Strategije amortizacije hipoteke
Za mnoge ljude kupovina kuće je najveća pojedinačna financijska investicija koju će ikada uložiti. Zbog velike cijene, većina ljudi obično treba hipoteku. Hipoteka je vrsta amortiziranog zajma u kojem se dug otplaćuje u redovnim ratama tijekom određenog razdoblja. Razdoblje amortizacije odnosi se na vremensko trajanje, u godinama koje dužnik odluči otplatiti hipoteku.
Iako je najpopularnija vrsta hipoteka na 30 godina s fiksnom stopom, kupci imaju druge mogućnosti, uključujući hipoteke na 25 i 15 godina. Razdoblje amortizacije utječe ne samo na to koliko će vremena trebati da se zajam vrati, već i koliko će se kamata platiti tijekom trajanja hipoteke. Duža razdoblja amortizacije obično uključuju manja mjesečna plaćanja i veće ukupne troškove kamata tijekom trajanja zajma. S druge strane, kraća razdoblja amortizacije uglavnom uključuju veće mjesečne isplate i niže ukupne troškove kamata. Dobro je da bilo tko na tržištu hipoteke razmotri razne mogućnosti amortizacije kako bi pronašao onu koja najbolje odgovara upravljivosti i potencijalnim uštedama. Ovdje ćemo pogledati različite strategije amortizacije hipoteka za današnje kupce domova.
Ključni odvodi
- Odabir razdoblja u kojem biste trebali otplatiti hipoteku predstavlja kompromis između nižih mjesečnih plaćanja u odnosu na niže ukupne troškove.
- Dospijeće hipotekarnog zajma slijedi amortizacijski raspored koji održava mjesečna plaćanja jednakim uz izmjenu relativnog iznosa glavnice u odnosu na kamate za svako plaćanje.
- Što je dulji amortizacijski raspored (recimo 30 godina), povoljnija su mjesečna plaćanja, ali ujedno i najviše kamate koje se isplaćuju zajmodavcu tijekom trajanja zajma.
Sheme amortizacije
Točan iznos glavnice i kamate koji čine svaku uplatu je prikazan u hipoteci amortizacijski raspored (ili tablica amortizacije). Rano, više svakog mjesečnog plaćanja ide prema kamatama. Kamate na hipoteku oporezuju. Ako se nalazite u visokom poreznom razredu, taj će odbitak imati veću vrijednost od onih s nižim poreznim stopama. Svakom sljedećom uplatom sve više i više plaćanja ide glavnici, a manje kamati, sve dok hipoteka ne bude isplaćena u cijelosti, a zajmodavac podnese Zadovoljstvo hipotekom kod županijskog ureda ili zemljišnoknjižnog ureda.
Dulje razdoblje amortizacije smanjuje mjesečno plaćanje
Zajmovi s duljim amortizacijskim rokovima imaju manje mjesečne isplate jer imate više vremena za vraćanje zajma. Ovo je dobra strategija ako želite da plaćanja budu upravljivija. Sljedeća slika prikazuje skraćeni primjer rasporeda amortizacije za 200-godišnji zajam s fiksnom stopom od 200 000 USD od 4, 5%:
Slika 1. Hipoteka za ovu 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom 4, 5% uvijek je ista svaki mjesec (1.013, 37 USD). Iznosi koji idu prema glavnici i kamatama, međutim, mijenjaju se svaki mjesec. Ovdje su prikazana prva tri mjeseca rasporeda amortizacije, a zatim isplate sa 180, 240, 300 i 360 mjeseci.
Sažetak za 30-godišnji, fiksni iznos 4, 5% zajma:
- Iznos hipoteke = 200.000 USD
- Mjesečna uplata = 1.013, 37 USD
- Iznos kamate = 164.813, 42 USD
- Ukupni trošak = 364.813, 20 USD
Kraća razdoblja amortizacije štede novac
Ako odaberete kraće razdoblje amortizacije - na primjer, 15 godina - imat ćete veće mjesečne isplate, ali ćete također znatno uštedjeti na kamatama tijekom trajanja zajma, a svoj ćete dom prije posjediti. Također, kamatne stope na kraće zajmove obično su niže od onih za duže rokove. Ovo je dobra strategija ako možete bez poteškoća zadovoljiti veće mjesečne isplate. Imajte na umu, iako je razdoblje amortizacije kraće, ipak uključuje izvršenje 180 uzastopnih plaćanja. Važno je razmotriti možete li održavati taj nivo plaćanja ili ne.
Na slici 2 prikazano je kako izgleda amortizacijski zajam za isti zajam od 200 000 USD 4, 5%, ali s 15-godišnjom amortizacijom (opet, skraćena verzija radi jednostavnosti):
Slika 2 Isti zajam od 200 000 USD 4, 5%, ali s 15-godišnjom amortizacijom. Prva tri mjeseca rasporeda amortizacije prikazana su zajedno s plaćanjima na 60, 120 i 180 mjeseci.
Sažetak za 15-godišnji kredit s fiksnom stopom 4, 5%:
- Iznos hipoteke = 200.000 USD
- Mjesečna uplata = 1.529, 99 USD
- Iznos kamate = 75.397, 58 USD
- Ukupni trošak = 275.398, 20 USD
Kao što vidimo iz dva primjera, dulja, 30-godišnja amortizacija rezultira povoljnijom isplatom od 1, 013, 37 USD, u usporedbi s 1529, 99 USD za 15-godišnji zajam, razlikom od 516, 62 USD mjesečno. To može donijeti veliku razliku za obitelji s tijesnim proračunom ili koji jednostavno žele ograničiti mjesečne troškove. Dva scenarija također ilustriraju da 15-godišnja amortizacija štedi 89.416 USD na troškovima kamate. Ako zajmoprimac može ugodno priuštiti veće mjesečne isplate, uz kraće razdoblje amortizacije mogu se ostvariti znatne uštede.
Ubrzane mogućnosti plaćanja
Čak i uz dulju amortizacijsku hipoteku, moguće je uštedjeti novac na kamatama i brže otplatiti zajam ubrzanom amortizacijom. Ova strategija uključuje dodavanje dodatnih plaćanja na vaš mjesečni hipotekarni račun, što vam potencijalno štedi desetine tisuća dolara i omogućava vam da prije godina budete bez dugovanja (barem u pogledu hipoteke). Uzmi hipoteku u iznosu od 200 000 USD iz gore navedenog primjera. Ako bi se svaki mjesec primjenjivalo dodatnih 100 USD za glavnicu, zajam bi se u cijelosti vratio za 25 godina umjesto 30, a zajmoprimac bi ostvario uštedu u kamatama od 31.745 USD. Donesite to dodatnih 150 USD mjesečno, a zajam bi bio zadovoljan za 23 godine uz uštedu od 43.204, 16 USD. Čak i jedno dodatno plaćanje izvršeno svake godine može smanjiti iznos kamate i skratiti amortizaciju sve dok uplata ide prema glavnici, a ne kamati (budite sigurni da vaš zajmodavac obrađuje plaćanje na ovaj način). Naravno da ne biste trebali odustati od nužnih potrepština ili uzimati novac iz profitabilnih ulaganja za dodatna plaćanja. Ali smanjivanje nepotrebnih troškova i usmjeravanje tog novca na dodatna plaćanja može imati dobar financijski smisao. A za razliku od 15-godišnje hipoteke, ona vam daje fleksibilnost plaćanja manje nekoliko mjeseci.
Savjet: internetski kalkulatori za amortizaciju hipoteke mogu vam pomoći da odlučite koja hipoteka je najprikladnija za vas i izračunajte učinak dodatnih plaćanja hipoteke. Uz to, hipotekarni kalkulatori mogu se koristiti za utvrđivanje najboljih dostupnih kamatnih stopa. Za početak isprobajte kalkulator u nastavku.
Ostali izbori
Hipoteke podesive stope mogu vam omogućiti da plaćate još manje mjesečno od 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom i možda ćete moći prilagoditi plaćanja na druge načine koji bi mogli odgovarati očekivanom rastu osobnog dohotka. Međutim, mjesečna plaćanja na njih mogu se povećati - koliko često ovisi o ekonomskim pokazateljima i načinu na koji je ugovor napisan - i uz kamate na hipoteku i dalje na gotovo povijesnim najnižim vrijednostima, oni su vjerojatno nepromišljeni ulog za većinu vlasnika kuća. Slično tome, hipotekarne hipoteke samo za kamate i druge vrste balona često imaju niska plaćanja, ali ostavit će vas zbog ogromnog salda na kraju trajanja kredita, također rizične opklade.
Donja linija
Odlučivanje koju hipoteku možete priuštiti ne smijete prepustiti samo zajmodavcu: čak iu trenutnoj kreditnoj klimi s njezinim strožim standardima možda ćete dobiti odobrenje za veći kredit nego što vam doista treba. Ako vam se sviđa ideja o kraćem amortizacijskom razdoblju, tako da možete platiti manje kamate i prije posjediti svoju kuću - ali ne možete si priuštiti veća plaćanja - razmislite o tome da tražite dom u nižem cjenovnom rangu. S manjom hipotekom možda ćete biti u mogućnosti da namirite veća plaćanja koja dolaze s kraćim razdobljem amortizacije.
Budući da toliko mnogo faktora može utjecati na to koja je hipoteka najbolje za vas, važno je procijeniti svoju situaciju. Na primjer, ako razmišljate o velikoj hipoteci i ako ste u visokom poreznom razredu, odbitci hipoteke vjerojatno će biti povoljniji nego ako imate malu hipoteku i ako imate niži porezni razred. Ili, ako od svojih ulaganja ostvarujete dobre prinose, možda neće imati smisla smanjivati izgradnju portfelja kako biste izvršili veća hipotekarna plaćanja. Ono što uvijek ima dobrog financijskog smisla jest procijeniti vaše potrebe i okolnosti i izdvojiti vrijeme kako biste odredili najbolju strategiju amortizacije hipoteke za vas.