Osiguravanje hipoteka savezne stambene uprave
Možda ste čuli za privatno hipotekarno osiguranje (PMI), osiguranje koje morate platiti kad uzmete kredit za stan s početnim uplatama manje od 20% od klasičnog zajmodavca. Nažalost, iako je Federalno tijelo za stambeno osiguranje (FHA) u mnogočemu velikodušnije od klasičnih zajmodavaca, ono zahtijeva i hipotekarno osiguranje za zajmove s malim zajmovima. U ovom ćete članku naučiti što je hipotekarno osiguranje FHA, u čemu se razlikuje od PMI-a, od koga ga treba nositi i koliko dugo, koliko košta, kao i vaše mogućnosti da ga izbjegnete ili se riješite. Započnimo.
TUTORIJAL: Osnove hipoteke
Što je hipotekarno osiguranje FHA?
Kao i PMI, svrha hipotekarnog osiguranja FHA je zaštititi zajmodavca. Kada zajmoprimci imaju minimalni kapital u svojim domovima, rizik (zajmodavca) da će zajmoprimac zadati veći je, jer zajmoprimac nema toliko izgubiti ako hoda i pusti banku da preuzme pravo na dom (samo pogledajte svi ljudi koji su se udaljili od svojih hipoteka na hipoteke 0% (uplata). (Da biste saznali više o FHA-i, obavezno pročitajte Razumijevanje FHA-ovih zajmova .)
FHA zajmovi imaju niže zahtjeve za predujam i manje stroge zahtjeve za primanjima i kreditima u odnosu na klasične zajmove. Međutim, ako ste nekome pozajmili veliku svotu novca, s manje nego savršenim karakteristikama zaduživanja, željeli biste jamstvo da ćete i na jedan ili drugi način platiti povrat. Ako osigurate hipotekarno osiguranje, ako prestanete plaćati hipoteku i udaljite se od kuće, osiguravatelj će pomoći vašem zajmodavcu da nadoknadi gubitke. Dakle, iako se hipotekarno osiguranje može činiti smetnjom, jer ne štiti kupca, da nije postojalo, mnogi ljudi uopće ne bi mogli dobiti kredite dok ne bi imali viša predujma, jer bi banke vidjele zajmovi su previše rizični. Mnogo ljudi smatra da je plaćanje premije hipotekarnog osiguranja bolja opcija od čekanja nekoliko godina dok ne dobiju dovoljno visoku uplatu da to izbjegnu. (Da li je korištenje druge hipoteke najbolja opcija za izbjegavanje PMI-a? Da biste saznali više, pročitajte Outsmart Private Hipotekarno osiguranje .)
FHA također zahtijeva plaćanje nečega što se naziva unaprijed hipotekarno osiguranje (UFMI). UFMI zahtijeva da oni koji podnose zahtjev za kredit plaćaju 1% vrijednosti zajma unaprijed kada se kredit zatvori, navodi se u pismu hipotekarnog korisnika 2010-28 koje je objavilo američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja (HUD). Možete zatvoriti ovaj iznos u gotovini kada zatvorite zajam, ali većina ljudi odluči ga ubaciti u njihov ukupni iznos hipoteke.
Ako si možete priuštiti plaćanje tog iznosa unaprijed, dobra je ideja to učiniti, jer ako ga uvrstite u svoj zajam, dugoročno će vam biti puno skuplje. Recimo da vaš dom košta 250 000 USD, odložili ste potreban minimum FHA-e od 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8, 750), a vaša hipoteka pokriva preostalih 241 250 USD (250 000 - 8, 750 = 241 250). Na 30-godišnju hipoteku, s kamatnom stopom od 6, 5%, izvorni UFMI u iznosu od 2412, 50 (241, 250 x 0, 01 = 2, 412, 50) koštat će vas u konačnici oko 5 491, 77 USD.
Ako želite učiniti sebi uslugu stvarnog plaćanja UFMI unaprijed, morat ćete imati više uštede prije nego što kupite. Naravno, povećanje vašeg predujma s 3, 5% na oko 4, 5% (tehnički, na 4, 47%) s 8, 750 na 11, 162, 50 USD ili dodatnih 2412, 50 USD (trošak UFMI) imalo bi potpuno isti učinak na vaše dugoročne financije.
Kako se hipotekarno osiguranje FHA razlikuje od privatnog hipotekarnog osiguranja?
Godišnji trošak hipotekarnog osiguranja FHA mijenja se ovisno o predujmu. Od travnja 2011., HUD je promijenio hipotekarno osiguranje FHA na 1, 10%, uz predujam veći ili jednak 5%. Za one koji imaju manje od 5% predujma, dužni su platiti premiju osiguranja u iznosu od 1, 15%. Dakle, u domu od 250 000 USD s minimalnim predujmom u iznosu od 8 750 USD (3, 5%), mjesečna premija za hipotekarno osiguranje temeljila bi se na iznosu kredita od 241 250 dolara, a koštala bi 231, 20 dolara mjesečno. Taj iznos morate platiti mjesečnim hipotekom.
PMI, nasuprot tome, u ovom primjeru može koštati čak 1, 15% stanja kredita, godišnje ili 231, 20 USD mjesečno, ovisno o našem kreditnom rezultatu. Razlika leži u zahtjevima. PMI zahtijeva da posjedujete odličan kreditni rejting od preko 720 da biste primili stopu od oko 1, 15% n prema mjesečnim stopama Premium & PMINU Mjesečne stope osigurane od PMI u svibnju 2011. Ako je vaš kreditni rezultat niži, morat ćete predočiti veći predujam prije nego što vam ponude bilo koju vrstu osiguranja. Hipotekarno osiguranje FHA-e zahtijeva samo minimalni kreditni rezultat od 580 kako bi bio prihvatljiv za 3, 5% predujma, ali većina zajmodavaca zahtijeva kreditni rezultat od 620-640, koji vam i dalje omogućava da prije kupite dom. Dakle, ako morate imati hipotekarno osiguranje, hipotekarno osiguranje FHA može biti manje od dva zla. Prema saveznom zakonodavstvu iz 2011., premije za hipotekarno osiguranje su porezno priznate, pa ako imate redovno hipotekarno osiguranje PMI ili FHA, porezni odbitak može ublažiti udarac, ali provjerite kod svog računovođe da li ispunjavate odgovarajuće uvjete za primanje ovog poreznog odbitka. (Pročitajte 6 razloga za izbjegavanje privatnog hipotekarnog osiguranja da biste saznali više o tome zašto je FHA osiguranje manje od tih zla.)
Prednost koju PMI ponekad ima nad hipotekarnim osiguranjem FHA je ta što nisu svi zajmodavci zahtijevali plaćanje hipotekarnog osiguranja unaprijed kao što je FF-ov UFMI.
Tko mora obavljati hipotekarno osiguranje FHA i koliko dugo?
Od veljače 2011., kada dobijete FHA kredit, možete odložiti samo 3, 5%. No, baš kao i kod klasičnih zajmova, u zamjenu za privilegiju smanjivanja tako malo novca, morat ćete plaćati hipotekarno osiguranje sve dok omjer zajam-vrijednost ne bude dovoljno visok - drugim riječima, dok ne otplatite određeni iznos zajma. Također morate platiti veću premiju osiguranja. Kad je vaš kapital dovoljno visok (22% u slučaju FHA zajma), zajmodavac postaje mnogo manje zabrinut da ćete se udaljiti od kuće, ako počnete imati poteškoća s mjesečnim plaćanjima. Na istoj kući od 250.000 dolara, iz našeg ranijeg primjera, kada ste je prvi put kupili i morali sklopiti hipotekarno osiguranje, jedini gubitak, ako odlazite od kuće, bio bi vaš 8.750 USD (3, 5%) predujam. Iako ovo nije mali dio promjene, to je puno manje značajno od hoda od 55 000 američkih dolara (ili 22% ukupnih troškova).
Prema HUD-u, oni s kreditima dužim od 15 godina dužni su vršiti mjesečne isplate hipotekarnog osiguranja za pet godina i imaju omjer zajma od 78% (što znači da ste platili 22% glavnice kredita, uključujući vaš izvorni predujam), prije nego što osiguranje više nije potrebno. Ako imate zajam s manje od 15 godina, onda je jedini uvjet omjer između 78% i vrijednosti kredita. (Da biste saznali više, pročitajte Osvajanje LTV izračuna .)
Kako možete izbjeći ili se riješiti hipotekarnog osiguranja FHA?
Budući da hipotekarno osiguranje FHA dodaje značajan trošak troškovima vlasništva nad kućom, vjerojatno se pitate postoji li nešto što možete učiniti da ga smanjite ili izbjegnete, i u kojem ste trenutku dopušteni da ga se riješite.
Najlakši način za izbjegavanje hipotekarnog osiguranja, naravno, je spuštanje 20%. To možete učiniti čekajući da kupite dok ne dobijete više uštede ili, u nekim slučajevima, kupnjom jeftinije nekretnine, gdje možete priuštiti odlaganje 20%. Naravno, realno, ako tražite FHA kredit sa 3, 5% smanjenja, vjerojatno prijeđete finu granicu između mogućnosti da uopće priuštite bilo kakvu hipoteku i morate nastaviti iznajmljivati.
Ako cijene doma znatno porastu, nakon kupnje možda ćete moći refinancirati svoj put od PMI-ja. Da bi ovo uspjelo, vrijednost vašeg doma će trebati biti dovoljno cjenjena da bi vam dala 22% kapitala u kući.
Ako ne možete refinancirati za povećanje omjera zajam-vrijednost, uvijek možete izvršiti dodatna plaćanja prema glavnici kako biste brže povećali omjer. Ovo će vam ne samo pomoći da se brže riješite hipotekarnog osiguranja, nego će vam i brže otplatiti kuću, smanjujući iznos kamate koji ćete dugoročno plaćati i još više povećati uštedu. Ako krenete ovom rutom, morat ćete kontaktirati svog zajmodavca kako biste poništili hipotekarno osiguranje. (Pročitajte naš povezani članak Isplata hipoteke iz više dobrih razloga za umirovljenje tog duga prije, a kasnije.)
Neki zajmodavci mogu ponuditi posebne programe zajma koji ne zahtijevaju plaćanje mjesečnih premija hipotekarnog osiguranja, unatoč tome što dopuštaju nisku uplatu. Na primjer, zajmovi za ubrzanje kredita imaju program pod nazivom "PMI Buster" za korisnike kredita koji mogu odložiti najmanje 5%. No, zajmoprimci bi trebali očekivati da, dok zajmodavci koji nude programe slične ovom ne trebaju tradicionalni PMI, nadoknaditi će povećani rizik od posudbe vama na drugi način, kao što će vam ponuditi višu kamatnu stopu. Doista je to slučaj s proizvodom zajma PMI Buster, koji oglašava "niže plaćanje eliminirajući tradicionalni PMI hipotekarnim osiguranjem (LPMI) koji plaća zajmodavac. LPMI se može ugraditi u vašu hipoteku".
Ako sve drugo ne uspije, jednog dana dobit ćete omjer zajma i vrijednosti od 78% jednostavno vršeći mjesečna hipotekarna plaćanja. Na kupnju kuće za 250.000 dolara o kojoj smo raspravljali u ovom članku, postigli biste 22% kapitala nakon 11 godina i devet mjeseci. To znači da ćete mjesečno plaćati premije za hipotekarno osiguranje od 32.599, 20 (141 x 231.20 = 32.599, 20 USD) dok ne možete otkazati osiguranje.
Napomena: Vaš zajmodavac bi trebao automatski odustati od hipotekarnog osiguranja kada dođete do ove točke na FHA kreditu.
Da li je vrijedno toga?
Kada razmišljate o zajmu s niskim zalogom, razmislite isplati li vam dodatni trošak i hipotekarnog osiguranja kao i mjesečne premije za hipotekarno osiguranje da biste što prije dobili kuću. Teško je izračunati hoćete li financijski pobijediti ili izgubiti, dugoročno gledano, jer ne možete predvidjeti kolika će biti stopa aprecijacije stambenog prostora između vremena kada imate 3, 5% odloženog roka i vremena kad imate 20% odložiti. Također ne možete točno predvidjeti koliko će vam trebati da uštedite dodatnih 16, 5%, jer se prihodi i rashodi mogu mijenjati, na bolje ili gore, na način koji niko ne može predvidjeti. Iz tih razloga, možda je najbolje da se na psihološkoj osnovi odlučite slažete li se s dodatnim novcem potrebnim za hipotekarno osiguranje kako biste imali gdje nazvati svoje.
Za daljnje čitanje o kupnji tog prvog doma, svakako pročitajte Osnove financiranja za prve kupce .