Kako pribaviti i razumjeti svoju hipoteku
Jedna od najvećih financijskih odluka koju ljudi donose u životu je kupovina kuće. Zašto toliko mnogo ljudi uzima tako veliku financijsku obvezu kada je iznajmljivanje jeftinije i puno je kraća, fleksibilnija obveza?
Jedan od razloga je taj što vlasništvo nad kućama omogućava pojedincima da izgrade kapital i odbiju hipotekarne kamate od njihovih poreza, što ga čini jedinim najvećim poreznim popustom. Tu je i prednost ulaganja u dom koji će se, nadamo se, s vremenom povećavati vrijednost. Postoje i nematerijalne koristi kao što je veća kontrola obnove.
Kada pojedinac kupi dom, njihove mjesečne isplate se povećavaju, ali posjedovanje vašeg doma može biti korisno ako se prave odluke donose od samog početka.
Prvi korak: raščišćavanje postojećeg duga
Ispravna priprema je pola bitke za kvalificiranje za hipoteku. Prvo što potencijalni dužnik mora učiniti je dobiti kopiju svog kreditnog izvještaja kako bi se utvrdio njihov FICO rezultat i njihova kreditna sposobnost. U 2018. Federalna stambena uprava, ili FHA, zahtijevala je kreditni rezultat od najmanje 500 za FHA kredit; međutim, mnogi zajmodavci zahtijevaju ocjenu 620 do 640. Ako je rezultat nizak, pokušajte to poboljšati držanjem stanja na kreditnim karticama, plaćanjem računa na vrijeme i otplatom duga s visokim kamatama. Ne zatvarajte neiskorištene kreditne kartice, jer to može negativno utjecati na vaš FICO rezultat i vaš omjer iskorištenja kredita (više o ovom omjeru pročitajte " Koeficijent iskorištenja kredita" ). Samo održavajte ravnotežu niskom. Također provjerite ima li pogrešaka ili odstupanja u izvještavanju svojih vjerovnika i ispravite ih.
Istovremeno biste trebali uštedjeti što više novca za svoj predujam. Međutim, važnije je otplaćivanje duga s visokim kamatama. Sve su stope na kreditnoj kartici čija je kamatna stopa veća od dva puta veća od premije. Na primjer, ako je trenutna osnovna stopa 6%, pokušajte otplatiti sve svoje kreditne kartice s kamatama od 12% ili većom ili potražite drugog zajmodavca s povoljnijom stopom do koje možete prenijeti svoj dug.
Drugi korak: Kupite zajmodavce
Nakon što vaš kreditni rezultat bude tamo gdje želite, trebali biste kupovati zajmodavcu. Pod pretpostavkom da ste dobar potencijal, neka se tri ili četiri zajmodavca natječu za vaše poslovanje. Ne dajte odobrenje zajmodavcu za pristup vašem kreditnom izvješću. Nabavite preliminarni primjerak "procjene dobre vjere" (obrazac HUD-1) i analizirajte svako naplaćivanje. Tek kada odaberete zajmodavca, možete im dopustiti da provjere vašu kreditnu sposobnost.
Naknade zajmodavca zajmodavcu vrlo su kreativne i promjenjive. Naknade poput izdavanja zajma, naknade za obradu. te se za ugovorne obveze često pregovara najmanje 50% ili se zajmodavac čak odrekne ako želi vašu tvrtku. Izbjegavajte bodove ako možete. Kad platite bodove, plaćate kamate (1 bod = 1 posto) u paušalnom iznosu unaprijed kako biste dobili nižu stopu na vašu hipoteku s fiksnom stopom, što u osnovi povećava iznos vašeg predujma. Bodovi su nepotrebni dodatni troškovi zajmodavca. Odbijte platiti te naknade ili odnesite svoje poslovanje na drugo mjesto.
U nekim se slučajevima možda isplati angažirati odvjetnika za nekretnine koji će prepoznati nepotrebne troškove. Poznavajući agent za nekretnine također vas može uputiti o tome koji su troškovi uobičajeni i koji bi se potencijalno mogli ukloniti. Na primjer, troškovi naslova u državi Florida odgovornost su kupca (osim ako prodavač ne pristane da preuzme troškove), tako da morate znati da bi se ti troškovi trebali pojaviti na vašoj procjeni dobre volje. Ako je zajmodavac zajmodavac izvan države, on može imati različite naknade (koje obično prelaze 1.000 USD) i može se prikazati kao trošak iznenađenja na vašoj izjavi o nagodbi HUD-1 prije zatvaranja.
Zašto lenders voli PMI
Zajmodavci mogu plijeniti na kupcima prvih kuća. Većina zajmodavaca naplaćuje privatno hipotekarno osiguranje (PMI) ako ne uspijete izvršiti početni predujam od 20% ili više za vaš dom. Ovo osiguranje štiti zajmodavca, a ne vas, u slučaju neplaćanja vašeg kredita. Općenito, zajmodavac će zajam financiran na više od 80% vrijednosti kuće smatrati većim rizikom neplaćanja i zatražit će plaćanje PMI-a. Koliko je ovo plaćanje za PMI? Ako se prijavljujete za zajam od 200.000 USD s 10 posto predujma, možete očekivati da ćete platiti PMI mjesečno najmanje 100 USD. Nije neobično vidjeti PMI plaćanja u rasponu od 150 do 200 dolara mjesečno.
Ako već imate hipoteku s plaćanjem PMI-ja, kad u vašem domu dostignete određeni postotak glavnice (obično 20%), možete otkazati PMI. Tijekom 30 godina, mjesečno plaćanje PMI-a od 150 dolara može sakupiti više od 54 000 dolara! Budući da vas zajmodavci neće podsjećati da možete otkazati dodatnu uplatu, mnogi vlasnici kuća nikada ne uzimaju vremena da sami ponište PMI plaćanje, a zajmodavci su i više nego sretni da i dalje primaju vaš novac.
Treći korak: smislite predujam
Što možete učiniti ako si ne možete priuštiti 20% predujma svog kućnog zajma? Ako gledate dom od 200.000 USD i imate 10.000 USD za predujam, većina zajmodavaca će zahtijevati PMI plaćanje ako na dom ne stavite najmanje 40.000 USD (naknade za zajam / zajam isključene su iz našeg izračuna zajma). Za većinu prvih kupaca kuća, uplata u iznosu od 40 000 dolara ne dolazi u obzir.
No, možete pokušati "vratiti" svoje zajmove, tako da dva zajmodavca sudjeluju u kreditu. To bi moglo biti nalik planu tipa 80-15-5: financirate 80% na primarnoj hipoteci, 15% na drugoj hipoteci ili hipotekarnom zajmu, a 5% kao svoj predujam. Korištenjem zajma home-equity plus vašeg predujma, možete iskoristiti taj iznos prema kupoprodajnoj cijeni vašeg doma i pokriti 20% predujam, čime izbjegavate PMI. Domaći ili drugi zajam će najvjerojatnije imati promjenjivu stopu ili stopu veću od vaše primarne hipoteke, tako da ćete morati voditi računa o ovom kreditu i pokušati ga otplatiti prvo. Kamata na zajam za domaće vlasničke udjele također je odbitna kamata na američke savezne poreze (dug domaćeg kapitala podliježe gornjoj granici od 100.000 USD za odbitnost).
Vrste kredita
30-godišnji zajmovi s fiksnom stopom najčešći su hipotekarni zajmovi jer se kamatna stopa ne mijenja tijekom trajanja zajma. Većina vlasnika kuća preferira ovu vrstu zajma jer će im mjesečna plaćanja tijekom godina ostati stabilna. 15-godišnji fiksni zajam postaje sve popularniji jer smanjuje vremenski horizont zajma, čime se smanjuje iznos kamate plaćene tijekom trajanja zajma. Ti kratkoročni zajmovi obično imaju višu kamatnu stopu jer se vjerovniku odrekao mogućnosti zarade, posebno ako kamatna stopa raste.
Hipoteke s podesivom stopom (ARM-ovi) nude razdoblje s niskom kamatnom stopom. Kamatna stopa može se prilagoditi godišnje ili se mogu navesti kao "3-1", "5-1", "7-1" ili nešto slično. Pod zajmom s prilagodljivom stopom "7-1" iznos kredita bit će fiksiran za prvih sedam godina, a zatim će se prilagoditi u osmoj godini na temelju trenutnih tržišnih uvjeta, koji se obično temelje na jednogodišnjoj riznici indeks. U početku, kamatne stope za ARM-ove mogu biti od jednog do tri postotna boda ispod uobičajene fiksne hipoteke, a zatim se obično prilagođavaju godišnje nakon isteka određenog roka. Je li ARM prikladan za vas često ovisi o tome koliko dugo planirate ostati u kući. U slučaju "7-1", ako u kući namjeravate ostati samo sedam godina, ovo je možda savršen zajam za vas. Međutim, ako planirate ostati u kući duže i kamate počnu rasti; Vaše mjesečne isplate mogu značajno porasti.
Donja linija
Vrijedno je dodatnog napora pregledati vašu izjavu o nagodbi HUD-1 prije datuma zatvaranja vašeg novog doma; brojke tamo navedene trebale bi odgovarati onima koji su vam dostavljeni na temelju procjene dobre vjere. Ako su brojke napunjene ili vidite nove troškove, obratite se zajmodavcu i zamolite ih da objasne ili isprave pogreške. Kupovina kuće je dugoročna obveza, pa se potrudite da u potpunosti razumijete sve uvjete zajma i ne previdite skrivene troškove za koje se kasnije žalite.