slučaju nužde i skupljate uštede od kamata ako je ne morate koristiti.

Provedite istraživanje i postavite puno pitanja savjetnika za zajmodavca i obrnuto hipoteku kako biste shvatili koji je plan plaćanja najbolji za vas. (Za više, pogledajte 5 Znakovi povratne hipoteke dobra ideja i odabir desne hipotekarne zajmodavke .)

Nastavi čitati

Kompletni vodič za povrat hipoteke
Usporedba obrnutih hipoteka i naprijed hipoteka
Da li se kvalificirate za povratnu hipoteku?
Vrste obrnute hipoteke
Odabir ispravnog hipotekarnog zajmodavca
Obrnuta hipoteka ili zajam za vlasnički kapital?
Vodič za poreze i povratne hipoteke
5 najboljih alternative povratnoj hipoteci
5 Potpisuje povratnu hipoteku dobra ideja
5 Potpisuje povratnu hipoteku loša ideja
Kako izbjeći davanje povratne hipoteke
Pogled na regulaciju povratnih hipoteka
Pravila za pribavljanje povratne hipoteke FHA
Pronađite pravu agenciju za povratnu hipoteku
Pronađite najbolje obrnute hipotekarne tvrtke
Obrnuta hipoteka: Može li vaša udovica (er) izgubiti kuću?
Pazite na te obrnute hipotekarne prevare
Obrnute zamke hipoteke