Dobivanje američkih poreznih olakšica na inozemnu nekretninu

Sve više Amerikanaca traži u inozemstvu kuće za odmor, nekretnine za iznajmljivanje i mjesta za umirovljenje tijekom odlaska u mirovinu - bilo da je tu pet ili 30 godina. Porezne povlastice posjedovanja imovine u inozemstvu slične su onima vlasništva u Sjedinjenim Državama, s nekoliko izuzetaka.

Ključni odvodi

• Ako posjedujete imovinu u inozemstvu, vaše porezne olakšice u SAD-u ovise o načinu na koji ga upotrebljavate.
• Hipoteku možete odbiti - ali ne i porez na imovinu - ako je imovina za osobnu upotrebu.
• Ako primate bilo kakav prihod od najma, pravila ovise o tome koliko dana koristite kuću za osobnu, a ne za najam.

Koristi koje vlasnici nekretnina ostvaruju iz američkog poreznog zakona ovise o načinu na koji koriste nekretninu. Na primjer, ako živite u kući, općenito možete odbiti kamate na hipoteku. Ako nekretninu koristite za prihod od najma, možete odbiti hipoteku i niz drugih troškova, uključujući osiguranje imovine i odgovornosti, troškove popravka i održavanja te lokalne i dugoročne putne troškove povezane sa održavanjem imovine.

Pročitajte dalje kako biste vidjeli kako američki porezni zakoni tretiraju vlasništvo nad stranom imovinom, kao i porezne implikacije prodaje imovine.

Vlasništvo za osobnu upotrebu

Ako nekretninu upotrebljavate kao drugi dom - a ne kao najam - možete odbiti kamate na hipoteku baš kao i za drugi dom u SAD-u. Za 2019. možete odbiti kamate koje ćete platiti za prvi 750.000 USD (375.000 USD ako se oženite podnošenjem prijave odvojeno) kvalificiranog hipotekarnog duga za vaš prvi i drugi dom (to je ukupni iznos). Imajte na umu da ako ste kupili nekretnine prije 16. prosinca 2017., vjerojatno ste se okupili na prethodnom ograničenju odbitka od milijun dolara kvalificiranog hipotekarnog duga. Provjerite kod poreznog stručnjaka kako biste bili sigurni gdje se nalazite.

Kao i kod primarnog prebivališta, ne možete otpisati troškove kao što su komunalne usluge, održavanje ili osiguranje ako niste u mogućnosti zatražiti odbitak od kućnog ureda.

Iako je odbitak od hipotekarnih kamata isti bez obzira jeste li dom u SAD-u ili u inozemstvu, porezi na imovinu djeluju drugačije. Prema Zakonu o porezima i smanjenju poslova (TCJA), više ne možete odbiti porez na imovinu na stranu imovinu.

Iznajmljivanje imovine

Porezna pravila su složenija ako primate prihod od najma na nekretnini. Primjenjuju se različita pravila, ovisno o tome koliko dana koristite dom za osobnu, a ne za najam. Općenito, spadate u jednu od dvije kategorije:

1. Iznajmljujete kuću na 14 ili manje dana, a objekt koristite više od 14 dana ili 10% ukupnog dana kad je iznajmljen . Možete unajmiti kuću nekom drugom do dva tjedna (14 noći) svake godine bez da taj prihod prijavljujete IRS-u. Čak i ako ga unajmite za 5000 dolara po noći, ne morate prijavljivati ​​prihod od najma ako niste iznajmljivali dulje od 14 dana. Kuća se smatra osobnim prebivalištem, što omogućava odbitke hipoteke po standardnim pravilima o drugom domu, ali ne i gubitke ili troškove najma.
2. Dom iznajmljujete na 15 ili više dana i koristite ga manje od 14 dana ili 10% dana kada je dom bio iznajmljen. U ovom slučaju, IRS smatra imovinu za iznajmljivanje kuće, a aktivnosti iznajmljivanja se vide kao posao. Imajte na umu: Ako član vaše obitelji koristi kuću (tj. Vaš supružnik, braća i sestre, roditelji, bake i djedovi, djeca i unuci), to se smatra osobnim danom, osim ako ne prikupite fer cijenu najma. Morate prijaviti sav prihod od najma IRS-u, ali dobra je vijest da vam ovo omogućava odbiti troškove najma, poput hipoteke, stranih poreza na imovinu, troškova oglašavanja, premija osiguranja, komunalija i naknada plaćenih upraviteljima imovine. Jedna primjetna razlika između nekretnine za iznajmljivanje kod kuće i kuće u inozemstvu: Vaš se inozemni iznos amortizira u razdoblju od 40 godina, umjesto 27, 5 godina za domaće stambene objekte. U oba slučaja amortizirate samo vrijednost građevine (zgrade); zemlja se ne amortizira.

Prodaja imovine

Ako kuću prodajete u inozemstvu, porezni tretman sličan je prodaji kuće u SAD-u - i razlikuje se ovisno o načinu na koji se imovina koristila. Ako ste živjeli u domu najmanje dvije od posljednjih pet godina, to se smatra kvalificiranim kao prebivalište i iz prodaje možete izuzeti do 250 000 USD kapitalnog dobitka (ili do 500 000 USD za oženjene porezne obveznike). Ovo izuzeće od prodaje primarne kuće ne primjenjuje se ako dom nije bilo vaše primarno prebivalište. U tom slučaju dugujete uobičajeni porez na kapitalni dobitak.

Ako prodajete nekretninu u SAD-u, možda ćete moći izvršiti razmjenu 1031 (koja se naziva i slična razmjena), u kojoj zamijenite jednu investicijsku nekretninu za drugu "sličnu" nekretninu, na temelju odgođenog poreza. Mnogi investitori koriste ovu strategiju za odlaganje plaćanja kapitalnog dobitka i oporezivanja poreza na amortizaciju.

Odjeljak 1031 SAD-a omogućuje vam prodaju i zamjenu stranog vlasništva samo s drugom stranom imovinom.

Međutim, značajna razlika u poreznom tretmanu domaće u odnosu na stranu imovinu je ta što se ta imovina u SAD-u ne smatra sličnom vrstom bilo koje imovine u inozemstvu. Odjeljak 1031 SAD-a dopušta samo razmjenu domaćih-za-domaće i strane za strane.

Sjedinjene Države smatraju da je bilo koji nekretnina izvan SAD-a slična s bilo kojom drugom sličnom imovinom izvan SAD-a, pa je po tom pitanju moguće 1031 zamijeniti kuću u Panami za drugu u Panami, ili Ekvadoru ili Kostariki. Jednostavno se neće smatrati dobrom s bilo kojom imovinom u SAD-u

Dvostruko oporezivanje

Ako svoj dom u inozemstvu poslujete kao nekretnina za najam, možda ćete dugovati porez u državi u kojoj se nekretnina nalazi. Kako biste spriječili dvostruko oporezivanje, možete uzeti porezni kredit na američkoj poreznoj prijavi za sve poreze koje ste platili stranoj državi na neto prihod od najma. Međutim, postoji najveći dopušteni porezni kredit: nakon oduzimanja troškova, ne možete uzeti kredit za više od iznosa američkog poreza na prihod od najma.

Pored uzimanja poreznog kredita za sve plaćene poreze na stanarinu, možete zatražiti i inozemni porezni kredit ako prodajete nekretninu i plaćate porez na kapitalni dobitak u stranoj državi.

Donja linija

Kada kupujete u inozemstvu, morate posebno paziti na planiranje i detalje. Mnoge zemlje imaju pravila i propise o tome tko može posjedovati imovinu i kako se ona može koristiti. Ako kupujete dom u inozemstvu, provjerite provodi li se transakcija tako da štiti vaša imovinska prava. U SAD-u kupci kuća dobivaju pravo vlasništva; ta razlika nije tako jasna u svim zemljama.

Također imajte na umu da će vam, kao strani vlasnik nekretnina, biti potrebno zatražiti brojne porezne obrasce u SAD-u, ovisno o vašoj situaciji. Na primjer, ako iznajmite svoj dom u inozemstvu i otvorite bankovni račun za prikupljanje stanarina, morate podnijeti obrazac FBAR (Izvještaj strane banke i financijski računi) ako je ukupna vrijednost svih vaših računa 10.000 USD ili više "na bilo kojem danu" dan kalendarske godine. "

Ostali obrasci uključuju Obrazac 5471 - Povrat informacija američkih osoba s poštovanjem prema određenim stranim korporacijama (ako se vaša imovina nalazi u stranoj korporaciji); i Obrazac 8858 - Povratak američkih osoba s poštovanjem stranih zanemarenih entiteta (ako je vaša offshore imovina u inozemnom LLC).

Budući da su zakoni o vlasništvu nad stranom imovinom i porezni zakoni složni i povremeno se mijenjaju, zaštitite se savjetujući se s kvalificiranim poreznim računovođom i / ili odvjetnikom za nekretnine kako u SAD-u tako i inozemstvu.