Hipoteke naspram zajmova s ​​hipotekarnim kapitalom: u čemu je razlika?

Hipoteke i hipotekarni zajmovi obje su zajmove kod kojih ste kao zalog založili svoj dom. Zajmodavac vam može oduzeti dom ako ne budete pratili svoje hipotekarne isplate. Iako dvije vrste kredita dijele ovu važnu sličnost, postoje razlike između njih dvije. Potrošači trebaju razumjeti njihove mogućnosti kada se zadužuju protiv vrijednosti kuće.

Ključni odvodi

• Hipoteke i hipotekarni zajmovi obje su zajmove kod kojih ste kao zalog založili svoj dom.
• Banka posuđuje do 80% procijenjene vrijednosti kuće ili kupoprodajne cijene, ovisno o tome koja je manja.
• Zajam za vlasnički kapital osiguran je kapitalom u imovini.

Hipoteka

Kada ljudi koriste izraz "hipoteka", oni uglavnom govore o tradicionalnoj hipoteci u kojoj banka pozajmljuje novac dužniku za kupnju kuće. U većini slučajeva banka pozajmljuje do 80% procijenjene vrijednosti kuće ili kupoprodajne cijene, ovisno o tome koja je manja. Na primjer, ako kupujete kuću od 200 000 dolara, imate pravo na hipoteku u iznosu do 160 000 dolara. Preostalih 40 000 američkih dolara morate sami smisliti. Neke hipoteke, na primjer, hipoteke FHA, omogućuju vam odlaganje manje, sve dok plaćate hipotekarno osiguranje.

Kamatna stopa na hipoteku može biti fiksna (ista tijekom cijelog trajanja hipoteke) ili promjenjiva (mijenja se, na primjer, svake godine). Zajmoprimac otplaćuje iznos zajma i kamate tijekom određenog roka, a najčešći su uvjeti 30 ili 15 godina.

Ako zaostanete na uplatama, zajmodavac može preuzeti vaš dom u procesu poznatom kao ovrha. Zajmodavac potom prodaje kuću, često na aukciji, kako bi nadoknadio svoj novac. Ako se to dogodi, ova hipoteka (poznata kao "prva" hipoteka) ima prednost nad kasnijim zajmovima danim protiv imovine, poput zajma hipotekarnog kapitala (ponekad poznatog i kao "druga" hipoteka) ili kreditnog kapitala kuće (HELOC), Originalni zajmodavac mora biti isplaćen u cijelosti prije nego što sljedeći zajmodavci dobiju bilo koji prihod od prodaje ovrhe.

Zajmovi s vlasničkim kapitalom

Zajam za domaći kapital također je hipoteka. Razlika između zajma hipotekarnog kapitala i tradicionalne hipoteke je da uzimate zajam domaćeg kapitala nakon što imate kapital u posjedu, dok dobijete hipoteku za kupnju imovine. Zajam kućnog kapitala osiguran je udjelom u imovini, što je razlika između vrijednosti nekretnine i postojećeg hipotekarnog stanja vlasnika kuće. Na primjer, ako dugujete 150.000 USD za kuću koja se vredi 250.000 USD, imate 100.000 USD u kapitalu. Pod pretpostavkom da je Vaš kredit dobar, a ako se na drugi način kvalificirate, možete uzeti dodatni zajam koristeći tih 100.000 USD kao kolateral.

Poput tradicionalne hipoteke, zajam za kapitalni kapital predstavlja zajam na rate koji se otplaćuje u određenom roku. Različiti zajmodavci imaju različite standarde u pogledu postotka vlasničkog kapitala koji su spremni posuditi, a kredit dužnika igra ulogu u ovoj odluci.

Vaš omjer zajam-vrijednost (LTV) zajmodavci koriste kako bi utvrdili koliko novca možete posuditi. Evo kako izračunavate LTV: Dodajte iznos koji želite posuditi na iznos koji i dalje dugujete svojoj kući i podijelite s procijenjenom vrijednošću kuće da biste dobili LTV. Ako ste mogli platiti dobar dio svoje hipoteke - ili ako je vrijednost vašeg doma značajno porasla - mogli biste dobiti zajam koji je u znatnoj mjeri.

U mnogim se slučajevima zajam hipotekarnog kapitala smatra drugom hipotekom, jer se daje na temelju postojeće hipoteke. Ako dom prijeđe u ovrhu, zajmodavac koji drži zajam domaćeg kapitala ne isplaćuje se sve dok prvi hipotekarni zajmodavac ne bude plaćen. Posljedično, rizik zajmodavca za hipotekarne kredite veći je, zbog čega ti krediti obično imaju veće kamatne stope od tradicionalnih hipoteka.

Nisu svi hipotekarni zajmovi na drugom mjestu hipoteke. Zajmoprimac koji posjeduje svoju imovinu besplatno i jasno, može se odlučiti za uzimanje kredita protiv vrijednosti kuće. U ovom se slučaju zajmodavac koji daje zajam domaćeg kapitala smatra prvim založnim vlasnikom. Ti krediti mogu imati više kamatne stope, ali niže troškove zatvaranja - na primjer, samo procjena.

Razlika između zajma hipotekarnog kapitala i tradicionalne hipoteke je da uzimate zajam domaćeg kapitala nakon što imate kapital u nekretnini nasuprot dobijanju hipoteke za kupnju imovine.

Hipoteka naspram zajma za hipotekarni kapital: znajte što se odbija od poreza

Kamate na hipoteku oporezuju se za kredite do milijun dolara (ako ste kredit uzeli prije 15. prosinca 2017.) ili 750.000 USD (zajam nakon toga). Razlog: porezno zakonodavstvo za 2017. godinu. Vlasnici domova nekada su mogli odbiti kamate na kredit za vlasnički kapital ili kreditnu liniju bez obzira na to kako su novac koristili, na primjer, za otplatu duga s višim kamatama, poput duga na kreditnoj kartici ili studentskih zajmova. U daljnjem tekstu, Zakon o porezima i smanjenju radnih mjesta iz 2017. godine obustavlja odbitak za kamate plaćene na zajmove s glavnicom za kuće od 2018. do 2025., osim ako se ne koriste za "kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje kuće poreznih obveznika koji osigurava zajam".

Kao što IRS kaže, „Prema novom zakonu ... kamate na zajam od vlasničkog kapitala koji se koristi za izgradnju dodatka postojećoj kući obično se oduzimaju, dok su kamate na isti zajam korištene za plaćanje troškova života, poput kreditne kartice dugovi, nije ... Kao što je predviđeno prethodnim zakonom, zajam mora biti osiguran od strane glavnog ili drugog doma poreznih obveznika (poznatog kao kvalificirano prebivalište), ne smije prelaziti troškove kuće i ispunjavati ostale uvjete. "

Ako trebate otplatiti studentske zajmove, konsolidirati dug na kreditnoj kartici ili smanjiti kamatnu stopu na kućnu hipoteku, trebali biste razmotriti refinanciranje hipoteke.

Donja linija

Ako imate izuzetno nisku kamatnu stopu na vašu postojeću hipoteku, vjerojatno biste je trebali ostaviti na miru i koristiti zajam domaćeg kapitala kako biste posudili potrebna dodatna sredstva, pod uvjetom da su namijenjena poboljšanju vaše imovine. No, ako hipotekarne stope značajno opadaju nakon što ste uzeli postojeću hipoteku ili ako novac trebate za svrhe koje nisu vezane za vaš dom, trebali biste razmisliti o potpunom hipotekarnom refinanciranju. Ako refinancirate, štedite na dodatnom novcu koji posuđujete, jer tradicionalne hipoteke nose niže kamate od zajmova s ​​vlasničkim kapitalom, a možda ćete moći osigurati nižu stopu na preostalom iznosu koji već dugujete.