Kako kamatne stope rade na hipoteci

Kupnja kuće s hipotekom vjerojatno je najveća financijska transakcija koju ćete sklopiti. Obično će banka ili hipotekarni zajmodavac financirati 80% cijene kuće, a vi se slažete da ćete ih vratiti - s kamatama - u određenom razdoblju. Usporedite li zajmodavce, hipotekarne stope i opcije, korisno je razumjeti kako se kamate prikupljaju svaki mjesec i kako se plaćaju.

Ključni odvodi

• Hipoteke su najčešća vrsta osobnog zajma koju imaju kućanstva.
• Ovi krediti dolaze s fiksnim ili promjenjivim / prilagodljivim kamatnim stopama.
• Većina hipoteka u potpunosti se amortizira, što znači da će svaka mjesečna uplata biti ista, a omjer kamate prema glavnici s vremenom će se mijenjati.

Obračun hipoteke

Jednostavno rečeno, svaki mjesec otplaćujete dio glavnice (iznos koji ste posudili) plus kamate naplate za mjesec. Vaš zajmodavac će koristiti amortizacijsku formulu za kreiranje rasporeda plaćanja koji će svaku pojedinu uplatu rastaviti na otplatu glavnice i kamata. Duljina ili trajanje vašeg kredita također određuje koliko ćete plaćati svakog mjeseca. Potpuno amortizirajuće plaćanje odnosi se na periodično plaćanje zajma gdje, ako dužnik izvršava plaćanja prema amortizacijskom planu, zajam se u potpunosti otplaćuje do kraja određenog roka. Ako je zajam s fiksnom stopom, svako plaćanje u potpunosti amortizira jednak je iznosu u dolaru. Ako je zajam zajam s prilagodljivom stopom, potpuno amortizacijsko plaćanje mijenja se kako se kamatna stopa na kredit mijenja.

Istezanje isplate tijekom više godina (do 30) uglavnom će rezultirati manjim mjesečnim isplatama. Što duže odvojite za otplatu hipoteke, to će vam biti viši ukupni trošak kupnje za vaš dom jer ćete dulje razdoblje plaćati kamate.

Fiksna stopa u odnosu na podesivu stopu

Banke i zajmodavci uglavnom nude dvije vrste kredita:

• Fiksna stopa: Kamatna stopa se ne mijenja.
• Podesiva stopa: Kamatna stopa će se mijenjati u definiranim uvjetima (koja se također naziva i varijabilna stopa ili hibridni zajam).

Evo kako to funkcionira u kućnoj hipoteci.

Hipoteka s fiksnom stopom

Mjesečna uplata ostaje ista tijekom trajanja ovog zajma. Kamatna stopa je zaključana i ne mijenja se. Rok otplate zajma je 30 godina; uobičajene su i kraće duljine od 10, 15 ili 20 godina. Kraći zajmovi imat će veće mjesečne isplate nadoknađene nižim kamatama i nižim ukupnim troškovima.

Primjer - Hipoteka s fiksnom stopom od 200 000 američkih dolara tijekom 30 godina (360 mjesečnih plaćanja) uz godišnju kamatnu stopu od 4, 5% imaće mjesečnu uplatu od približno 1, 013 USD. (Porezi, osiguranje i escrow su dodatni i nisu uključeni u ovu cifru.) Godišnja kamatna stopa je podijeljena na mjesečnu stopu kako slijedi: Godišnja stopa, recimo, 4, 5% podijeljena sa 12 jednaka je mjesečnoj kamatnoj stopi od 0, 375% mjesečno, Svaki mjesec plaćate 0, 375% kamate na iznos koji zapravo dugujete kući.

Vaša prva uplata od 1.013 USD (1 od 360) odnosi se na kamate od 750 USD, a glavnicu na 263 USD. Drugo mjesečno plaćanje, budući da je glavnica malo manja, prikupljat će nešto manje kamate, a nešto više glavnice će se isplatiti. Plaćanjem 359 većina mjesečne isplate odnosi se na glavnicu.

Hipoteka podesiva stopa (ARM)

Budući da kamatna stopa nije zaključana, mjesečna uplata za ovu vrstu kredita mijenjat će se tijekom trajanja zajma. Većina ARM-a ima ograničenje ili ograničenje na visinu kamatne stope, kao i na to koliko često se može mijenjati. Kada stopa poraste ili padne, zajmodavac preračunava mjesečno plaćanje tako da ćete izvršiti jednaka plaćanja dok se ne dogodi sljedeće prilagođavanje rate.

Kako se kamate povećavaju, povećava se i vaša mjesečna uplata, pri čemu se svaka uplata primjenjuje na kamate i glavnicu na isti način kao i hipoteka s fiksnom stopom, tijekom određenog broja godina. Zajmodavci često nude niže kamatne stope prvih nekoliko godina ARM-a, ali nakon toga se cijene često mijenjaju - jednako često kao jednom godišnje. Početna kamatna stopa na ARM-u znatno je niža od hipoteke s fiksnom stopom.

• ARM-ovi mogu biti atraktivni ako planirate boraviti u svom domu samo nekoliko godina.
• Razmislite o tome kako se često kamata prilagođava. Na primjer, ARM koji traje pet godina ima fiksnu kamatnu stopu na pet godina, tada će se svake godine kamata prilagoditi za ostatak razdoblja zajma.
• ARM-ovi određuju kako se određuju kamatne stope - one se mogu povezati s različitim financijskim indeksima, poput jednogodišnjih američkih državnih zapisa. Pitajte svog financijskog planera za savjet o odabiru ARM-a s najstabilnijom kamatnom stopom.

Primjer - 200.000 dolara pet-na-godinu Hipoteka s prilagodljivom stopom za 30 godina (360 mjesečnih plaćanja) započinje s godišnjom kamatnom stopom od 4% na pet godina, a zatim se stopa može mijenjati za .25% svake godine. Ovaj ARM ima ograničenje kamate od 12%. Iznos plaćanja za mjesece jedan do 60 iznosi 955 USD svaki. Plaćanje od 61 do 72 iznosi 980 dolara. Plaćanje od 73 do 84 iznosi 1, 005 USD. (Porezi, osiguranje i escrow su dodatni i nisu uključeni u ove brojke.) Svoje troškove za ARM možete izračunati putem interneta.

Krediti samo za kamate

Treća opcija - obično rezervirana za imućne kupce kuća ili one s nepravilnim primanjima - je hipoteka samo za kamate. Kao što samo ime govori, ova vrsta zajma daje vam mogućnost plaćanja samo kamate prvih nekoliko godina i privlačna je vlasnicima kuća koji prvi put žive zbog niskih uplata tijekom godina niže zarade. To može biti i pravi izbor ako očekujete da ćete svoj dom posjedovati relativno kratko vrijeme i namjeravate ga prodati prije nego što započnu veće mjesečne isplate.

Jumbo hipoteka obično je za iznose veće od odgovarajućeg limita zajma, trenutno 453.100 USD za sve savezne države, osim Havaja i Aljaske, gdje je viša. Uz to, na određenim tržištima s visokim cijenama stanova, poput New Yorka, Los Angelesa i cijelog područja San Jose-San Francisco-Oakland, odgovarajući limit kredita je 679.650 USD.

Dostupni su i zajmovi namijenjeni samo za kamate, iako obično za vrlo bogate. Strukturirani su nalik ARM-u i razdoblje samo za kamate traje čak 10 godina. Nakon toga, stopa se prilagođava godišnje i plaćanja idu prema otplati glavnice. U tom trenutku plaćanja mogu znatno porasti.

Escrow i druge naknade

Morat ćete proračunati za druge stavke koje će značajno dodati iznosu vaše mjesečne hipoteke, poput poreza, osiguranja i escrow troškova. Ti troškovi nisu fiksni i mogu varirati. Vaš zajmodavac će razraditi dodatne troškove kao dio vašeg hipotekarnog ugovora.

Plaćanje dodatnih svakog mjeseca

Teoretski, svako malo platiti dodatni novac za smanjenje glavnice jedan je od načina bržeg posjedovanja vašeg doma. Financijski stručnjaci preporučuju da se neplaćeni dug, poput kreditnih kartica ili studentskih zajmova, isplati prvi, a štedni računi trebaju biti dobro financirani prije svakog dodatnog plaćanja.

Kamata kao odbitak poreza

Ako u godišnjoj poreznoj prijavi navedete odbitke, Služba za unutarnje prihode omogućava vam odbiti plaćanje kamata na kućne hipoteke. Međutim, za povraćaj države odbitak je različit. Posavjetujte s poreznim stručnjakom za posebne savjete u vezi s kvalificiranim pravilima, posebice nakon Zakona o porezima i porezima na posao iz 2017. Ovaj je zakon udvostručio standardni odbitak i smanjio iznos odbitnog kamata (na nove hipoteke).

Donja linija

Nacionalna politika favorizira kupce za kuće putem poreznog zakona (iako manje nego što je to činio ranije). Za mnoge obitelji pravi je kupnja kuće najbolji način za izgradnju imovine za svoje gnijezdo u jajetu. Također, ako se možete suzdržati od refinanciranja gotovine, kuća koju kupite u dobi od 30 godina s hipotekom s fiksnom stopom od 30 godina u potpunosti će se isplatiti do navršetka normalne starosne mirovine, što će vam pružiti jeftino mjesto za život kada se vaša zarada smanji.

Nakon financijske nesreće 2008. i kasnijeg sloma stambenog balona, ​​mnoga (ali ne sva) tržišta nekretnina na kraju su se oporavila. Ako ulazite u razborit način, vlasništvo nad kućama ostaje nešto što biste trebali razmotriti u svom dugoročnom financijskom planiranju. Razumijevanje načina rada hipoteka i njihovih kamatnih stopa najbolji je način da osigurate izgradnju te imovine na financijski najpovoljniji način.