Tržišni pristup
Tržišni pristup je metoda određivanja vrijednosti imovine na temelju prodajne cijene slične imovine. Jedna je od tri popularne metode procjene, zajedno s pristupom troškova i analizom diskontiranog novčanog toka (DCF).
Bez obzira na vrstu imovine koja se vrednuje, tržišni pristup proučava nedavnu prodaju slične imovine, prilagođavajući razlike među njima. Na primjer, prilikom procjene nekretnina mogu se prilagoditi čimbenici poput kvadratnih slika jedinice, starosti i lokacije zgrade i njenih pogodnosti.
Budući da se tržišni pristup oslanja na usporedbu slične imovine, on je najkorisniji kada postoje značajni podaci o nedavnoj prodaji usporedive imovine.
Ključni odvodi
- Tržišni pristup je metoda za određivanje vrijednosti imovine.
- To je jedan od tri popularna pristupa, zajedno s pristupom troškova i analizom diskontiranog novčanog toka (DCF).
- Tržišni pristup je izvanredan u situacijama kad su na raspolaganju obilni podaci o usporedivim transakcijama. Kad ti podaci nisu dostupni, mogu biti potrebni alternativni pristupi.
Kako funkcionira tržišni pristup
Kao što mu ime kaže, tržišni pristup želi odgovoriti na pitanje „koja je fer tržišna vrijednost ove imovine?“ Da bi odgovorio na ovo pitanje, procjenitelj mora istražiti nedavne transakcije koje uključuju sličnu imovinu. Budući da ta imovina vjerojatno neće biti identična onoj koja se vrednuje, morat će se izvršiti različita prilagođavanja.
Na nekim tržištima, poput stambenih nekretnina ili dionica kojima se trguje javno, često je na raspolaganju dovoljno podataka, što tržišni pristup čini relativno lakim za korištenje. Na drugim tržištima, poput dionica u privatnom poslu ili alternativnih ulaganja poput umjetnosti ili vina, može biti prilično teško pronaći usporedive transakcije.
U situacijama kada su dostupni ograničeni podaci, procjenitelj će se možda morati pouzdati u alternativne metode kao što su troškovni pristup ili analiza diskontiranog novčanog toka (DCF).
Osnovne prednosti tržišnog pristupa su u tome što se on zasniva na javno dostupnim podacima o usporedivim transakcijama. Kao takav, može zahtijevati manje subjektivnih pretpostavki nego alternativni pristupi. Primarni nedostatak tržišnog pristupa je taj što on može biti nepraktičan u situacijama kada je malo usporedivih transakcija, primjerice u slučaju privatne tvrtke koja posluje na tržišnom niši s malo konkurenata.
Primjer tržišnog pristupa
Za ilustraciju pretpostavimo da kupujete novi stan. Popis stana u vašem omiljenom susjedstvu naći ćete za 200.000 USD. Jedinica je stan s 1 spavaćom sobom, 1.000 četvornih metara s 1 kupaonicom. U dobrom je konstrukcijskom stanju, ali zahtijeva manju obnovu. Iako se nalazi u poželjnoj četvrti, pogled mu je zatamnjen i nema vlastiti stroj za pranje i sušenje rublja.
Iako vam se sviđa stan, smatrate da je tražena cijena previsoka. Budući da je stan naveden više od mjesec dana, počinjete sumnjati da će prodavač, ako date poštenu ponudu, prihvatiti čak i ako je ispod njihove tražene cijene.
U tom cilju odlučili ste odrediti fer tržišnu vrijednost stana tako što ćete pogledati primjere sličnih stanova u istom kvartu koji su prodani u prošloj godini. Svoja otkrića sastavljate u tablicu, kao što slijedi:
| Usporedne transakcije | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transakcija 1 | Transakcija 2 | Transakcija 3 | Transakcija 4 | Transakcija 5 | |
| Cijena | $ od 250.000 | $ 175.000 | $ od 150.000 | $ 315, 000 | $ će zauzimati čak 225.000 |
| Kvadratna stopa | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Cijena po kvadratu (zaokruženo) | $ 275 | $ od 220 | $ 135 | $ 175 | 140 $ |
| Spavaće sobe | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Kupaonice | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Pogled? | Da | Da | Ne | Da | Ne |
| Perilica i sušilica u apartmanu? | Da | Ne | Da | Ne | Ne |
| Potrebne obnove | nijedan | nijedan | manji | nijedan | manji |
Gledajući ove rezultate, počinjete izvlačiti neke opće zaključke. Za početak, vidjet ćete da se cijena stanova po SF kreće između 140 i 275 USD, s tim da više cijene pripadaju onima s više spavaćih soba i kupaonica, boljim pogledom, uređajima u apartmanu i ne trebaju obnove.
Suprotno tome, stan koji tražite otkupljuje po cijeni od 200 USD po SF i ima manje od tih značajki od čak i najjeftinijeg stana u vašoj tablici. Čini se da ovo opravdava vašu intuiciju da je stan precijenjen.
Na temelju tih podataka odlučite dati ponudu za 150 000 dolara.
Prodavač prihvaća vašu ponudu.
Usporedba investicijskih računa Ime dobavljača Opis Otkrivanje oglašavača × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu.